Le propriétaire bailleur est soumis à une fiscalité particulière qui a une incidence non négligeable sur la rentabilité. Tout dépend s’il veut louer le logement vide ou meublé.

S’il le loue vide, il peut bénéficier d’un régime appelé « microfoncier ». Dans ce cas, il bénéficie d’un abattement pour charges de 30 % et n’est imposé que sur 70 % des loyers perçus. Le système de déclaration est simple, car il n’y a pas de justificatifs à produire, mais ce régime est destiné aux bailleurs percevant moins de 15 000 euros annuellement.

Pour les bailleurs qui gagnent plus ou qui préfèrent des déductions en fonction des frais réellement engagés, il est possible de choisir le régime réel.

Dans ce cas, un certain nombre de frais sont déductibles des loyers perçus comme la rémunération des gardiens, les frais de l’agence immobilière pour la recherche du locataire, la rédaction des contrats et même les cotisations versées à des chambres syndicales de propriétaires qui donnent des conseils personnalisés. Les travaux permettant de maintenir ou de remettre en état l’immeuble ou le logement, les réparations locatives, les travaux améliorant le confort du locataire sont également déductibles.

Déficit foncier

Le choix entre le microfoncier et le régime réel se fait chaque année au moment de la déclaration des revenus, ce qui permet au bailleur de choisir en fonction des travaux qu’il a réalisés dans l’année. Les impôts locaux peuvent également être déduits des loyers ainsi que les intérêts d’emprunt. Et si au total tous les frais engagés dans l’année dépassent le montant des loyers perçus, il est possible de créer un « déficit foncier ».

Les frais engagés viennent d’abord en déduction des loyers perçus et, si le montant des loyers ne suffit pas à les absorber entièrement, la somme restante vient alors en déduction du revenu global imposable de l’année à hauteur de 10 700 euros (cette limite est désormais portée à 21 400 euros pour des travaux de rénovation énergétique).

Cela peut permettre à un bailleur de voir fortement diminuer son impôt sur le revenu, avantage non négligeable lorsqu’on réalise des travaux.

Si le logement est loué meublé, les revenus sont considérés comme des revenus commerciaux et non plus fonciers. Le régime « micro-BIC » (bénéfice industriel et commercial) destiné à des revenus inférieurs à 72 600 euros de revenus annuels permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire pour charges de 50 %, notamment pour couvrir l’usure des meubles.

Le régime réel en meublé permet, quant à lui, de déduire des frais au réel ainsi qu’une somme au titre de l’amortissement du bien. Cette dernière doit être constante et peut représenter 2 % par an pendant cinquante ans, par exemple, durée admise par le fisc.

Autrement dit, pour un bien acheté 100 000 euros et loué en meublé, il est possible de déduire 2 000 euros par an des loyers perçus en plus des autres frais. Mais le calcul de l’amortissement est relativement complexe à mettre en place et les professionnels de l’immobilier conseillent de s’adresser à un expert-comptable, dont les honoraires sont d’ailleurs déductibles des loyers perçus !

LE MONDE - Par Nathalie Coulaud - Publié le 26 Janvier 2023

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