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Spécial Mipim : se loger en France en 2030

  

(Crédits : DR)
Promoteurs, urbanistes et chercheurs préparent déjà la ville de demain sans attendre d'être dos au mur. Face au choc démographique annoncé, dans une France qui se « métropolise » à grande vitesse, il est urgent pour les acteurs de l'immobilier de préparer l'avenir. Plus dense mais aussi plus intelligente, la ville devra offrir plus de services à ses habitants.

Près de 70 millions d'habitants en 2030, plus de 74 à horizon 2050 ! Selon l'Insee, la population française est en pleine croissance, et ce n'est pas près de s'arrêter. Le Mipim 2018 (Marché international des professionnels de l'immobilier), qui se déroulera du 13 au 16 mars au Palais des festivals, à Cannes, s'interroge d'ailleurs cette année sur « la vie urbaine en 2030 ou 2050 » et à ce que seront « les meilleures stratégies pour construire les villes dans un monde globalisé ». Entre la métropolisation qui s'impose comme une lame de fond dans tous les pays, le vieillissement d'une classe d'âge qui entend bien rester chez elle le plus longtemps possible, les révolutions énergétiques et numériques, qui bouleversent le monde du travail, des transports et des loisirs, les défis et les chantiers des promoteurs et des urbanistes sont immenses.

Alors que le projet de loi Évolution du logement et aménagement numérique (Élan), qui sera présenté fin mars en Conseil des ministres, promet de s'attaquer à la simplification des normes pour libérer du foncier et produire plus de logements et, en même temps, favoriser plus de mixité sociale, la question se pose : comment va-t-on loger les Français dans les douze à trente-deux ans qui nous séparent de 2030-2050 ?

90% des Français en ville en 2050 !

Beaucoup d'acteurs du logement sont plus que dubitatifs sur la portée du texte gouvernemental pour répondre à ce défi. À l'image de François Cusin, professeur en aménagement de l'espace et en urbanisme à l'université Paris-Dauphine :

« Il faut certes une impulsion de l'État pour le logement, mais ce qui fera la différence, c'est une meilleure territorialisation des politiques de logement. Le nerf de la guerre est le renforcement entre cette impulsion nationale et les politiques locales. Les modifications fréquentes du cadre législatif ne favorisent pas, il est vrai, l'action dans la durée des élus locaux. »

D'autres encore, comme Laurent Tirot, directeur général du logement chez Bouygues Immobilier, laisse au ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, et à son secrétaire d'État, Julien Denormandie, le bénéfice du doute :

« Le gouvernement doit aller vers une libération du foncier public ou semi-public. Cela permettra d'éviter sa raréfaction. Moins on sera dans la spéculation, plus on pourra maîtriser le coût du foncier. De même, il a annoncé un moratoire sur les normes pour simplifier. Cette démarche nous convient. On passe d'une obligation de moyens à une obligation de résultat. »

Sachant que 80% des Français métropolitains vivent en ville, et qu'ils seront sans doute plus de 90% en 2050, doit-on encore étaler les territoires urbains pour répondre à la demande croissante ? La majorité des promoteurs jugent que c'est inutile : les espaces ne manquent pas, pour densifier l'habitat, même dans les grandes métropoles.

Arnaud Monnet, directeur général d'Horizon AM, estime que, « au lieu de s'étaler toujours plus et d'avoir des périphéries de périphéries, il vaut mieux discuter avec les grandes villes qui ont toujours des actifs inutiles et des "dents creuses". C'est toujours mieux d'optimiser l'existant que de construire au fin fond des territoires. »

Bref, il faut apprendre à construire la ville sur la ville.

Le rez-de-chaussée et le toit, les nouveaux mètres carrés

Sur la même ligne, le directeur des grands projets urbains de Kaufman & Broad, JeanRaphaël Nicolini, plaide pour la récupération de tous les mètres carrés disponibles:

« Le rez-de-chaussée, les paliers aux étages, qu'il s'agisse de l'espace au sol jusqu'au toit, tous les espaces peuvent être mutualisés ou ouverts à tous les publics. »

Vision partagée par beaucoup, comme Olivier Colcombet, président du réseau immobilier OptimHome :

« Nous allons connaître un bouleversement des pieds d'immeuble. Avec le désir d'avoir tout, tout de suite, des produits de première nécessité, comme la brosse à dents, seront conçus sous nos yeux par des imprimantes 3D. »

Même les balcons, si peu utiles en cet hiver rigoureux, vont servir par tous les temps selon ce spécialiste : « Je parie beaucoup sur les livraisons par drones. »

Tous les acteurs plaident, en réalité, pour la mixité des usages, où le travail cohabitera, dans une proximité presque immédiate, avec le logement. Sofiane Chikh, le directeur des innovations dans la ville d'Eiffage Immobilier et Aménagement, considère ainsi que « le logement de 2030, c'est celui que l'on conçoit maintenant, et cela est encore plus vrai sur nos opérations d'aménagement ».

Le constructeur détient déjà un démonstrateur industriel de la ville durable, dans le XVe arrondissement de Marseille, qui pourrait faire office d'exemple :

« Nous proposons une conciergerie urbaine inédite : elle accueille du pop-up store [des boutiques éphémères, ndlr], des espaces bien-être, mais aussi du coworking qui permet d'hybrider le travail en le rapprochant du logement. »

Le « coliving », c'est tendance !

