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Immobilier : votre bien résistera-t-il à une baisse des prix ?


Publié le 23 May 2023

 

Après des années de hausse, les prix immobiliers moyens sont désormais orientés à la baisse ou stagnent sur une grande partie du territoire. Pour les trois derniers mois de 2023, le dernier baromètre de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), publié le 19 avril, estime que la diminution a été de 1,3 % à Paris et de 0,7 % en Ile-de-France. Pour la province (hors régions et départements d’outre-mer), la Fnaim rapporte un quasi statu quo durant cette période (+ 0,3 %).

« Mais ces chiffres sont des moyennes qui cachent une très grande hétérogénéité », tempère Audrey Marigliano, directrice immobilier et crédit du conseiller en gestion de patrimoine Laplace. « Chaque marché immobilier est unique, chaque bien immobilier l’est aussi, et les prix peuvent varier fortement d’une rue à l’autre. Certains biens ne baisseront pas », assure-t-elle.

Les logements bien situés sont les moins susceptibles de voir leur prix diminuer. Après tout, les trois critères les plus importants pour la valeur d’un logement sont « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement », comme aiment le répéter les professionnels de l’immobilier. Dans les secteurs géographiques où la demande est plus forte que l’offre et où les biens à vendre sont donc rares, les prix devraient continuer à augmenter.

 

« C’est le cas d’une bonne partie des villes littorales, qui ont été très attractives pendant la période du Covid », indique Audrey Marigliano. Idem pour des villes de montagne, où les nouvelles constructions sont pratiquement inexistantes, alors que l’attrait pour les sports d’hiver ne se dément pas. « On peut citer des villes comme Méribel ou Val d’Isère. Des logements pourtant extrêmement chers sont toujours autant demandés et le marché ne montre pas de signes de faiblesse », constate Richard Tzipine, directeur général de Barnes, réseau spécialiste de l’immobilier de luxe.

Vue mer ou tour Eiffel

Autres secteurs qui devraient conserver des prix élevés : la Riviera française et le Genevois français. Les prix demeurent en hausse de 7,4 % sur un an en moyenne pour la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, selon le baromètre de la Fnaim et les grandes villes du Sud-Est comme Nice (+ 7,8 %), Montpellier (+ 6,2 %) et Marseille (+ 6,6 %) résistent bien.

 

Même chose pour des métropoles comme Rennes (+ 1 % sur trois mois et + 2,6 % sur un an), Nantes (+ 0,7 %/- 0,6 %), Bordeaux (- 0,1 %/+ 0,9 %), Lille (- 0,9 %/+ 5,9 %). Si le public les a un peu boudées récemment, la demande est toujours forte car l’activité économique, les grands hôpitaux, les universités y sont concentrés. « Les villes moyennes attractives où la qualité de vie est bonne, comme Angers, Tours, Dijon, Le Havre, ne devraient pas baisser non plus », estime par ailleurs Stéphane van Huffel, directeur général de la plate-forme Leemo, spécialisée dans l’investissement locatif.

 

Au sein de chaque ville, tous les quartiers ne se valent pas. Dans les secteurs très prisés, que ce soit à proximité de la mer, d’écoles prestigieuses, de commerces attrayants ou encore d’équipements culturels intéressants, les prix devraient se maintenir. C’est notamment le cas à Paris : « Les biens que nous avons vendus dans les arrondissements de l’Ouest parisien ont vu leurs prix augmenter de 14 % en 2022 alors qu’ils baissaient ailleurs dans la capitale. Les écoles réputées, les espaces verts, la qualité des constructions ont fait la différence », témoigne Sébastien Kuperfis, président des agences immobilières Junot.

Dans ces quartiers, les acquéreurs optent en priorité pour les logements présentant certaines caractéristiques, à commencer par la luminosité, qui correspond en général à une bonne exposition (sud), et une vue dégagée, sans vis-à-vis. Qu’elle soit sur la mer ou sur la tour Eiffel, plus la vue est belle, moins le logement est susceptible d’être affecté par la baisse des prix. La présence d’un extérieur, qu’il s’agisse d’une terrasse, d’un balcon ou d’un jardin, est également un critère plébiscité par les acheteurs.

Jardin au soleil

La différence de prix au sein d’un même quartier entre un logement doté d’un extérieur et un qui ne l’est pas peut être très importante. Les maisons lumineuses situées en ville, dans le bon quartier, avec un petit bout de jardin ensoleillé ont donc toutes les chances de tirer leur épingle du jeu. « Mais attention, les gens veulent être au calme, il ne faut pas non plus qu’il y ait des nuisances sonores », complète Patrice Amate, responsable de l’agence Société immobilière de Trets (Bouches-du-Rhône).

A ces critères de recherche classiques, un nouveau s’est ajouté plus récemment : la performance énergétique du logement. Les acquéreurs semblent notamment avoir désormais conscience des interdictions de location des logements énergivores qui entrent progressivement en vigueur, et de l’impact sur les factures d’énergie.

« Les échoppes bordelaises, ces petites maisons de ville du XIXe qui jusqu’ici étaient très demandées à Bordeaux le sont moins aujourd’hui : les diagnostics thermiques ne sont pas bons et les acquéreurs hésitent à se lancer dans des travaux, en cette période où les matériaux sont chers, difficiles à entreprendre », détaille Perrine Gautheron, responsable de l’agence Les Villas, à Bordeaux. Finalement, les logements bien situés, lumineux, performants énergétiquement, sans nuisance et sans gros travaux devraient pour l’instant continuer à se vendre aussi cher que précédemment.


92 %

C’est la part des Français estimant que la luminosité est un critère important, selon un sondage Toluna-Harris Interactive, réalisé en ligne pour le réseau L’Adresse, du 31 mars au 4 avril, auprès de 1 014 majeurs. Et 91 % jugent qu’un bon diagnostic de performance énergétique l’est aussi, tout comme la présence d’un espace extérieur. L’accessibilité du logement est considérée comme importante pour 87 %. Selon les données du groupe immobilier Junot, les appartements haut de gamme avec extérieur se vendent 46 % plus cher que les autres, et la surcote pour vue exceptionnelle peut atteindre 25 %.

 

LE MONDE - Par Nathalie COULAUD - Publié le 19 Mai 2023

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