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Immobilier : faut-il se presser pour vendre son logement ?


Publié le 14 April 2023

 

Mieux vaut être acheteur que vendeur d’un bien immobilier en ce moment. Après plusieurs années d’euphorie où tout ou presque se vendait sans difficulté à des prix toujours plus élevés, le vent a fini par tourner. Paris, Lyon, Toulouse, Rennes, Nantes, Marseille, Bordeaux voient leurs prix stagner ou s’affaisser de 1 % à 2 %. Et le nombre de transactions baisse, de 4 % en moyenne sur un an, selon l’analyse de mars de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Les vendeurs qui comptaient sur une augmentation des prix constante risquent d’être déçus, notamment s’ils ont acheté au moment où le marché était au plus haut.


Ils sont par ailleurs confrontés depuis plusieurs mois à une autre difficulté : trouver des acquéreurs solvables. Si une petite partie des acheteurs n’a pas besoin d’emprunter pour acheter, la grande majorité doit souscrire un crédit bancaire. Or, les taux d’intérêt montent, diminuant mécaniquement le pouvoir d’achat des acquéreurs potentiels, voire entravant certains projets.

La hausse des taux engendre en moyenne une perte de 15 000 à 20 000 euros de pouvoir d’achat, selon le courtier Meilleurtaux. Cela ne représentera que quelques mètres carrés dans une grande ville comme Marseille ou Lyon, mais ce sera une pièce de moins dans des villes moyennes comme Auxerre ou Saint-Etienne.


« Pour compenser ces hausses de taux, il faudrait que les prix diminuent de 15 % à 20 %, mais les vendeurs ne sont pas prêts à consentir ce sacrifice pour l’instant », constate Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Avec des taux plus élevés, le risque que l’acquéreur n’obtienne pas son prêt est plus important. Autant dire que le vendeur se devra d’accueillir à bras ouverts un acquéreur potentiel qui se présente avec la capacité d’acheter sans crédit… « Le vendeur peut même, sans trop hésiter, consentir une ristourne à ce type d’acquéreur », note Christel Tessier, notaire chez C & C Notaires, étude installée à Paris.

« Réparer ce qui peut l’être »
Ce contexte plaide pour que les personnes ayant un projet de vente le mettent à exécution sans tarder. « Si vous êtes décidé, il ne faut pas trop attendre, notamment dans les villes où les prix ont beaucoup augmenté ces dernières années. C’est le cas de Bordeaux, où l’on peut considérer qu’on est arrivé à un palier », conseille Stéphane van Huffel, directeur général de Leemo, spécialiste de l’investissement immobilier.


Et pour mettre toutes les chances de son côté, le vendeur doit faire un effort sur l’état du bien. « Cela peut sembler une évidence, mais les vendeurs n’ont pas toujours conscience que ce qui est en bon état se vend mieux que le reste. Sans faire de gros travaux, il faut réparer ce qui peut l’être », recommande Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty pour la France.


Ce conseil s’applique notamment aux vendeurs de logements classés F ou G par un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui auront souvent intérêt à réaliser des travaux d’isolation permettant de ramener le logement dans la catégorie D, ou même E. Menacés d’interdiction de location dans les années à venir, les biens les plus énergivores peinent en effet à trouver preneur.

Il y en a beaucoup sur le marché : les logements F ou G représentaient, au quatrième trimestre 2022, 19,2 % de l’ensemble des biens mis en vente sur le site SeLoger (c’était 11,2 % en 2020), selon une étude publiée par le groupe le 1er février.

Mettre au juste prix
Isoler les combles si ce n’est pas fait, changer les fenêtres ou le mode de chauffage permettent généralement d’améliorer la note du DPE. Sortir de la catégorie F ou G permettra en outre d’éviter d’avoir à effectuer un audit énergétique. Ce dernier deviendra obligatoire avant la vente à partir du 1er avril 2023 pour les maisons individuelles et les immeubles appartenant à un seul propriétaire. Un audit est plus complet qu’un simple DPE, mais aussi plus coûteux : pour le vendeur, il faut compter aux alentours de 1 500 euros, contre environ 250 euros pour un DPE.


Une fois remis en état, le bien doit être mis sur le marché au juste prix. Comment savoir si la demande dans le quartier est élevée ou non, ce qui se vend et à quel prix ? « Evaluer seul la valeur de son bien est particulièrement difficile en ce moment. Mieux vaut se reposer sur un professionnel qui connaît bien le marché local et pourra vous indiquer le prix le plus juste », pense Eric Allouche, directeur exécutif du réseau d’agences immobilières Era France.


On peut aussi consulter les données mises en ligne par l’administration fiscale, qui enregistre les ventes et les rend publiques. Accessible en se connectant à son espace personnel sur le site Impots.gouv.fr, l’outil Patrim permet d’estimer la valeur d’un bien en fonction de différents critères, comme la superficie.

Autre outil officiel : la base de données DVF (pour « demande de valeur foncière ») d’Etalab, département de la direction interministérielle du numérique qui coordonne la stratégie de l’Etat en matière de données. On peut y consulter précisément les biens vendus ces dernières années sur une carte interactive. Autant de démarches qui doivent permettre de vendre le bien en moins de trois mois – c’est le délai de vente moyen actuellement, selon la Fnaim.


4 %
C’est, selon les estimations du courtier Magnolia, le niveau de taux que devraient atteindre les crédits immobiliers sur vingt ans à l’été 2023. Si ces prévisions se vérifient, le pouvoir d’achat des acquéreurs devrait donc continuer, dans les mois à venir, à s’effriter. Selon une simulation réalisée par ce courtier, un prêt de 200 000 euros souscrit sur vingt ans en janvier 2022 au taux nominal (hors assurance et frais divers) de 1 % coûtait, sur sa durée totale, 20 749 euros d’intérêts ; la note grimpe à 90 871 euros avec un taux à 4 %.

 

LE MONDE - Par Nathalie Coulaud - Publié le 27 Mars 2023

 

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - Nice - Roquebrune Cap Martin - Vendre son bien immobilier en 2023 - Avril 2023

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