De nouvelles façons de penser le bien immobilier sont ainsi en train d'apparaître : par exemple, le studio partagé, « bien commun de la copropriété que chacun peut louer sur une courte durée pour accueillir famille ou amis » et la pièce nomade :

« Dans le mode constructif de nos appartements, nous intégrons la possibilité de le réduire ou de l'agrandir d'une pièce, en suivant l'évolution de la famille. »

Même Foncière des Régions, qui ne fabrique pas de logements en France, considère les quartiers de demain comme devant « regrouper les différentes fonctions urbaines dans une logique de mixité plus grande qu'avant : on réfléchit pour créer des synergies. Nous avons un véritable enjeu à simplifier les interactions entre nos métiers, nos produits et les usages », explique son directeur général délégué, Olivier Estève.

Autre tendance qui émerge : le coliving, ou littéralement le fait de partager un habitat, selon trois échelles : intime - le lit, la salle de bains, les toilettes et la cuisine sans voir personne -, intermédiaire - le partage d'une cuisine commune avec dix à quinze « coliveurs » - et publique - espaces communs : une salle de sport ou d'autres services encore. C'est la grande mode du moment, pour les plus jeunes générations, alors que la flambée des prix dans les grandes villes exclut les jeunes de l'accès à de grands logements.

Des parkings, pour quoi faire ?

Autre question cruciale : y aura-t-il encore des espaces de stationnement dans les sous-sols résidentiels ou au pied des immeubles dans douze ou trente-deux ans, quand les véhicules intelligents et partagés déferleront sur les routes ?

« Demain, un Uber électrique et autonome, avec un coût drastiquement réduit, sera compétitif avec les transports en commun et les véhicules personnels. Les parkings n'auront plus le même sens ni le même fonctionnement. On en aura besoin, mais pas dans la même logique », croit savoir Diego Harari, directeur du développement durable et de l'innovation chez Vinci Immobilier.

Chez Eiffage Immobilier et Aménagement, le tournant a déjà été pris :

« Nous réalisons moins d'infrastructures de parking, mais nous les optimisons. Nous ne vendons plus à nos utilisateurs une place attribuée, mais une garantie d'usage. De même, nous y associons le droit d'usage d'une voiture avec une flotte en autopartage. »

L'IA et les IoT, deux réponses au vieillissement

Il n'empêche, avec toutes ces avancées prometteuses qui s'invitent chaque jour davantage dans notre quotidien, il ne faudrait pas oublier les personnes âgées, voire très âgées, qui représentent et représenteront plus d'un tiers des résidents à loger. Rien que les papy-boomers auront en effet 85 ans en 2030 ! Sur ce point, l'unanimité est de rigueur. David Laurent, directeur général immobilier d'entreprise et grands projets urbains chez Kaufman & Broad, rappelle que « les seniors d'aujourd'hui ont la volonté de rester autonomes et en bonne santé chez eux, tout en profitant d'une panoplie de services à la carte ». Idem chez Bouygues Immobilier qui dit permettre à tout résident de vivre dans « un logement connecté et intelligent, afin que les services viennent à lui tout en restant à domicile ».

Avec l'allongement de l'espérance de vie et le maintien en bonne santé grâce aux progrès de la médecine, l'immeuble de demain devra conjuguer résidentiel classique et centre de soins de proximité, en témoigne l'universitaire François Cusin :

« Le vieillissement de la population accroît les besoins de services à la personne et pose la question de l'adaptation du logement, car l'immense majorité des Français souhaite vieillir à domicile ».

De même, le professionnel d'AM Horizon pronostique :

« les seniors autonomes souhaiteront vivre dans du logement avec soins à domicile et services dans l'îlot avant même la résidence médicalisée. »

L'intelligence artificielle risque en outre de s'inviter dans les objets connectés au service des seniors, anticipant les actes médicaux, comme le prévoit Vinci Immobilier :

« Nous travaillons avec des startups, qui captent des données et regardent si des comportements sont anormaux. Par exemple, si la lumière n'est pas allumée à l'heure habituelle, cela peut être synonyme de chute voire de malaise, et l'application pourra prévenir les proches. »

Le logement, déjà 28% du budget des ménages

Seul le représentant d'OptimHome, qui répertorie sur son site de nombreuses annonces immobilières, modère un tel optimisme :

« Les livraisons de logements adaptés aux besoins des personnes âgées ne sont pas suffisantes. Elles vont avoir besoin d'équipements spécifiques et d'un suivi dédié par des spécialistes. »

La présidente de la Fabrique de la Cité, Cécile Maisonneuve, va plus loin et estime qu'avec la progression constante des aides à domicile, « il faudra des T2, des T3, pour ces pièces de vie et les équipements qui vont avec. » Philippe Rosio, PDG du promoteur Inea, qui réalise son chiffre d'affaires majoritairement en région, remarque, lui, une inversion des tendances lourdes :

« Avant, vous veniez travailler à Paris avant de retourner dans votre ville natale pour votre retraite. Aujourd'hui, les jeunes cadres vont dans les métropoles régionales, alors que les populations les plus âgées, qui possèdent plus de pouvoir d'achat, se rendent à Paris. »

Dans ces conditions, les prix vont-ils augmenter, diminuer ou se stabiliser ? D'après la Fabrique de la Cité, ce sera l'un des grands défis de 2030 :

« Si on consacre autant d'argent au logement, c'est qu'on le considère comme un bien supérieur. »

En effet, en moyenne, les Français y investissent 28% de leurs revenus, et même 5% d'entre eux plus de 40% !

