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« Le marché immobilier fonctionne avec les clientèles les plus aisées, au détriment des ménages plus modestes »


Publié le 30 août 2022

 

a définition du taux d’usure est en train de se retourner contre les ménages, particulièrement les plus modestes. Les derniers chiffres publiés traduisent ainsi une diminution nette du nombre de prêts bancaires accordés pour des achats dans l’immobilier ancien pour le second trimestre 2022 : −23 %.

Aujourd’hui, c’est plus de la moitié des demandes de prêts immobiliers qui sont refusées. Les 30-35 ans et les projets d’achat de résidence principale sont les plus concernés. Nous arrivons à une situation particulière dramatique en province où les habitants locaux sont exclus du marché immobilier au profit de nouveaux arrivants achetant une résidence secondaire. Cette situation les conduit à devoir rester locataires ou à acheter beaucoup plus loin de leur lieu de travail, ce qui en période de hausse des frais de carburants, a un impact significatif sur leur budget mensuel.

 

L’accès au logement par les ménages modestes est paralysé depuis des mois. Des fonctionnaires, même de catégorie A, se voient refuser leur crédit immobilier du fait de dispositions qui se révèlent « meurtrières » en période de hausse des taux.

La raison ? Le taux d’usure. Fixé trimestriellement par la Banque de France, il s’agit du taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer quand ils accordent un crédit.

Evolution trop lente

Le seuil de l’usure correspond au taux annuel effectif global (TAEG) maximal au-delà duquel une banque ne peut prêter de l’argent. Ce seuil a été fixé pour éviter que des taux d’intérêt trop élevés placent l’emprunteur dans une situation financière difficile. Le taux de l’usure a donc une fonction régulatrice et protectrice.

Le 1er juillet 2022, la Banque de France a annoncé les nouveaux taux d’usure : ils passent, pour les crédits immobiliers, à 2,60 % pour les prêts à taux fixe d’une durée de dix à vingt ans, et à 2,57 % pour les prêts à taux fixe d’une durée de vingt ans et plus.

Or, dans un marché haussier, ce taux d’usure, qui est calculé à chaque début de trimestre, évolue mécaniquement trop lentement et ne reflète plus la réalité du marché, avec une inflation estimée à 6 %. De ce fait, au lieu de jouer un rôle protecteur, il finit par exclure les potentiels emprunteurs de l’accès au crédit et à la finalisation de leur projet immobilier.

 

Du fait du calcul du taux d’usure, qui inclue donc taux d’intérêt, assurance de l’emprunteur et frais de dossier et de garantie, les familles modestes et moyennes se voient refuser en grand nombre leur crédit.

Cela est particulièrement vrai pour les fonctionnaires de catégorie B et C que le Crédit social des fonctionnaires (CSF) tente d’accompagner. L’incitation à devenir propriétaire de son logement, qui doit être d’intérêt public, la considération des serviteurs de l’Etat, des collectivités territoriales, des hôpitaux, des services publics, appellent à un urgent ressaisissement.

Retirer les frais d’assurance emprunteur du calcul

Car désormais le marché immobilier fonctionne essentiellement avec les clientèles les plus aisées au détriment des ménages plus modestes aux faibles apports personnels. Le taux d’usure, qui devait protéger les foyers les plus modestes contre un taux d’endettement trop fort, est donc en train de les exclure, purement et simplement, du marché de l’acquisition immobilière.

Il ne s’agit évidemment pas de contester la notion de taux d’usure, qui est protectrice des consommateurs. Rappelons cependant que ce taux comprend :

  • Le taux d’intérêt de base (ou taux nominatif) ;
  • Les frais, commissions et rémunérations divers (frais de garantie, frais de dossier par exemple) ;
  • Les primes d’assurance emprunteur lorsqu’une assurance obligatoire est souscrite simultanément.

Il serait donc opportun de retirer les frais d’assurance emprunteur du calcul du taux d’usure. Cette disposition simple maintiendrait le contrôle nécessaire des taux d’intérêt fixés par les banques, mais les distinguerait par nature des frais d’assurance et de la notion de taux usuraire. Car aujourd’hui, beaucoup de ménages se tournent vers des taux variables ou s’engagent avec une assurance peu protectrice. Des décisions qui peuvent à moyen terme s’avérer risquées.

Cette mesure permettrait donc à la fois de maintenir la notion protectrice de taux d’usure, mais en actualisant son contenu pour mettre un terme à la paralysie qu’il entraîne actuellement.

 

Jean-Marie Alexandre(Président du Crédit social des fonctionnaires) - LE MONDE - Publié le 30 Août 2022

 

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