Certains propriétaires ont eu la chance d’acheter leur résidence principale avec un taux de crédit immobilier à 1,50 %, comme c’était le cas entre 2017 et 2022. « Ils hésitent aujourd’hui à déménager si ce n’est pas absolument nécessaire, car les banques prêtent désormais à plus de 3 % », constate Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Résultat : les secondo-accédants représentent seulement 36,6 % de la production de crédit en septembre 2025, d’après l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution, contre plus de 50 % en août 2018. Au-delà du frein psychologique qui retient de lâcher un crédit bon marché, l’évolution des prix n’est pas toujours favorable, en particulier pour les propriétaires ayant acheté ces trois à cinq dernières années.

SeLoger et MeilleursAgents ont réalisé une étude en octobre 2025 pour déterminer, dans les cinquante plus grandes villes de France, si les propriétaires revendant aujourd’hui leur bien pouvaient dégager un gain compte tenu de l’évolution des prix. Elle porte sur un bien financé avec un apport de 30 000 euros et un prêt sur vingt-cinq ans, et les résultats sont déclinés en fonction de la date d’achat du bien. « Nous avons calculé le patrimoine net à la revente, c’est-à-dire la valeur du bien aujourd’hui diminuée du capital restant dû sur le crédit. Il s’agissait de vérifier si l’évolution des prix leur permettait de reconstituer au minimum leur apport initial, une fois le prêt remboursé, pour se lancer dans une autre opération », indique Barbara Castillo Rico, directrice science et études économiques de SeLoger et MeilleursAgents.

Les conclusions sont claires : les propriétaires ayant acheté avant 2020 sont très largement gagnants en raison de l’envolée des prix de la pierre sur la période. Ils ont acheté à des taux très avantageux et réalisent une belle plus-value sur leur bien : les prix s’envolent par exemple de 82 % sur dix ans à Calais, de 75 % à Brest et de 65 % à Angers. « La plus-value leur permet de rembourser leur crédit et de dégager un nouvel apport pour acheter à nouveau », explique Barbara Castillo Rico.

Reste le frein psychologique. « Les propriétaires comprennent peu à peu que l’époque des taux à 1,50 % est définitivement révolue et que c’est le bon moment pour déménager, puisque la hausse des taux des crédits reste limitée », constate Caroline Pasquereau, directrice marketing stratégique et communication d’Empruntis.

Puiser dans l’épargne

La situation est plus délicate pour ceux qui ont acheté il y a moins de trois ans, car 37 villes sur 50 ont vu leurs prix reculer, d’après SeLoger-MeilleursAgents. « Dans certains cas, la valeur de revente ne couvre pas le capital restant dû, comme à Limoges, Bourges, Rennes et Grenoble. En cas de revente, le propriétaire doit donc puiser dans son épargne pour rembourser son crédit », analyse Barbara Castillo Rico. Difficile, dans ces conditions, de se lancer dans un nouvel achat. D’autant que les taux des crédits ont augmenté sur la période et que cette tendance devrait se poursuivre.

L’idéal serait, pour ces propriétaires, de pouvoir continuer à bénéficier des conditions de leur premier crédit. En mai 2024, quelques semaines avant la dissolution de l’Assemblée nationale, le député Renaissance Damien Adam avait présenté une proposition de loi pour ouvrir la voie à la transférabilité d’un crédit immobilier, un peu sur le modèle de la portabilité du numéro de téléphone : il s’agissait de permettre aux propriétaires achetant un nouveau bien de le rembourser aux conditions du crédit souscrit pour un achat antérieur.

« Ce n’est tout simplement pas réaliste, explique Pierre Chapon, cofondateur de Pretto. Les banques tarifient leur crédit à l’instant T, à taux fixe, en fonction de sa durée et en tenant compte du fait qu’il sera probablement remboursé plus vite si l’acheteur revend son bien. » La portabilité du crédit remettrait en cause ce mode de fonctionnement. « Cela se traduirait par une forte augmentation des taux des crédits, pour tous les emprunteurs, car les banques devraient couvrir un risque d’augmentation de leur coût de refinancement sur une durée bien plus longue », poursuit Pierre Chapon.

LE MONDE - Par Agnès Lambert - Publié le 11 Février 2026

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