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Nouvelle remontée du taux d’usure, le prix plafond du crédit immobilier


Publié le 03 janvier 2023


Dans la série des augmentations du début de l’année, l’une était particulièrement attendue, tant par les particuliers en quête d’un crédit immobilier que par les professionnels de ce marché : celle du désormais fameux « taux d’usure ». C’est le taux maximal auquel une banque a le droit de vous prêter de l’argent. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France, en fonction des types et des durées de prêts.

Le taux d'usure poursuit sa remontée

Pour un crédit sur 20 ans ou plus, il dépasse désormais les 3,50 %, niveau qu'il n'avait plus atteint depuis fin 2016

 


Ainsi, depuis le 1er janvier et jusqu’au 30 mars 2023, il est impossible d’emprunter à un taux supérieur à 3,57 % sur vingt ans ou plus. Et à plus de 3,53 % sur dix à vingt ans. Il s’agit du taux tout compris (le TAEG, taux annuel effectif global), qui englobe le taux d’intérêt proposé par la banque, mais aussi les frais d’assurance, de dossier, de garantie.

Comme le trimestre précédent, l’usure a gagné environ 0,50 point de pourcentage. Rien d’illogique : elle est calculée sur la base des taux pratiqués le trimestre précédent – la Banque de France doit faire la moyenne et la relever d’un tiers – et ceux-ci augmentent régulièrement depuis le début du printemps 2022. Selon l’observatoire Crédit logement CSA, on empruntait, en moyenne, en novembre 2022, à 2,25 % (toutes durées confondues), hors assurance et frais divers, contre 1,06 % un an plus tôt.

 

L’incidence pour l’emprunteur ? Il est à double tranchant. A priori, toute hausse de l’usure est une mauvaise affaire pour les ménages, puisqu’elle autorise les banques à renchérir le coût des crédits. Et qui dit ascension des taux des crédits dit effritement du pouvoir d’achat immobilier des ménages – avec les mêmes revenus et à prix des logements constants, on achète moins de mètres carrés.

Robinetterie

Cette nouvelle remontée de l’usure devrait néanmoins inciter les établissements bancaires à prêter davantage. « Si les banques peuvent tarifer le crédit à un plus juste prix (…), cela permettra à plus de dossiers d’être acceptés, estime dans un communiqué Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis. Cela devrait libérer quelques marges de manœuvre pour les banques qui vont pouvoir procéder à de nouvelles hausses de taux, indispensables si l’on souhaite que le robinet du crédit soit un peu plus ouvert. »

 

Car les courtiers sont très remontés contre le mode de calcul du taux d’usure. A leurs yeux, ce dispositif, qui vise à protéger les emprunteurs de taux abusifs, s’est retourné contre certains d’entre eux. Il est considéré comme le premier responsable du ralentissement de la production de crédits du second semestre 2022. Sa remontée est jugée trop lente par rapport aux augmentations des coûts de refinancement des banques sur les marchés, c’est-à-dire le prix auquel elles empruntent l’argent qu’elles prêtent.

 

Professionnels de l’immobilier et Banque de France se livrent, depuis des mois, une épreuve de force concernant l’ampleur du ralentissement de la production de crédits, produisant des chiffres qui font le grand écart. Et concernant le niveau de responsabilité du taux d’usure dans l’histoire.

Pour l’institution, « le ralentissement relatif du second semestre marque une certaine normalisation de l’offre de prêts, après la croissance exceptionnelle entraînée ces dernières années par le niveau très bas des taux d’intérêt » : pas question de parler de « blocage du marché ». Elle estime, en outre, que la lenteur de la remontée des taux d’usure favorise la production de crédits et soutient le marché immobilier en ralentissant le renchérissement du prix du crédit.

 

Pas de quoi convaincre les courtiers, pour qui la bouffée d’air apportée par la dernière hausse du taux d’usure ne sera que très provisoire. « Dans quelques semaines, les taux d’usure seront de nouveau trop bas, et la part des refus augmentera à nouveau », écrit, par exemple, Julie Bachet, directrice générale de VousFinancer. « Le robinet du crédit restera en mode goutte à goutte jusqu’au prochain ajustement du taux d’usure, au 1er avril », anticipe de son côté Olivier Lendrevie, président du courtier CAFPI.

Les candidats à l’emprunt devraient donc continuer à être triés sur le volet par les banques dans les mois à venir, comme c’est le cas depuis quelques mois. « Après des années de distribution [du crédit] effrénée, où les emprunteurs pouvaient signer un compromis sur une simple estimation de leur capacité d’emprunt et chercher ensuite leur financement sans crainte, nous avons redécouvert la sélectivité des banques, elles ne sont plus prêtes à accepter n’importe quel dossier », souligne Cécile Roquelaure. En clair, résume-t-elle, la fin d’année 2022 aura rappelé que « le crédit n’est pas “open bar” » !

Les banques appelées à mieux respecter les règles d’octroi des prêts

Certaines banques sont-elles trop peu enclines à prêter aux ménages désireux d’acquérir leur résidence principale et à ceux achetant pour la première fois ? C’est ce qu’a laissé entendre le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le 13 décembre 2022, à l’issue de sa dernière réunion.

Pour comprendre, il faut savoir que, depuis début 2022, les banques, quand elles prêtent, doivent respecter des critères imposés par le HCSF. Par exemple, le taux d’endettement de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35 %. Elles peuvent certes y déroger pour 20 % des crédits. Mais il y a des conditions : cette flexibilité doit profiter pour l’essentiel aux acheteurs de résidence principale (pour 80 % des 20 % au moins), et en partie aux primo-accédants (pour 30 %). Objectif : qu’elle ne serve pas qu’aux dossiers les moins risqués (notamment les investisseurs).

Or, « une poignée » de banques ont des « progrès » à réaliser quant à l’utilisation qu’elles font de ces dérogations, souligne le HCSF. S’il n’a, pour l’heure, communiqué ni le nom ni le nombre de banques visées, il indique que l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution a pris « des mesures de supervision à l’encontre des établissements non conformes ».

 

LE MONDE - Par Aurélie Blondel - Publié le 02 Janvier 2023

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