Le baromètre LPI-IAD est formel : contrairement aux années précédentes, les prix de l’immobilier sont à la hausse dans les plus grandes métropoles en 2025. C’est le cas à Marseille, Toulouse, Lille, Bordeaux ou Rennes, avec des augmentations qui dépassent parfois 3 %, comme à Bordeaux, où les appartements se vendent 3,9 % plus cher en février 2026 qu’à la même période en 2025. Les acheteurs ont profité de diminutions de prix en 2023 et 2024 et reprennent leurs projets.

Nantes, en revanche, reste à la baisse sur un an (– 2,1 %). Même chose pour Lyon, où les prix diminuent de près de 1 %, même si les avant-contrats de vente montrent une légère augmentation à venir. Son 1er arrondissement reste le plus cher (5 513 euros/m2), mais continue de baisser (– 5,9 %).

A Marseille, les prix réaugmentent, avec une hétérogénéité de plus en plus marquée en fonction des quartiers. Le sud de la ville, notamment un 8e arrondissement déjà très cher, affiche une hausse de 8,2 %, pour atteindre 5 000 euros/m2, alors que les biens situés dans les arrondissements du nord de la ville peuvent se situer sous la barre des 2 000 euros/m2. Autre observation du baromètre LPI-IAD : dans les métropoles, la demande se renforce sur la périphérie. « Les acheteurs ont cherché à s’éloigner du centre-ville, pour un espace de vie considéré comme plus serein et moins anxiogène », explique Michel Mouillart, porte-parole du baromètre. La préférence de périphérie s’est renforcée sur les métropoles de Brest, Grenoble, Marseille, Montpellier et Rennes.

Dans la capitale, des prix hétérogènes

Paris et l’Ile-de-France restent particulièrement scrutés, compte tenu du nombre élevé de leurs habitants. Dans un communiqué de fin février 2026, les Notaires du Grand-Paris indiquent que le marché francilien est en voie de normalisation. Sur un an, les prix des logements se stabilisent (+ 0,7 %), et les prix des appartements augmentent de 1,2 %. Dans Paris intra-muros, on frôle la barre des 10 000 euros/m2. « Dans un contexte plus favorable aux acquéreurs, les professionnels observent une meilleure acceptation des négociations par les vendeurs, notamment sur les biens nécessitant des travaux », expliquent les Notaires du Grand-Paris.

Les prix restent très hétérogènes dans la capitale. Au quatrième trimestre 2025, les prix au mètre carré varient de 6 640 euros dans le quartier de la Goutte-d’Or (18e arrondissement), à 15 970 euros dans le quartier Notre-Dame (4e), soit des prix 2,4 fois plus élevés qu’à la Goutte-d’Or. Les prix ont peu évolué dans les quartiers les moins chers, tandis qu’ils ont fortement augmenté dans certains quartiers onéreux. Le baromètre LPI-IAD indique ainsi que le 7e arrondissement augmente de 5 % en un an, pour atteindre 14 559 euros/m2 en moyenne. Même chose pour le 16e arrondissement, où les prix augmentent de 6,2 % (11 434 euros/m2). Autour de Paris, les notaires constatent une stabilité des prix, mais le site d’estimation et d’annonces Meilleurs Agents voit des augmentations notables à Montreuil (+ 7,5 %), Versailles (+ 5,8 %), Asnières-sur-Seine (+ 7 %) ou Saint-Maur-des-Fossés (+ 9,4 %).

A l’instar des métropoles, les villes moyennes réaugmentent. Très demandées après la crise sanitaire, elles ont été moins prisées l’an dernier, mais reprennent leur envol. « Elles restent moins chères que les grandes villes, ce qui explique leur succès », estime Audrey Margliano, directrice des opérations chez Zenith GS. On peut citer Dijon (+ 2,2 %), Le Mans (+ 4,5 %) ou Pau (+ 4,3 %). Cette dernière, moins chère que les grandes villes voisines, Toulouse et Bordeaux, attire des acheteurs, y compris des investisseurs, fait suffisamment rare au niveau national pour être remarqué.