Le Pdg de Meilleurs Agents, Sébastien de Lafond, considère qu'à cette échéance, les grands boulevards des métropoles reviendront attractifs du fait de leur décarbonisation:

« Avec l'arrivée de l'électricité, de la piétonnisation et la disparition du moteur à explosion, cela va remodeler la désirabilité. Si vous baissez le nombre de voitures et que vous ajoutez des arbres, vous augmentez l'attractivité. Peut-être même qu'à cet horizon, le périphérique parisien sera couvert ! »

Fort de ses données sur les zones urbaines et les zones rurales, il parie même sur « une revanche » de ces dernières :

« Celles au riche patrimoine ou celles qui préservent la nature offriront une qualité de vie où le télétravail rendra encore plus facile le fait de vivre loin des nuisances urbaines comme la pollution. »

Pour Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, « 100.000 logements ne trouvent pas preneurs chaque année en France ! En 2030, assistera-t-on à un phénomène massif de démolition/reconstruction ou à une croissance de la population ? La métropolisation va-t-elle entraîner un marché favorable à l'offre ou des non-marchés dans certaines zones ? »

Cet agent immobilier grenoblois parie même sur une croissance de la location au détriment de la vente :

« Quand je peux mettre en moyenne 800 euros par mois, mon pouvoir d'achat est bien supérieur qu'en étant propriétaire. Entre le préavis d'un mois, les simples charges de fonctionnement, l'absence de taxe d'habitation et de la taxe foncière, continuera-t-on à consommer du logement ou conservera-t-on cette appétence d'être propriétaire ? C'est pourquoi il faut un réseau locatif puissant dans les métropoles. »

Tant de défis, mais de nombreuses solutions en train d'être mises en place ! Les secteurs du logement, de l'immobilier et même du BTP s'adaptent déjà et ne cessent de revoir leur processus. Reste à savoir désormais si les collectivités, donneuses d'ordre, suivront ces innovations et sauront les prendre en compte dans leurs plans d'urbanisme et d'habitat.

 LA TRIBUNE - Par César Armand  |  13/03/2018, 6:37

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - MIPIM CANNES 2018 - AVRIL 2018

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - FRENCH RIVIERA - CANNES MIPIM 2018- APRIL 2018



Immobilier : les taux d’intérêt devraient rester attractifs en 2018

Selon le Crédit foncier, les taux d’intérêt des crédits immobiliers devraient s’établir en moyenne à 1,65 % en fin d’année. Dans son ensemble, le secteur sera dynamique malgré une montée des prix.

 

L’optimisme reste de mise sur le marché immobilier. Dans le neuf, 419 000 logements ont été mis en chantier en 2017, soit une hausse de 16 % sur un an.

Après une année 2017 « exceptionnelle », 2018 devrait être « dynamique » pour l’immobilier grâce à des taux d’intérêt de crédit toujours attractifs, en dépit d’une montée des prix et d’un recentrage d’aides publiques, ont déclaré, le 31 janvier, les experts du Crédit foncier, une annonce reprise par l’AFP.

« L’année immobilière 2017 a été exceptionnelle sur tous les fronts et 2018 devrait être également une année dynamique, bien qu’en deçà des records enregistrés l’an dernier », a estimé Benoît Catel, directeur général de la filiale du groupe BPCE.

Des taux de crédit immobilier très bas, stabilisés aux alentours de 1,5 % en moyenne fin 2017, et l’efficacité des mesures de soutien public, notamment le Prêt à taux zéro (PTZ) et l’Aide personnalisée au logement (APL) accession qui aident les ménages à devenir propriétaires, ainsi que le dispositif Pinel d’aide à l’investissement locatif ont soutenu le marché.

Hausse de 13 % du volume des crédits immobiliers

« Hors rachats de crédits en cours, les volumes de crédits immobiliers ont augmenté en 2018 de 13 % sur un an et de 48 % en trois ans, à 178 milliards d’euros, et quelque 970 000 logements anciens se sont vendus, soit 30 % de plus que la moyenne de la décennie », a poursuivi M. Catel.

Dans le neuf, 419 000 logements ont été mis en chantier en 2017, soit une hausse de 16 % sur un an, et 130 000 maisons individuelles neuves ont été commercialisées (+ 15 %). En 2018, les taux d’intérêt de crédit devraient rester « attractifs », prédit le Crédit foncier, qui estime qu’ils devraient s’établir à 1,65 % en moyenne en fin d’année.

