A la suite d’un décès, les héritiers se retrouvent parfois à détenir ensemble un bien immobilier. Or, lorsqu’il s’agit d’une indivision, ce cadre se révèle instable, car, selon l’article 815 du code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

Il y a parfois désaccord lorsque certains souhaitent céder le bien tandis que d’autres s’y opposent ou ne se prononcent pas. Si à cela s’ajoutent des rancœurs familiales, le conflit s’enlise. A défaut de trouver une solution à l’amiable, la justice est en mesure de trancher ce désaccord. Toutefois, cette procédure est longue (quatre à cinq ans) et coûteuse (honoraires d’avocat, frais d’expertise, etc.).

Adoptée le 7 avril, une loi vise justement à simplifier la sortie des indivisions successorales bloquées. Au lieu d’être obligé d’obtenir la majorité des deux tiers des droits des indivisaires pour vendre le bien, comme c’était jusqu’à présent le cas, une souplesse est désormais prévue : la démarche d’un seul indivisaire auprès d’un juge suffira à autoriser la cession, à condition qu’il s’agisse « d’une mesure urgente dans l’intérêt commun ».

Une décote de 20 % à 50 %

« Cela peut être le cas d’une maison qui se délabre et perd de sa valeur, ou dont les propriétaires ne parviennent plus à payer les charges », commente Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. « Reste que l’embouteillage des dossiers traités par la justice demeure. Et le “caractère urgent” reste toujours à l’appréciation du juge », relativise Marie-Astrid Delabrousse-Mayoux, associée de Braxton Indivision.

Pour éviter la voie du contentieux, certains héritiers n’ayant financièrement et moralement pas le temps de patienter davantage pour sortir de cette situation se tournent vers des sociétés spécialisées dans le rachat de quote-part indivis pour tous les types de biens (maison, appartement, immeuble, commerce, terrain). Bien que ne disposant pas de carte d’agent immobilier (l’agent n’est qu’un intermédiaire entre acheteur et vendeur), ces investisseurs – dont certains sont des marchands de biens – mettent en avant leurs atouts : une estimation en ligne gratuite en quelques jours, une offre ferme, sans condition suspensive, et un paiement comptant.

En général, trois à quatre mois suffisent pour boucler cette transaction. Reste que cette porte de sortie vers la liberté a un coût. Selon la complexité des dossiers, le montant proposé est décoté de 20 % à 50 % par rapport à la valeur vénale du bien. Exemple : détenu par trois frères, un appartement de 49 mètres carrés dans le 17e arrondissement de Paris, avec un diagnostic de performance énergétique en F, a été estimé à 420 000 euros. La quote-part de deux frères (chacun propriétaire d’un tiers du bien) a été récemment rachetée au prix unitaire de 98 000 euros.

Droit de préemption

« L’offre d’achat tient compte de la typologie et de l’état du bien, de sa liquidité, de son occupation, du nombre et de l’âge des personnes présentes dans l’indivision et de l’existence (ou pas) de parts démembrées, et de la nature du conflit », détaille Philippe Roegel, directeur général de Patrimoine Indivis. Le temps de portage de ce dossier à problème est aussi intégré dans cette offre. « On évalue la durée nécessaire pour déminer la situation. Parfois, quelques mois suffisent, car notre position de tiers, étranger à la famille, permet une relation sans affect. Les discussions sont dépassionnées. Mais la vente peut aussi aboutir quelques années plus tard », indique Pascal Hersigny, responsable de Marceau Indivision.

Ces sociétés n’ont pas vocation à conserver le bien. Toutes prévoient de céder à terme la quote-part avec une marge. A savoir : certaines demandent au vendeur de régler la réalisation des diagnostics immobiliers et les frais de commissaire de justice (nouveau nom des huissiers de justice depuis le 1er juillet 2022, qui ont fusionné avec les commissaires-priseurs judiciaires).

Ce dernier doit officiellement informer les autres co-indivisaires du projet de vente, sachant que ces derniers peuvent faire valoir leur droit de préemption. « Le délai pour se manifester est de trente jours à compter de la signification de l’huissier. Ces acheteurs sont alors prioritaires sur la société qui fait l’offre. Ensuite, ils disposent de soixante jours pour effectuer la transaction », précise Philippe Roegel. Si aucun indivisaire ne souhaite racheter, la vente à la société se concrétise devant un notaire, dans les délais habituels d’une transaction immobilière.

LE MONDE - Par Laurence Boccara - Publié le 22 juin 2026