Des prix « raisonnables » dans les villes moyennes

Certaines villes voient une hausse encore plus élevée, comme Reims, où les prix croissent de + 8 % après une période de calme en 2024, ou Rouen (+ 8,6 %). « Les prix au mètre carré restent souvent raisonnables dans les villes moyennes, ce qui permet aux ménages, et notamment aux primo-accédants, d’acheter », explique Audrey Marigliano. Dans la plupart des villes hors métropole, il faut compter entre 2 000 et 2 500 euros le mètre carré, ce qui permet d’acheter un appartement familial pour un montant situé aux alentours de 200 000 euros.

Les villes de villégiature ont aussi le vent en poupe, comme Toulon (+ 7 %). Annecy (+ 6 %) est également en hausse notable, tout comme Fréjus (+ 7,3 %). « Globalement, les villes où on passe ses vacances ont toujours du succès, notamment les stations balnéaires », explique Olivier Descamps, de IAD. Les agents immobiliers indiquent pourtant que les achats de résidences secondaires sont moins élevés depuis 2022. La hausse des taux d’intérêt et les incertitudes politiques inquiètent les acheteurs dotés de moyens suffisants pour avoir plusieurs domiciles. « Nos clients français fortunés s’interrogent plus sur l’opportunité de quitter le pays que d’y acheter », constate Richard Tzipine, directeur général des agences Barnes. Mais les habitants à l’année, les acheteurs étrangers et les expatriés sont en nombre suffisant pour faire monter les prix.

Des maisons toujours plus chères

Dans certains secteurs, les augmentations sont parfois spectaculaires en ce qui concerne les maisons. « Il s’agit de biens plus rares, donc plus chers. Et, lorsqu’ils ont le choix, les gens préfèrent acheter une maison plutôt qu’un appartement », pense Sébastien Kuperfis, président des agences Junot. Dans une vingtaine de villes, le prix des maisons a ainsi crû de plus de 4 %. Parmi les plus fortes hausses (au-delà de 5 %) on peut citer Lille, Saint-Etienne, Clermont-Ferrand ou encore Brest, Annecy et Metz.

Les maisons situées dans les villes de l’Ouest, comme Saint-Nazaire, Quimper, La Roche-sur-Yon ou Les Sables d’Olonne ont même vu les prix grimper au-delà de 6 %, et même jusqu’à 8,9 % pour Quimper. « Le succès de l’ouest de la France ne se dément pas », déclare Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier. Dans son baromètre de septembre 2025, la chambre des notaires de l’Ouest indique que la baisse des prix de 2023 et 2024 a fait repartir le marché. Dans l’ensemble des départements bretons, le prix médian d’une maison est de 235 000 euros, et, en dépit des baisses récentes, il a augmenté de 28 % en cinq ans et de 46,9 % en dix ans. Plus bas sur la côte, à La Roche-sur-Yon ou à La Rochelle, la hausse atteint 7,8 % et 5,4 % respectivement. A La Rochelle, les prix sont pourtant déjà élevés, avec une moyenne qui dépasse 4 000 euros/m2, l’équivalent d’une grande ville.

De manière générale, les maisons restent chères. Selon l’observatoire des notaires de janvier 2026, il faut compter 345 000 euros à Bordeaux, 400 000 à Montpellier et pas loin de 500 000 à Marseille et à Aix-en-Provence. Le plus cher est Toulon, où leur prix médian est de 466 900 euros. Il se situe entre 300 000 et 400 000 euros à Angers, à Nantes ou en Ile-de-France (hors Paris), mais reste sous la barre des 200 000 euros à Limoges, Poitiers, Nîmes, Amiens ou Rouen.

LE MONDE - Par Nathalie Coulaud - Publié le 09 Mars 2026

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - Nice - Roquebrune Cap Martin - Prix de l'immobilier en France - Mars 2026

Freench Riviera Real Estate - Property market prices in France - March 2026