Si la France est encore aux prises avec une profonde crise du logement, le marché de l’immobilier ancien sort du marasme dans lequel il était plongé depuis la mi-2022. « Il retrouve en 2025 une forme d’équilibre, après des chocs successifs : Covid-19, guerre en Ukraine, explosion des prix de l’énergie, inflation, remontée brutale des taux d’intérêt », analyse Charles Marinakis, le président de Century 21 France, principal réseau d’agences en nombre de transactions. Dans cette enseigne, les volumes de vente ont augmenté de près de 12 % en 2025, en dépit du contexte politique instable.

Les dernières données disponibles des notaires annonçaient déjà un véritable redémarrage fin septembre 2025 : une hausse de plus de 10 % des ventes sur un an, avec 921 000 transactions (contre 832 000 à fin septembre 2024). A rebours de la baisse d’activité de 16 % enregistrée un an plus tôt, fin septembre 2024. Si le monde de l’immobilier estime avoir tourné la page de la crise, le marché reste toutefois moins actif « par rapport à 2019, dernière année “normale” (1 087 000 transactions) », note le réseau Century 21, et demeure surtout bien loin du pic des ventes atteint en avril 2022 (1 245 000 opérations sur un an).

La baisse, puis la stabilisation, des taux d’intérêt des nouveaux emprunts immobiliers (à 3,09 % en octobre 2025, selon la Banque de France) a soutenu cette reprise. Si bien qu’en cumul de janvier à octobre 2025, la production de crédits à l’habitat (121 milliards d’euros) a bondi de près de 40 %, par rapport aux dix premiers mois de 2024 (88 milliards d’euros).

Les professionnels de l’immobilier y voient un retour à la normale, après la crise déclenchée en 2022 par la hausse brutale des taux d’intérêt. Une politique décidée par la Banque centrale européenne pour contrer la forte poussée de l’inflation, déclenchée par la guerre en Ukraine. Alors qu’ils avoisinaient 1 % début 2022, les taux de crédit immobilier proposés par les banques ont dépassé fin 2023 4 %, entraînant une limitation drastique des marges d’endettement des ménages, un effondrement des transactions et une baisse des prix.

En analysant la période 2023-2025, les notaires constatent que, depuis le pic de décembre 2023, « les taux de crédit mensuels ont globalement diminué », alors que, « dans le même temps, le revenu disponible moyen en euros constants des ménages a enregistré en 2025 une évolution annuelle positive similaire à celle enregistrée en 2023 et 2024 (autour de + 1,7 %) ». D’où une progression annuelle de 5 % de la capacité d’emprunt des ménages en 2025, après trois années de baisse d’affilée (– 4 % en 2022, – 11 % en 2023 et – 2 % en 2024).

Reprise franche en Ile-de-France

Côté prix, celui du mètre carré a en moyenne progressé de 1,4 % en 2025, dans les agences Century 21. « Il n’y a pas d’emballement, se félicite Charles Marinakis. Depuis la crise, l’écosystème s’est reconstruit différemment : comme les prix n’ont pas suffisamment baissé pour compenser la hausse des taux, les Français doivent mobiliser plus d’apport personnel. Le prêt à taux zéro a aussi permis aux Français d’acheter. »

Paris « se remet aussi en mouvement », note encore Charles Marinakis. Dans la capitale, l’enseigne observe une progression de l’activité, de + 3,9 % sur un an, moins forte qu’à l’échelle nationale, mais une hausse plus marquée du prix moyen du mètre carré, à 9 557 euros (+ 2,6 %). Soit un niveau inférieur aux valeurs atteintes en 2019 (à 10 062 euros le mètre carré).

« Surtout, les délais de vente se sont fortement allongés : soixante et un jours en 2019, contre quatre-vingt-quinze jours aujourd’hui », souligne le réseau d’agences, qui constate également que la résidence principale représente 68 % des achats (+ 10 %), tandis que la résidence secondaire tombe à 7,5 % (–  31,5 %) et que l’investissement locatif recule à 24 % (– 10 %). Chez Century 21, 31 % des ventes relevaient de l’investissement locatif en 2019, contre 23,9 % aujourd’hui, soit une baisse de 23 %, confirmant la tendance à une pénurie croissante du parc locatif parisien.

La reprise se fait plus franche en Ile-de-France, avec une hausse de 13 % des volumes de vente sur le marché des maisons (prix moyen au mètre carré en légère baisse de 0,2 %) et une progression de 11 % des transactions d’appartements (prix en progression de 3,8 %). « Les écarts sont importants entre départements », souligne le réseau immobilier, les hausses des ventes étant particulièrement marquées dans les Hauts-de-Seine et la Seine-et-Marne, respectivement + 30 % et + 17 %.

En Seine-Saint-Denis, en revanche, les volumes ne progressent que de 4 %. Au-delà de la région parisienne, les transactions augmentent dans toutes les régions, et particulièrement dans les Hauts-de-France (+ 15 %), les Pays de la Loire (+ 13 %) et la Nouvelle-Aquitaine (+ 11,1 %).

Les notaires ont de leur côté regardé les évolutions de prix dans les villes. En 2024, la tendance était à la baisse des prix généralisée, à l’exception de Reims et Nice. En 2025, « seules quatre villes parmi celles étudiées ont enregistré une baisse de leur prix médian sur un an : Nantes (– 1 %), Le Havre (– 1 %), Lyon (– 2 %) et Bordeaux (– 4 %) », note la profession. Les hausses de prix « sont tout aussi modérées » et concernent Saint-Etienne (+ 1 %), Reims (+ 2 %), Toulon (+ 2 %), Marseille (+ 2 %) et Dijon (+ 3 %). Sur cinq ans, entre 2020 et 2025, les deux villes dont les prix ont le plus grimpé sont Toulon (+ 21 %) et Marseille (+ 22 %).

LE MONDE - Par Véronique Chocron - Publié le 5 Janvier 2026

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