Certains tribunaux ont jugé que vendre un logement en dissimulant la présence de voisins gênants ou l’insolvabilité du locataire constituait une faute, consistant à tromper l’acheteur. Il en va de même, pour des héritiers, propriétaires en indivision, du fait de dissimuler l’existence d’une procédure susceptible de faire apparaître un nouvel ayant droit, comme le montre l’affaire suivante.

Le 2 septembre 2008, Sylviane X pense faire une bonne affaire en achetant l’appartement dont se défont les trois héritiers de Jacques Y – Huguette, sa veuve, Jean-Claude, son fils aîné, et Dominique, son petit-fils, ayant droit de son père William, le fils cadet, décédé.

Las, en août 2011, Sylviane n’arrive pas à le revendre. Hervé Z, qui a signé une promesse d’achat, refuse de réitérer celle-ci : son notaire le lui a déconseillé, après avoir découvert qu’une femme, Nadine W, vient d’être reconnue comme la fille biologique de William Y. Mme W a, de ce fait, la qualité d’héritière de Jacques Y. Elle aurait dû faire partie de l’indivision successorale, et elle pourrait contester le titre de propriété de l’appartement, vendu sans son accord.

Sylviane saisit la justice, mais, le 21 novembre 2013, la cour d’appel d’Aix-en-Provence annule la promesse d’achat d’Hervé Z, en jugeant qu’il a été « victime d’une erreur sur la qualité substantielle de la chose », à savoir « la solidité du titre de propriété de la venderesse ».

« Réticence fautive »

Sylviane se retourne alors contre les trois vendeurs. Elle les accuse d’avoir dissimulé l’action en reconnaissance de paternité, dont elle affirme qu’ils étaient informés, Dominique ayant, en 2006, accepté de se soumettre à l’expertise génétique réclamée par Nadine, comme le révèle un jugement rendu dans cette affaire en 2010.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence juge, le 31 août 2021, que « seul, Dominique Y » était au courant de la procédure. Et qu’« il lui incombait, dans le cadre de son obligation de prudence, d’[en] informer les autres vendeurs et l’acquéreur ». Ce dont il s’est abstenu, par une « réticence fautive ».

Néanmoins, elle condamne les trois vendeurs à indemniser Sylviane, en vertu de la « garantie d’éviction » qu’ils lui doivent et qui, aux termes de l’article 1625 du code civil, est censée lui assurer « la possession paisible de la chose vendue ».

La cour évalue à 82 000 euros le préjudice économique subi par Sylviane, entre le 30 août 2011, date à laquelle elle n’a pas pu vendre son appartement au prix convenu avec Hervé Z (410 000 euros), et le 29 novembre 2016, quand Nadine W lui a annoncé qu’elle ne contesterait pas son titre de propriété. Elle lui alloue aussi quelque 30 000 euros, en remboursement des procédures judiciaires l’ayant opposée à son acheteur. Et 7 000 euros pour « les nombreux tracas liés à cette affaire »… qui a duré dix ans.

LE MONDE - Rafaële Rivais - Publié le 01 Octobre 2021

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