Les crédits immobiliers restent extrêmement bon marché en cette rentrée

Les banques prêtent en moyenne à moins de 1 % sur vingt ans. Mais elles restent exigeantes sur leurs conditions d’octroi.

La crise ? Quelle crise ? Le marché immobilier se porte comme un charme… La production de nouveaux crédits à l’habitat a atteint 131 milliards d’euros sur les sept premiers mois de l’année, d’après la Banque de France. Un montant en hausse de 30 % par rapport à 2020 et de 22 % par rapport à 2019.

L’été s’est en revanche révélé plus calme. « Nous avons eu 30 % de nouvelles demandes en moins en juillet et août sur les financements de résidence principale, par rapport à la même période l’an dernier. Les acheteurs sont partis en vacances tôt, on a senti le besoin de s’aérer après une année éprouvante », note Sylvain Lefèvre, président du courtier La Centrale de financement.

En cette rentrée, la conjoncture reste favorable : les taux des crédits immobiliers sont au plus bas, en moyenne à 0,87 % sur quinze ans, 0,99 % sur vingt ans et 1,17 % sur 25 ans, selon l’Observatoire crédit logement (août 2021). Soit 1,05 % toutes durées confondues, contre 1,15 en janvier 2021.

Certains emprunteurs sont toutefois encore mieux lotis. « Les banques sont prêtes à faire des efforts pour les très bons dossiers, qui obtiennent jusqu’à 0,70 % sur vingt ans, hors assurance », confirme Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com. A la clé, des économies substantielles : le coût des intérêts pour un prêt de 200 000 euros sur vingt ans ressort à 14 385 euros (hors assurance) avec un taux à 0,70 %, contre 20 749 euros à 1 %, indique ce courtier.

Pas plus de 25 ans

Mais toutes les demandes ne sont pas accueillies à bras ouverts par les banques, notamment parce que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité chargée de surveiller le système financier, veille au grain en édictant aux banques des règles de bonne conduite en matière d’octroi de crédit.

Depuis le début de l’année, il leur recommande de veiller à ce que le taux d’endettement des emprunteurs soit inférieur à 35 % de leurs revenus et à ce que la durée du crédit n’excède pas vingt-cinq ans (vingt-sept ans en cas d’achat dans le neuf).

Les banques bénéficient cependant d’un peu de souplesse, puisqu’elles peuvent déroger à ces règles à hauteur de 20 % de leurs dossiers. « La majorité des dérogations concerne les primo-accédants dont le dossier est solide, pour des taux d’endettement jusqu’à 40 % », indique Pierre Chapon, cofondateur du courtier Pretto.

Les investisseurs, qui achètent pour louer, sont eux aussi contrariés dans leurs projets par les recommandations du HCSF. « Nous financions régulièrement des investisseurs sans apport, mais possédant de l’épargne, avec un taux d’endettement supérieur à 40 %, mais dont les revenus étaient suffisamment élevés pour leur laisser un reste à vivre confortable au-delà de la mensualité de crédit. C’est devenu beaucoup plus compliqué », déplore Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi.

Selon ses calculs, la part des investisseurs dans ses dossiers est tombée à 12 % cette année, contre 20 % en 2019, tandis que la part des primo-accédants est remontée à 63 %. Même constat pour Damien Freund, directeur commercial de Privilège Courtage : « Il devient difficile d’aller au-delà de 35 % de taux d’endettement, y compris pour les beaux profils de clients patrimoniaux avec 10 000 euros ou 15 000 euros de revenus mensuels. »

Statu quo sur les taux

Certaines banques étaient jusqu’à présent plus enclines que d’autres à dépasser les critères du HCSF. Principalement des établissements mutualistes, en régions. « Mais certains d’entre eux ont été rappelés à l’ordre cet été par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution [ACPR], ils vont devoir resserrer leurs critères dans les prochaines semaines pour revenir dans les limites prévues par le HCSF », explique M. Taboret.

« Quelques banques ont, en outre, systématisé l’analyse du taux d’endettement depuis cet été et le seuil de 35 % agit désormais comme un véritable couperet : les dossiers au-dessus de ce niveau sont refusés d’office, sans même faire l’objet d’une étude », ajoute Mme Bernier. Les candidats à la propriété doivent alors reporter leur projet ou se gratter la tête pour réduire le montant emprunté en complétant d’une manière ou d’une autre leur apport personnel.

Côté taux, le scénario le plus probable reste celui d’un quasi-statu quo jusqu’à la fin de l’année, dans un contexte de taux d’intérêt qui restent faibles sur les marchés financiers. Les obligations d’Etat à dix ans, servant de référence au taux des crédits immobiliers, sont repassées en territoire négatif en juillet. Certes, l’économie redémarre, mais la Banque centrale européenne ne devrait pas relever ses taux directeurs de sitôt.

« Avec le retour brutal de l’inflation, on pourrait observer une légère remontée des taux des crédits immobiliers, de l’ordre de 0,2 point, d’ici à fin 2021, ce qui reste supportable pour les emprunteurs compte tenu du niveau actuellement très faible », analyse M. Taboret.

Protéger les clients

Si limité soit-il, cet éventuel renchérissement du crédit pourrait tout de même faire des dommages collatéraux. En effet, les taux d’usure, au-dessus desquels les banques n’ont pas le droit de prêter, devraient encore baisser au 1er octobre, puisqu’ils sont calculés chaque trimestre à partir des taux moyens pratiqués par les banques sur les trois mois précédents, majorés d’un tiers. Or, les taux des crédits ont baissé cet été pour atteindre un nouveau plus bas historique.

L’objectif du dispositif des taux d’usure est louable – il s’agit de protéger les clients contre des taux excessivement élevés. Depuis le 1er juillet, il est par exemple de 2,48 % pour les crédits immobiliers sur vingt ans et plus, incluant le taux d’intérêt mais aussi l’assurance du prêt et les frais annexes (c’est le taux annuel effectif global, ou TAEG, qui est pris en compte).

« Certains emprunteurs ayant eu des problèmes de santé paient cher leur assurance de prêt et leur TAEG peut s’approcher du taux d’usure, détaille Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis Courtage. Nous devons alors chercher des solutions, par exemple en réduisant les frais de dossier, pour rester dans les limites autorisées et permettre au client de trouver un financement. »

Le risque, au dernier trimestre, si le taux d’usure diminue encore tandis que les taux des crédits augmentent légèrement : que le nombre de dossiers recalés croisse en raison d’un effet ciseaux. « Celui-ci serait particulièrement pénalisant pour les emprunteurs les plus âgés, dont l’assurance de prêt est la plus chère », alerte M. Chapon.

LE MONDE - Agnès Lambert - Publié le 15 Septembre 2021

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