Lire aussi :   La flambée de l’immobilier creuse les inégalités en Europe

Mais si les faibles taux d’intérêt améliorent le pouvoir d’achat des ménages, celui-ci va pâtir à la fois d’une hausse des prix et d’une diminution des dispositifs de l’Etat. La « quasi-suppression » de l’APL accession et la baisse du PTZ devraient ainsi réduire l’accès à la propriété des ménages modestes.

Vers une baisse des transactions dans l’ancien

Le Crédit foncier prévoit, en outre, une baisse des indicateurs de marché, qui resteront toutefois à des niveaux élevés : le volume de crédits immobiliers distribués par les banques aux particuliers reculerait de 6 %, à 167 milliards d’euros, et les transactions dans l’ancien, de 7 %, à 900 000 ventes, un niveau néanmoins supérieur de 30 % à la moyenne de la décennie.

La filiale de BPCE attend enfin un recul de 5 % des constructions de logements neufs et une hausse des prix dans l’ancien au plan national, à un rythme moindre que l’an dernier, de 2,5 %. Selon le dernier baromètre Crédit foncier-CSA, 80 % des professionnels de l’immobilier se déclarent optimistes pour 2018.

LE MONDE ARGENT | 31.01.2018 à 10h33 • Mis à jour le 31.01.2018 à 10h42 |Par Jérôme Porier
 

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - CREDIT IMMOBILIER 2018 - AVRIL 2018

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - FRENCH RIVIERA - 2018 PROPERTY LOAN - APRIL 2018

Immobilier 2018 : La FNAIM table sur une hausse des prix de 2 %

2017 est l’année du dynamisme retrouvé et d’une remontée de prix ; 2018 sera tout aussi dynamique mais avec des prix plus sages. L’analyse de la FNAIM.

photo : Fotolia_87779753_Subscription_Monthly_M

Avec presque 1 million de logements vendus en 2017, le marché immobilier hexagonal a enfin retrouvé le dynamisme de 2007. L’engouement retrouvé pour la pierre a engendré une hausse des prix au m² de + 4,2 % entre 2016 et 2017 avec, pour une fois, non pas Paris mais Bordeaux en tête de classement. Logiquement, le pouvoir d’achat recule partout. En 2018, le dynamisme des ventes devrait perdurer, mais la hausse des prix devrait être plus modérée : + 2 % envisagés…

L’activité du marché a décollé : 986 000 ventes en 2017

Après près d’une décennie de morosité, entre 2008 et 2016, le marché retrouve son dynamisme, avec un nombre de ventes global atteignant 986.000 en 2017 (contre 845.000 en 2016).
En l’espace de 3 ans (2015 à 2017), les ventes ont fait un bond de 300.000 unités supplémentaires dans l’année, soit une progression de 42 % (48 % en Île-de-France et 41 % en province). Sur 10 ans, la progression s’établit à 22 % sur la France entière et à 13 % et 24 % en Île-de-France et en province.
Toutes les régions ont profité de cette embellie du nombre de ventes, avec évidemment des disparités entre départements. Par exemple, si l’on a constaté, entre 2016 et 2017, + 23 % de ventes supplémentaires en Indre-et-Loire, celles-ci n’ont progressé « que » de 8 % dans les Ardennes.
Il est à noter que les 10 départements les plus actifs du territoire concentrent à eux seuls 41,4 % du montant total des ventes. Il s’agit de Paris, les Hauts-de-Seine, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, la Gironde, le Rhône, les Yvelines, le Var, le Nord et le Val-de-Marne.
Le taux de rotation (nombre de ventes par rapport au marché existant) a ainsi retrouvé son niveau du début des années 2000, soit 2,8 %… à comparer avec le taux de 1,8 % observé en 2009. Sans grande surprise, les taux de rotation les plus élevés se trouvent sur les façades de la Méditerranée et de l’Atlantique, ainsi qu’en Île-de-France.

Tout comme le prix : +4,2% en moyenne en 2017

Le dynamisme des ventes s’est accompagné d’une hausse des prix au m², entre 2016 et 2017, de 4,2 % (+ 1,5 % en 2016 par rapport à 2015), impliquant un prix moyen de vente au m², en France, de 2.550 €. Rappelons que les prévisions FNAIM annoncées en janvier 2017 faisaient état d’une hausse prévue entre 2 % et 5 %.
Les prix des appartements ont grimpé plus vite que ceux des maisons : + 4,9 % (3.385 € / m²) au lieu de + 3,7 % (2.143 € / m²) pour l’habitat individuel. À noter que la tendance s’est inversée par rapport à l’an dernier.
L’Île-de-France est la région qui a enregistré le plus fort taux de hausse en un an : + 5 % (4.276 € / m²), alors que la province affiche une courbe de + 3,9 % (2.188 € / m²). La différence avec les chiffres de l’an dernier est spectaculaire : en 2016, la hausse n’avait atteint que + 2,1 % en Île-de-France (soit plus du double cette année) et + 1,3 % en province.
Bordeaux est la ville où les prix ont le plus augmenté : + 7,7 %. Paris arrive en deuxième position avec + 6,5 % ; le prix de vente au m² passant à 9.228 € dans la capitale.
L’évolution dans les autres grandes capitales régionales est de + 5,3 % à Lyon + 4,3 % à Nantes, + 3,9 % à Toulouse, + 3,8 % à Lille, + 3,3 % à Rouen, + 3 % à Rennes, + 2 % à Strasbourg, + 1,5 % à Marseille, + 1,2 % à Ajaccio. À Orléans, les prix n’ont pas évolué (+ 0,1 %) tandis qu’à Dijon, ils reculent même de 1%. Cette hausse est toutefois à relativiser si l’on inclut l’inflation. En effet, avec cette dernière, seule l’Ile-de-France sort en positif : la hausse en prix constants atteint + 10,5 % en 10 ans et + 1,5 % en 5 ans. En province, les prix en euros constants ont reculé de 3 % en 10 ans et de 1,7 % en 5 ans.

