Les taux des crédits immobiliers repartent légèrement à la hausse début avril : les banques prêtent en moyenne à 3,35 % sur vingt ans, d’après Meilleurtaux, avec des hausses comprises entre 0,05 et 0,15 point selon les établissements. Le responsable est clairement identifié : l’emprunt d’Etat de référence, l’OAT (obligation assimilable du Trésor) dix ans, s’est envolé à 3,80 % depuis le début de la guerre en Iran, dans un contexte d’incertitude sur l’inflation et la croissance.

Pour compenser ce léger renchérissement du crédit, les acheteurs peuvent, au choix, revoir leur budget à la baisse en élargissant leur périmètre de recherche ou, au contraire, augmenter leur apport personnel pour conserver un budget inchangé.

Puiser dans son épargne disponible

C’est le premier bon réflexe à adopter : il est logique de prélever une partie de son apport dans ses placements liquides comme le Livret A, le Livret de développement durable et solidaire (LDDS), le Livret d’épargne populaire (LEP) pour les foyers concernés, ou même un contrat d’assurance-vie. Mais attention à ne pas vider intégralement vos placements financiers.

« Les banques recommandent de conserver l’équivalent de six mensualités de son crédit immobilier sur son Livret A ou un placement équivalent, explique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Certains acheteurs sont contraints de souscrire un crédit à la consommation à 5 % ou 6 % quelques mois après leur achat immobilier pour changer leur chaudière ou faire des travaux. Il aurait été préférable de conserver des liquidités disponibles, quitte à augmenter son crédit immobilier de quelques milliers d’euros, puisque son taux est plus avantageux. »

Utiliser son plan d’épargne-logement (PEL)

Si vous détenez un vieux plan d’épargne-logement (PEL) bien rémunéré, il peut être intéressant de le conserver en puisant plutôt dans d’autres placements. Mais si le rendement de votre PEL est faible (1 % brut seulement pour les plans ouverts entre août 2016 et décembre 2022), il est recommandé de le vider pour compléter votre apport.

Par ailleurs, les détenteurs d’un PEL peuvent demander un prêt épargne-logement, dont le taux dépend de la date d’ouverture du plan, donc de sa rémunération. Pour les plans ouverts entre août 2016 et décembre 2022, le taux du crédit s’établit à 2,20 %. Un niveau très intéressant puisque les banques prêtent actuellement en moyenne à 3,35 % sur vingt ans. « Casser son PEL mal rémunéré est une double bonne idée : le capital vient gonfler votre apport, et vous pouvez bénéficier d’une ligne de prêt complémentaire à taux réduit », résume Sandrine Allonier.

Débloquer son plan d’épargne entreprise (PEE)

Quelque 12,8 millions de salariés bénéficient d’un dispositif d’épargne dans leur entreprise. Dans le cadre d’un PEE, l’épargne est bloquée cinq ans. Mais l’achat de la résidence principale constitue un cas de déblocage anticipé autorisé par la réglementation.

« Le PEE est parfois la seule épargne détenue par le salarié. C’est une opportunité pour se constituer un apport et acheter sa résidence principale avec l’aide de son employeur, explique Patrick Behanzin, directeur marketing, offre et digital de Natixis Interépargne. En effet, la majorité des grandes entreprises encouragent le salarié à épargner en abondant ses versements. »

En cas de projet immobilier en 2026, la bonne stratégie consiste à placer sur votre PEE l’intéressement et la participation reçue au titre de 2025 et même à réaliser des versements volontaires pour bénéficier à plein de l’abondement, puis à débloquer les sommes dans quelques mois pour financer l’achat.

Débloquer son plan d’épargne-retraite (PER)

Il est aussi possible de débloquer son PER pour financer sa résidence principale. Toutefois, ce n’est pas forcément une bonne idée, car les conséquences fiscales ne sont pas favorables.

Si vous avez bénéficié de l’avantage à l’entrée du PER – les versements volontaires sont déductibles des revenus imposables –, les sommes débloquées pour acheter votre logement seront soumises au barème de l’impôt sur le revenu pour la part correspondant aux versements, et au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % pour la part correspondant aux plus-values. L’avantage fiscal initial est donc réduit à néant… voire pire.

« Un retrait important peut vous faire basculer dans la tranche marginale supérieure. Dans ce cas, le déblocage se traduit par une imposition supérieure à l’économie d’impôt dont vous avez bénéficié lors des versements. C’est totalement contreproductif », détaille Olivier Herbout, cofondateur de Ramify.

Faire appel à la solidarité familiale

Chaque parent peut donner 100 000 euros à chacun de ses enfants en exonération de droits, tous les quinze ans. La donation peut porter sur tous types de bien (liquidités, portefeuille titres, immobilier…).

Par ailleurs, il existe un autre abattement de 31 865 euros, assorti de conditions : le donateur doit avoir moins de 80 ans, le bénéficiaire doit être majeur et l’opération doit porter sur une somme d’argent. « Au total, un primo-accédant peut donc recevoir un peu plus de 263 000 via des donations de ses parents. Mais dans la pratique, il suffit parfois de 10 000 ou de 20 000 euros pour lui permettre d’acheter. Il ne faut pas hésiter à faire appel à sa famille lorsque c’est possible », constate Aurélien Denéchère, cogérant de 27 agences L’Adresse en Pays de la Loire.

54 463 euros

C’est l’apport moyen de ceux qui achètent pour la première fois leur résidence principale en 2025, d’après le courtier en crédit Cafpi. Il représente 20 % de l’opération, le montant moyen financé s’élevant à 218 000 euros. Ces emprunteurs ont en moyenne 35 ans, ils achètent dans 85 % des cas dans l’ancien, une maison (61 %), affichent des revenus de 51 625 euros et sont à 73 % en contrat à durée indéterminée.

LE MONDE  - Par Agnès Lambert - Publié le 3 Avril 2026

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