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Crédit immobilier : comment profiter de la baisse des taux d’intérêt ?


Publié le 23 May 2024


Le taux moyen des crédits à l’habitat sur vingt ans ? Il s’établit à 3,76 % en avril, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, contre 4,26 % en décembre 2023. Une bonne nouvelle pour les particuliers, dont le pouvoir d’achat immobilier retrouve un peu d’air, après une année 2023 sous pression. Car si les prix de la pierre ont baissé de 3,1 % en 2023 dans les dix plus grandes villes de France selon MeilleursAgents, les acheteurs ont subi de plein fouet l’envolée des taux des crédits immobiliers, multipliés par quatre en deux ans.

Résultat, le marché immobilier a tourné au ralenti, avec seulement 875 000 transactions en 2023 (chiffre de la Fédération nationale de l’immobilier) contre 1,1 million en 2022. La production de crédits immobiliers témoigne, elle aussi, de ce marasme : elle se limite à 128,6 milliards d’euros en 2023, hors renégociations, contre plus de 200 milliards d’euros par an en 2021 et 2022.

 

Le début d’année 2024 est plus terne encore : seuls 6,7 milliards d’euros de prêts à l’habitat (données encore provisoires) ont, par exemple, été octroyés par les banques en mars. Il faut remonter à 2014 pour retrouver un niveau de production mensuelle sous les 7 milliards. La Banque de France entrevoit cependant une lueur d’espoir. « Nous observons plusieurs signes encourageants depuis le début de l’année : les prix de l’immobilier ont baissé, les taux des crédits sont en léger repli et les professionnels notent un regain de demande », constate sa sous-gouverneure Agnès Bénassy-Quéré.

 

Cela devrait contribuer, selon la Banque de France, au redémarrage du marché. « De plus, les Français retrouvent du pouvoir d’achat car les salaires réels, après inflation, s’améliorent. Tous ces facteurs vont dans le sens d’une augmentation de la demande de crédit de la part des ménages, même si cela prendra du temps », ajoute Agnès Bénassy-Quéré.

Les acheteurs bénéficient aujourd’hui, il est vrai, de conditions bien plus favorables qu’il y a six mois. Ils peuvent négocier non seulement le prix du logement qu’ils convoitent, mais aussi le taux d’intérêt de leur crédit. Car toutes les banques sont désormais de retour sur ce marché. Alors que de grands réseaux nationaux comme SG (nouveau nom de la banque de détail du groupe Société générale), BNP Paribas ou La Banque postale ne prêtaient quasiment plus en 2023, ils répondent présent depuis le début de l’année. Même CCF (ex-HSBC France) est de retour, ciblant les CSP +, en région parisienne comme en régions.

Des prêts rentables pour les banques

Pourquoi un tel empressement ? Le prêt immobilier est de nouveau rentable pour les banques. « Il faut en moyenne un écart de 1 à 1,50 point entre le taux de l’OAT 10 ans et celui d’un crédit pour qu’il soit profitable », explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Or, le taux de cette OAT, c’est-à-dire le prix auquel l’Etat emprunte à taux fixe sur dix ans et qui fait référence pour les taux des crédits immobiliers sur le marché français, est quasi toujours resté sous les 3 % depuis début 2024, alors qu’il se situait aux alentours de 3,50 % en octobre 2023. Les banques dégagent donc une marge sur le crédit lorsqu’elles prêtent, comme actuellement, à 3,90 % sur vingt ans.

 

La situation est néanmoins fragile. Fin avril, l’OAT s’est aventurée juste au-dessus des 3 %. « Cela se traduit par une pause dans la baisse des barèmes de certaines banques au mois de mai, mais cela n’est pas de nature à remettre en cause la tendance initiée il y a quelques mois », juge Pierre Chapon, cofondateur du courtier Pretto.

 

La décrue des taux des crédits devrait donc être plus lente que prévu. Prochaine étape, la probable baisse des taux directeurs par la Banque centrale européenne lors de sa prochaine réunion le 6 juin devrait renforcer la tendance. « Les banques devraient en moyenne prêter à 3,30 % sur vingt ans en fin d’année », anticipe Laura Martino, directrice des partenariats bancaires du courtier Cafpi.

Avec une conséquence directe sur le pouvoir d’achat immobilier : une mensualité de 1 000 euros permettra alors d’emprunter 176 000 euros à 3,30 % hors assurance, contre seulement 162 000 euros en novembre 2023 à 4,30 %. Ce bonus de 14 000 euros représente trois à quatre mètres carrés supplémentaires dans les plus grandes villes de France, hors Paris.