Conséquence de la hausse des prix, le pouvoir d’achat immobilier recule

Cette hausse des prix a logiquement provoqué un recul du pouvoir d’achat immobilier. Ainsi, dans le cadre de l’hypothèse de l’achat d’un logement de 60 m² à l’aide d’un emprunt sur 20 ans, le pouvoir d’achat recule de 5,1 m² à Bordeaux, de 4,5 m² à Paris, de 3,9 m² à Lyon, de 3,3 m² à Nantes, de 3,1 m² à Lille et à Toulouse, de 2,8 m² à Rouen, de 2,6 m² à Rennes, de 2,1 m² à Strasbourg, de 1,8 m² à Marseille, de 1,6 m² à Ajaccio et reste relativement stable à Dijon et Orléans.

Les crédits ont été souscrits en masse

Acheter à crédit est évidemment le choix numéro un des acquéreurs. La montée des ventes a donc engendré une forte croissance de la production de crédits : 250 milliards d’euros de crédits (hors renégociations) ont été accordés (sur 12 mois) à fin octobre 2017, soit plus du double de la production de 2016. À noter que 29 % des crédits à l’habitat (hors rachats) ont été souscrits par des primo-accédants.

Perspectives 2018

Cette année, le marché devrait rester dynamique, et les prix s’assagir. La courbe de ces derniers pourrait ainsi ne croître « que » de 2 %…

FNAIM | 18.01.2018

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - FNAIM MARCHE IMMOBILIER 2018 - FEVRIER 2018

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - FRENCH RIVIERA - FNAIM 2018 PROPERTY FORECAST - FEBRUARY 2018


Un « effet Macron » sur l’immobilier de luxe

Le retour sur le marché parisien des acheteurs étrangers et des Français vivant à Londres ou à Bruxelles dope les prix.

Un immeuble avenue Georges-Mandel, dans le 16e arrondissement de Paris.

A Paris, les prix de l’immobilier de luxe ont progressé d’environ 10 % en 2017, avec un bond de 25 % du nombre de transactions, selon une étude publiée le jeudi 18 janvier par le réseau Barnes, qui observe un retour en force des investisseurs étrangers en France, en particulier dans la capitale. Même la mise en place de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui remplace l’impôt de solidarité sur la fortune dès 2018, ne semble pas freiner leurs ardeurs.

Un bond des ventes de biens d’une valeur comprise entre 1 et 4 millions d’euros

Barnes fait état d’une progression de 15,6 % du nombre de ses transactions en 2017, avec un bond (+22,5 %) des ventes de biens d’une valeur comprise entre 1 et 4 millions d’euros. « Paris profite des incertitudes liées au Brexit et au projet d’indépendance de la Catalogne, qui a fait chuter les prix de 20 % à Barcelone au second semestre 2017. Dans certains quartiers parisiens, les étrangers représentent un tiers des acheteurs », précise Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes.

Sans surprise, les arrondissements de l’ouest et du cœur de la capitale sont les plus recherchés, mais ils sont désormais concurrencés par de « nouveaux » quartiers comme Bastille, le 12e, les Abbesses ou les Batignolles. Si la faiblesse du rouble maintient les Russes à l’écart de Paris et de la Côte d’Azur, un timide retour des acheteurs américains est perceptible, malgré la vigueur de l’euro face au dollar.

Du jamais vu

Même son de cloche chez d’autres spécialistes de l’immobilier de luxe comme Coldwell Banker, Emile Garcin et Daniel Féau, qui n’hésitent pas à parler d’un « effet Macron » sur le marché français de l’immobilier de luxe. « C’est du jamais vu. Tout se passe comme si un vent de confiance totalement inédit avait balayé l’attentisme, voire le pessimisme, qui sévissait encore ces dernières années, qu’il s’agisse de la clientèle française ou internationale. Le niveau des taux d’intérêt est certes très attractif, mais l’arrivée au pouvoir d’Emmanuel Macron a indéniablement créé une dynamique inconnue », commente Charles-Marie Jottras, président du groupe Féau.

En provenance essentiellement de Bruxelles et de Londres, les Français non-résidents ont recommencé à faire leurs emplettes en France. Président de Coldwell Banker, Laurent Demeure anticipe un cycle haussier « jusqu’en 2020 ». Après Paris, Bordeaux et le bassin d’Arcachon sont les principaux bénéficiaires de la hausse. « Ma principale inquiétude est la raréfaction des biens à vendre, confie M. Demeure. En un an, notre stock est passé de 400 à 320 appartements à Paris. »

De même, chez Daniel Féau, le stock de biens à vendre, qui représente environ 3 milliards d’euros, a presque diminué de moitié depuis la fin 2012. Dans les beaux quartiers parisiens, les biens les plus recherchés, les appartements familiaux de 120 à 160 mètres carrés, avec trois chambres, partent vite. Pour 2018, Charles-Marie Jottras anticipe une poursuite de la hausse des prix « à un rythme plus raisonnable ».

