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Immobilier : faut-il acheter maintenant ou attendre que les prix baissent ?


Publié le 20 March 2023


Après des années de hausse ininterrompue, le marché immobilier ralentit. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) annonce une baisse des signatures des compromis de vente de 7 % entre septembre et décembre 2022 par rapport à 2021.

Alors que ces deux dernières années, la barre de 1 million de transactions était largement franchie, on pourrait se situer sous le seuil de 900 000 transactions en 2023. « Un peu partout, on constate que les stocks de biens à vendre augmentent et les acheteurs ont repris la main, les prix devraient baisser », prévoit Philippe de Ligniville, directeur général adjoint de Bien’ici, une plate-forme de diffusion d’annonces immobilières.

 

Le baromètre de février 2023 de l’association Les Prix immobiliers (LPI), tenu par plusieurs banques et réseaux d’agences immobilières, indique que les prix, toutes régions et tous biens confondus, ont diminué de 1,4 % ces trois derniers mois.

En janvier, la baisse des prix est constatée dans 20 % des villes de plus de 40 000 habitants, contre 17 % à la même période en 2022. C’est le cas notamment à Paris (– 1,2 % ces trois derniers mois) ou à Lyon (– 1,9 % ). La marge de négociation entre le prix indiqué dans l’annonce et le prix de vente réel augmente : « Elle est passée de 2,1 % à 3,7 % en 2023 et les délais de vente sont plus longs, ils sont désormais de 84 jours, contre 67 il y a un an », constate Thomas Venturini, président du réseau de mandataires Liberkeys.

Autre facteur favorable aux acheteurs : entre 2025 et 2034, les logements énergivores portant les étiquettes de E, F ou G seront progressivement retirés du marché de la location, poussant une partie des propriétaires à vendre sans tarder. « Nous voyons bien que les acheteurs ne veulent plus visiter ces logements, car ils ont peur de devoir engager de gros travaux avec les coûts et les tracas que cela occasionne », témoigne Yann Jéhanno, président du réseau d’agences Laforêt France.

Si l’impact de l’étiquette énergétique sur le marché se confirme, cela devrait signifier à terme une baisse de prix pour 40 % des logements français sur les 30 millions que compte le parc actuel. Et les 5,2 millions de logements classés F ou G devraient voir leur prix se réduire plus rapidement car ils seront interdits à la location entre 2025 et 2028.

Perte de pouvoir d’achat

Attendre quelques mois pour profiter de prix plus bas peut donc se justifier. Mais la baisse de prix n’est pas le seul critère à prendre en considération pour acheter un logement : les taux d’intérêt sont également cruciaux puisque plus de la moitié des ménages empruntent pour acheter, selon l’Insee. « Or la hausse des taux s’accélère, on prévoit d’arriver à 4 % dans les prochains mois. Et même avec une inflation qui gomme un peu cette hausse, il faudrait que les prix baissent considérablement, de l’ordre de 21 %, pour compenser la perte de pouvoir d’achat », estime Martin Menez, fondateur de Bevouac, spécialisé dans l’investissement locatif.

 

Or, pour l’instant, rien ne présage une décrue d’une telle ampleur. « Il s’agit plus d’une érosion que d’un retournement », pense Stéphane Imowicz, président de la société de conseil en investissement immobilier Ikory.

 

Les notaires estiment, quant à eux, que les prix augmentent toujours, même si la hausse est moins rapide que précédemment. Entre fin 2021 et fin 2022, les prix des appartements anciens ont, par exemple, augmenté de 4 % soit une évolution annuelle légèrement inférieure à celles des deux années précédentes pendant lesquelles l’augmentation dépassait 5 %.

De plus, la baisse n’est pas homogène : si la décroissance des prix parisiens est très marquée après des années de hausse, la Fnaim constate que des métropoles comme Marseille, Nice et Montpellier ont vu des prix augmenter de plus de 5 %. La Bretagne continue également à voir une augmentation supérieure à 10 %.

Un pari risqué

Le baromètre LPI montre aussi qu’il y a eu un rebond en janvier avec un nombre de compromis signés plus élevé de + 4,3 %. Autrement dit, si on envisage d’acheter, attendre est un pari risqué. « Il faut se lancer, notamment si on est locataire, car, de toute façon, ce n’est jamais le bon moment. On se dit toujours qu’il aurait fallu acheter il y a dix ans ou vingt ans », martèle Saskia Fiszel, fondatrice de Virgil, une start-up qui co-investit aux côtés des acheteurs.

Il est possible de cibler une ville dans laquelle les prix baissent comme Paris et sa banlieue. Les secteurs habituellement chers le sont actuellement un peu moins, comme Nogent-sur-Marne (Val-de-Marne), Levallois-Perret ou Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine). Certaines grandes métropoles comme Lyon, Bordeaux et Toulouse voient également leur prix baisser.

 

En outre, quelle que soit la ville choisie, les biens portant l’étiquette F et G permettent une marge de négociation non négligeable : « Si on est propriétaire occupant, on est moins pressé pour réaliser les travaux et cela permet un bel investissement, notamment pour les primo-accédants », indique Louis Foyard, directeur des ventes de l’agence immobilière Hosman, qui constate qu’un tiers des acheteurs de ces logements ont moins de 30 ans. Les professionnels de l’immobilier estiment que la marge de négociation pour des biens de ce type peut être de 15 %.


Acheteurs : attention à la clause suspensive de crédit dans l’avant-contrat

Acheter un bien immobilier commence par la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente. Ce document est particulièrement important, car il engage l’acheteur et le vendeur sur les modalités de la transaction. Des clauses suspensives sont déterminées d’un commun accord et permettent à l’acheteur de renoncer à l’opération sans pénalité si des événements surviennent qui l’empêchent de réaliser son projet.

La clause suspensive concernant le crédit est cruciale : l’acheteur qui n’obtient pas le financement prévu peut suspendre la transaction sans pénalité. La clause doit préciser le plan de financement de l’acheteur, notamment le montant et le taux maximal de l’emprunt, ainsi que la durée et la mensualité maximale pour lesquelles l’emprunteur est prêt à s’engager. Cela implique que l’acheteur ait déjà une idée de son financement au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente, et s’adjoindre l’aide d’un notaire pour rédiger la clause est conseillé. L’acheteur dispose généralement d’un délai de deux mois pour prendre contact avec les établissements bancaires et doit être en mesure de justifier ses démarches pour obtenir un prêt selon les conditions fixées dans les clauses suspensives.

 

LE MONDE - Par Nathalie Coulaud - Publié le 16 Mars 2023

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