La détente des taux suffira-t-elle à redonner envie aux Français de déménager ? Les primo-accédants retrouvent progressivement une meilleure capacité d’emprunt. Mais les ménages ayant acheté entre 2019 et 2021 ont encore du mal à se lancer – même si le taux est souvent renégociable a posteriori, difficile d’envisager de souscrire aujourd’hui un prêt à 3,90 % alors qu’ils vivent dans une maison ou un appartement financé il y a quatre ou cinq ans avec un crédit à 1 %.

Crédits à l’habitat aux particuliers résidant en France

Production mensuelle en milliards d'euros (hors renégociations, flux CVS)

Taux moyen trimestriel toutes durées confondues en pourcentages

Infographie Le Monde

Sources : Banque de France ; Observatoire Crédit Logement/CSA

La règle des 35 % d’endettement

Attention, ces bonnes nouvelles sur le front des taux des crédits immobiliers ne signifient pas que les banques déroulent le tapis rouge aux emprunteurs. Elles restent attentives au degré de risque de l’opération et doivent se conformer aux normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Cet organisme impose aux banques de ne pas octroyer de crédit aux ménages dont les mensualités seraient supérieures à 35 % des revenus nets.

« Cette règle a engendré l’explosion du nombre de refus de prêt de la part des banques en 2023. En raison du renchérissement des crédits, les projets n’étaient plus finançables », explique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

 

Le député des Landes Lionel Causse (Renaissance) a tenté de modifier le fonctionnement du HCSF, avant de retirer sa proposition de loi le 29 avril, au grand regret des courtiers qui y voyaient l’espoir d’un plus large accès au crédit pour les particuliers. « On veut nous faire croire que cette règle des 35 % permet de protéger les ménages contre le surendettement. Mais cette situation concerne des locataires dans neuf cas sur dix, pas des propriétaires », déplore Maël Bernier. Même réaction chez Cafpi, par la voix de sa directrice générale, Caroline Arnould : « Comme l’a souligné Lionel Causse, les Français à qui l’on refuse de consacrer 40 % de leurs revenus pour devenir propriétaires peuvent continuer à engloutir 50 % dans leur loyer sans que personne n’y trouve à redire. »

Possibles dérogations

Les banques peuvent cependant déroger à la règle des 35 % pour 20 % de leurs nouveaux dossiers, mais cette marge de flexibilité n’est pas utilisée intégralement, selon les dernières estimations communiquées par le HCSF en décembre 2023. Les conditions exigées pour ces dérogations ont d’ailleurs été assouplies à deux reprises l’an dernier. Depuis juin, elles peuvent consacrer 30 % de la marge de flexibilité (au lieu de 20 % précédemment) au financement des investissements locatifs et des résidences secondaires. Les 70 % restants sont réservés aux résidences principales.

« Ces dérogations permettent aux banques de gérer les exceptions. Par exemple, un investisseur à haut revenu dont le taux d’endettement est supérieur à 35 % mais qui dégage encore un reste à vivre [revenus moins charges] confortable », indique Fabienne Amblard-Larolphie, directrice du marché des particuliers de la Caisse d’épargne.

 

De plus, depuis décembre, le taux de dérogation est désormais calculé sur trois mois glissants plutôt que sur un mois, ce qui apporte un peu de souplesse. « Ces ajustements ont permis aux dérogations de passer de 13,6 % des dossiers en janvier 2023 à 15,9 % en décembre 2023, constate Sandrine Allonier chez Vousfinancer, mais cela ne suffit pas à relancer le marché du crédit. »

C’est là un point de désaccord entre les courtiers et la Banque de France. « Les critères du HCSF sont des normes structurelles n’ayant pas vocation à évoluer en fonction de l’état du marché, leur objectif est de sécuriser le crédit à la fois pour les banques et pour les particuliers, pas de piloter la production de crédit », souligne Agnès Bénassy-Quéré.


6,39 %

C’est le taux de l’usure pour les prêts immobiliers à taux fixe sur vingt ans et plus depuis avril. Habituellement calculé chaque trimestre par la Banque de France à partir des taux moyens pratiqués par les banques, majorés d’un tiers, le taux de l’usure a été révisé chaque mois en 2023 pour intégrer plus vite la hausse des taux des crédits et éviter le blocage de dossiers.

Le phénomène inverse se produit à présent. Les taux des crédits ont entamé leur décrue, mais l’usure a encore crû en avril. Un effet retard dû au fait qu’elle a été calculée sur les prêts débloqués début 2024, donc les offres émises fin 2023, au pic des taux. « L’usure vise à éviter les pratiques commerciales abusives de banques qui voudraient prêter à des taux très élevés, mais elle ne protège plus personne actuellement à cause du décalage dans le temps, dommage », note Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis courtage.

 

LE MONDE - Par Agnès Lambert - Publié le 13 Mai 2024

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