LE MONDE | 18.01.2018 à 17h40 • Mis à jour le 18.01.2018 à 18h11 | Par Jérôme Porier

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - MACRON IMMOBILIER DE LUXE - FEVRIER 2018

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - FRENCH RIVIERA - LUXURY PROPERTY MARKET - FEBRUARY 2018


Après l’euphorie immobilière de 2017, la décrue est amorcée

 

 

Les professionnels de l’immobilier rivalisent de superlatifs pour qualifier l’année 2017 : « une année record », pour le réseau d’agences Century 21 qui publie, lundi 8 janvier, son bilan ; « le plus haut niveau jamais enregistré » avec 952 000 ventes en douze mois, à fin septembre 2017, soit une hausse de 15,5 % sur un an, se félicitaient les notaires, le 19 décembre, prévoyant d’approcher le million de transactions en fin d’année, ce qui écrase le record de 2011 de 850 000 ventes. « Mais la décrue s’est amorcée dès le second semestre avec un recul des ventes de 8,6 %, tempère Laurent Vimont, président de Century 21. Dans ce sillage, nous pronostiquons une année 2018 moins dynamique d’environ 5 %, mais sur des chiffres déjà très hauts car, en ce début d’année, nos stocks de biens à vendre sont faibles. »

La construction de logements neufs est à l’unisson : elle a connu une très forte activité en 2017, avec 504 200 permis de construire accordés, en douze mois à fin novembre, soit + 11,4 % par rapport à la période comparable de 2015-2016, et 418 200 mises en chantier, soit + 15,7 %. Mais, entre septembre et novembre, elle fléchit de, respectivement, 1,4 % et 4,6 %, comparée aux trois mois précédents. La Fédération française du bâtiment (FFB) envisage, en 2018, un repli mesuré, de 5 000 à 15 000 logements en moins.

Les mesures du gouvernement prévues dans le budget 2018, un prêt à taux zéro moins généreux, en particulier dans les villes moyennes et les zones rurales (où la quotité de financement passe de 40 % à 20 %) et un avantage Pinel désormais ciblé sur les zones tendues, n’auront guère d’impact.

Arrivée des primo-accédants

En revanche, la saignée de 1,5 milliard d’euros imposée aux organismes HLM va mécaniquement ralentir la construction de logements sociaux – qui avait aussi, avec plus de 100 000 logements mis en chantier en 2017, atteint son apogée – et toucher les programmes privés dans lesquels les HLM sont imbriqués. Le Commissariat général au développement durable, chargé des statistiques et des études au ministère de la cohésion des territoires, observe déjà « un coup d’arrêt de la promotion immobilière ».

Quant au « choc d’offre » promis par le président de la République, il ne trouve, pour l’instant, que peu d’encouragement législatif et fiscal. Les perspectives de simplification des normes de construction ou administratives et des procédures de délivrance des permis de construire ne se concrétiseront que dans la loi logement, d’abord annoncée pour fin décembre 2017, repoussée en février puis en mars 2018.

L’activité quasi frénétique dopée par l’arrivée des primo-accédants favorise la hausse du prix du mètre carré, de 3,9 % en moyenne nationale à fin septembre 2017, selon les notaires. Century 21, qui enregistre les mouvements de prix avec trois à quatre mois d’avance sur les notaires puisqu’il se nourrit, lui, des promesses de ventes, la chiffre à 1,2 % seulement. « La hausse des prix est, selon nous, contenue et le marché s’autorégule, analyse M. Vimont. Dès que les prix augmentent, le nombre d’acquéreurs solvables diminue », comme cela s’est passé au second semestre 2017.

Les notaires relèvent des hausses spectaculaires des prix des appartements dans les villes de plus de 150 000 habitants. Bordeaux remporte la palme, avec + 12 %, à 3 590 euros le mètre carré, dépassant Lyon (+ 6 %, à 3 560 euros), Lille (+ 5,7 %, à 3 020 euros) et Nantes (+ 6,3 %, à 2 710 euros). Toulouse et Montpellier se valorisent de 4,5 % et le mètre carré y dépasse les 2 550 euros, tandis qu’il stagne ou recule à Toulon, Reims, Dijon, Le Havre (– 3,8 %) et Saint-Etienne (– 2,4 %).

Contraction du marché locatif privé parisien

En Ile-de-France, les notaires relèvent + 5,8 % d’une hausse des prix tirée par la capitale : « La gentrification fonctionne à plein, constate M. Vimont, rejetant les ouvriers, les employés et les cadres moyens en grande couronne. » Dans quatre départements de Seine-et-Marne, Val-d’Oise, Essonne et Seine-Saint-Denis, les acquéreurs sont, à plus de 45 %, employés et ouvriers, une proportion qui tombe à 5,8 % à Paris et 8,2 % dans les Hauts-de-Seine, un département qui vit au rythme parisien.

 

A l’opposé de l’échelle sociale, les cadres supérieurs et professions libérales comptent pour 44 % des acquéreurs de la capitale, 32 % de ceux des Hauts-de-Seine et seulement 5,7 % de ceux de Seine-et-Marne, 8 % de Seine-Saint-Denis et 6,8 % du Val-d’Oise. Paris devient décidément un îlot réservé aux très riches, puisque le prix moyen du mètre carré gagne + 7,4 % en un an, à 9 000 bientôt 9 190 euros d’ici février, si l’on en croit les avant-contrats que les notaires ont enregistrés. « Le budget moyen d’un acheteur parisien crève les plafonds, à 452 545 euros pour un petit 51 mètres carrés, soit 200 000 euros de plus qu’il y a onze ans ! », s’étonne M. Vimont, alors que sur la France entière, le budget pour un 87 mètres carrés s’établit à 208 759 euros.

Les agents immobiliers spécialistes du haut de gamme enregistrent, eux, des hausses de 20 % à 30 % de leur chiffre d’affaires : « Nous sentons un “effet Macron” et un retour des expatriés à Paris », confie Charles-Marie Jottras, président du réseau d’agences Féau.

 

 

Des conditions financières favorables

L’inquiétude naît, en revanche, de la contraction du marché locatif privé parisien : « A la vitesse de 5 000 logements perdus par an, on va vers une vraie pénurie, diagnostique M. Vimont, avec des investisseurs en moins grand nombre qui ne constituent plus que 21 % des acheteurs, contre 30 % en 2012, et l’importance prise par la location touristique façon Airbnb. »

La frénésie d’achat immobilier des Français est encouragée par des conditions financières favorables avec des prêts immobiliers au taux moyen de 1,57 % (chiffre Crédit logement), à peine plus que le plus bas atteint en novembre 2015 (1,31 %). Pour compenser des prix élevés, la durée des crédits s’allonge à, en moyenne, deux cent dix-neuf mois en 2017, six mois de plus que fin 2016, cinquante mois de plus qu’en 2003 ! Cette donnée inquiète d’ailleurs le Haut Comité pour la stabilité financière (HCSF).

Dans sa note du 15 décembre dernier, il relève que la dette des ménages français, tous crédits confondus, s’élève, fin juin 2017, à 1 300 milliards d’euros, soit 58 % du produit intérieur brut (+ 2 points en un an), dont 1 000 milliards d’euros de crédit immobilier. Elle augmente, en outre, au rythme de 3,9 % par an depuis 2008 et même 6 % depuis 2015, bien plus vite que les revenus.

L’endettement des Français a rejoint la moyenne européenne et le HCSF se dit préoccupé par la « relative augmentation de la vulnérabilité financière d’une fraction des ménages endettés », même si les prêts à taux fixes et les mécanismes d’assurance chômage et de cautionnement les préservent d’une remontée des taux et d’aléas conjoncturels.

LE MONDE ECONOMIE | 08.01.2018 à 09h34 • Mis à jour le 09.01.2018 à 06h40 | Par Isabelle Rey-Lefebvre

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - PATRIMOINE IMMOBILIER  - JANVIER 2018


Les volumes de vente ont augmenté cette année de 15,5 % sur un an, selon les Notaires de France.

2017 s'annonce déjà comme une année record dans l'immobilier, avec 952.000 transactions enregistrées à fin septembre et peut-être même un million d'ici à la fin de l'année. Les volumes de vente ont ainsi augmenté de 15,5 % sur un an, ont annoncé mardi les représentants des Notaires de France. Un plus haut niveau jamais enregistré.

Côté prix, au troisième trimestre, les appartements anciens ont gagné 5,1 % sur un an. « Cette reprise s'accentue chaque trimestre », souligne Thierry Thomas, président de l'Institut notarial de droit immobilier, avec une hausse de 3,7 % au deuxième trimestre 2017, après 3 % au premier. L'Ile-de-France tient le haut du pavé (+ 5,8 % sur un an), les prix ayant commencé à se redresser dès la fin 2015. En province (+ 4,5 %), la reprise a été plus tardive, effective depuis mi-2016.

Bordeaux et Saint-Etienne perdent une pièce

Toutes les grandes villes françaises ont vu leurs prix au mètre carré augmenter en 2017 , à l'exception de Saint-Etienne, Le Havre et Dijon. Bordeaux détient la palme, avec une hausse de 12 %, à 3.590 euros le m2. L'effet LGV, la qualité de vie et le renouveau urbain expliquent en partie cet engouement. Paris suit (+ 7,8 %), à des sommets avec un mètre carré à 8.940 euros. Il pourrait atteindre 9.190 euros en janvier 2018, selon les projections de l'indice notaires-Insee. Hormis quelques villes, « il n'y a pas eu de flambée des prix cette année », tempère Maître Antoine Dejoie, membre du bureau du Conseil supérieur du notariat. Une légère décélération des prix est même attendue au dernier trimestre 2017 et début 2018.

Cependant, ces hausses des prix n'ont pas été compensées par  les taux de crédit, restés à des niveaux très bas . L'an dernier, le pouvoir d'achat immobilier des Français a ainsi baissé dans 17 villes sur 20, selon le courtier Meilleurstaux. Avec une mensualité de 1.000 euros, il était possible d'acheter 59 m2 à Bordeaux au début de l'année 2017 contre 49 m² seulement désormais. Seules les villes d'Angers et de Toulon ont gagné du pouvoir d'achat immobilier, pour respectivement 2 et 4 m². 

Un effet Brexit à Paris ?

« Les Français qui s'étaient expatriés à Londres pourraient revenir et acheter à Paris dans les trois ans », observe Thierry Delesalle, notaire à Paris. Un retour qui devrait contribuer à faire augmenter le prix des appartements familiaux (à peu près 5 % du marché parisien) et, dans leur sillage, celui des logements plus petits.
Une tendance progressive, car ces Français commencent par louer dans la capitale. « Ils étaient pour beaucoup propriétaires de leur logement à Londres, et cherchent dans un premier temps à le vendre dans de bonnes conditions, sachant que les prix de l'immobilier londonien ont chuté d'environ 30 % depuis le Brexit », explique le notaire.

A propos de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les notaires ne pensent pas qu'il y aura de report massif des placements dans l'immobilier vers des valeurs mobilières. « Il y aura peut-être certains arbitrages, mais il est encore trop tôt pour en mesurer l'impact », estime Thierry Thomas.

Helene Dupuy | LES ECHOS  19/12/2017
AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - PERSPECTIVES MARCHE IMMOBILIER 2018  - FEVRIER 2018
AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - PROPERTY MARKET 2018 FORECAST - FEBRUARY 2018

 Selon la Banque de France, le patrimoine des ménages a progressé de 3,2 % en 2016, contre 2,2 % en 2015. Une tendance qui devrait se poursuivre.

Les ménages s'enrichissent un peu plus rapidement . Leur patrimoine qui progressait doucement, au rythme de 2,2 % en 2015, a connu une accélération l'an dernier : il a grimpé de 3,2 % sur l'année pour atteindre 11.145 milliards d'euros fin 2016, soit 8,3 fois leur revenu disponible net, indique la Banque de France dans une note publiée ce vendredi.

Les moteurs de cette poussée se concentrent du côté de l'immobilier. De fait, en 2016,  le prix des logements anciens a grimpé de 2 %, contre à peine 0,1 % en 2015 . De quoi doper aussi la valeur du patrimoine en construction et des terrains de 3,1 % (deux points de plus qu'en 2015). Au total, le patrimoine non financier des ménages, qui constitue la grande majorité de leurs ressources, s'est revalorisé de 3,2 %. Un rythme qui reste toutefois inférieur à celui observé en moyenne chaque année entre 2004 et 2014.

Les dépôts bancaires privilégiés

Dans une moindre mesure, les Français ont aussi profité de la bonne forme de la Bourse : « l'indice SBF 120 progresse de 4,7 % en 2016, après une hausse de 9 % en 2015 », note la Banque de France. Globalement, l'année dernière, les ménages ont vu leurs avoirs strictement financiers gonfler de 3,2%.

Des ressources qui ont été déposées en partie sur des comptes courants :  les dépôts bancaires et numéraires ont progressé de 4,1 % en 2016  et ce, en dépit du faible niveau des taux d'intérêt. En parallèle, les plans épargne logement ont aussi continué de gonfler.

 

En 2018, les ménages devraient continuer de s'enrichir. Récemment,  une étude du groupe Edmond de Rothschild tablait sur une hausse moyenne des prix de l'immobilier de 3 % pour l'année à venir, en ligne avec les augmentations observées en 2017. La remontée des taux d'intérêt, capable de dégrader l'attractivité des rendements de l'immobilier résidentiel, ne devrait en effet être que très progressive.

LES ECHOS 22/12/17 Sharon Wajsbrot
AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - PATRIMOINE IMMOBILIER  - JANVIER 2018

 

PRÈS D'1 MILLION DE VENTES EN 2017 : ANNÉE RECORD POUR L'IMMOBILIER EXISTANT !

 


Dans un contexte économique amélioré, les données récoltées par la FNAIM confirment la vitalité du marché. 2017 est une année record avec un volume de ventes dans l'immobilier existant qui aura augmenté de 17%, pour atteindre un chiffre de 986 000 ventes.

Les prix suivent cette tendance avec une hausse de 4% pour les appartements et de 3,7% pour les maisons.

Selon Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM (à partir du 01/01/2018), « Ce chiffre s'explique par la solvabilisation globale de la demande grâce à une reprise très nette de l'emploi qui crée un climat de confiance. Un maintien des taux bas et un phénomène d'anticipation de la hausse des taux ont également généré une accélération dans la décision d'achat des ménages ».

Des chiffres repris par la presse économique et professionnelle, qui ont été corroborés par les notaires quelques jours après l'annonce de la Fédération. 
« L'analyse des notaires résulte des actes de vente passés du 01/10/16 au 30/09/17. Celle de la FNAIM sur 2017 complète ce constat, car elle se fonde sur une dynamique du marché conclue par anticipation et confortée par une hausse de la production des crédits immobiliers de près de 33% sur 12 mois glissants arrêtés a

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