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Immobilier: les 10 mesures qui changent la donne pour 2018...

Recentrage du PTZ, bail mobilité, IFI… le projet de loi de finances 2018 et la loi logement rebattent encore les cartes.

photo : ce qui change en 2018

C’est devenu une habitude. Le début de chaque nouvelle année marque l’arrivée d’une série de mesures qui affectent le logement, la gestion locative ou encore la fiscalité immobilière. 2018 n’échappera pas à la règle, bien au contraire… Des dispositifs seront corrigés voire supprimés. D’autres maintenus. Explications.

1. La mort de l’ISF et la naissance de l’IFI

Fini l’impôt sur la fortune (ISF) et place à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans les faits, rien ne change vraiment pour les particuliers déjà redevables de l’ISF sur leur patrimoine immobilier. L’IFI sera toujours calculé sur la valeur de leur(s) bien(s). L’impôt sur la fortune immobilière sera dû par les foyers dont la valeur du patrimoine exclusivement immobilier est supérieure à 1 300 000 euros au 1er janvier de chaque année d’impositions. Le barème de l’IFI est identique à celui de feu l’ISF : 0,5 % pour un patrimoine compris entre 800 000 et 1,3 million ; 0,7 % entre 1300 000 et 2 570 000 euros ; 1 % entre 2 570 000 et 5 000 000 euros ; 1 ,25 % entre 5 000 000 et 10 000 000 euros et 1,5 % au delà de 10 000 000 euros.

Les biens immobiliers professionnels et les biens loués en location meublée professionnelle (LMP) ne sont pas soumis à l’IFI. L’abattement de 30 % pour la résidence principale est maintenu. Enfin, la mesure exonère les valeurs mobilières (actions en Bourse par exemple) de l’assiette de l’IFI .

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Selon les calculs du ministère de l’Économie et des Finances, 150 000 foyers fiscaux devront payer le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) en 2018.

2. Le dispositif Pinel et le prêt à taux zéro (PTZ) recadré

Le PTZ comme le Pinel seront prolongés. Les deux dispositifs devraient s’éteindre définitivement le 31 décembre 2021. Toutefois, les nouvelles versions de ces mécanismes de soutien vont être recentrées, dès le 1er janvier 2018, sur les zones tendues. Le dispositif Pinel ne sera mobilisable que dans les zones A, Abis et B1. Tout comme le prêt à taux zéro dans le neuf, même si durant les deux prochaines années (de 2018 à 2020), les particuliers des zones B2 et C pourront y recourir. Le montant couvert ne devra toutefois pas dépasser 20 % du prix du logement. Le PTZ dans l’ancien sera, lui, recentré, pour les quatre prochaines années sur les zones B2 et C.

3. La location meublée encore plus intéressante

Bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent louer en meublé. L’article 10 du projet de loi de finances 2018 prévoit de rehausser le plafond des recettes du régime micro-Bic. Le seuil annuel passera, si la loi est votée en l’état, de 33 200 à 70 000 euros pour les locations meublées, hors locations saisonnières classées. Ces dernières verront aussi leur plafond augmenter : 170 000 euros par an en 2018 contre 82 800 euros auparavant.

4. Le foncier constructible plus facile à libérer

Pour le gouvernement, la meilleure solution pour faire baisser les prix de l’immobilier est de faciliter la construction. Ainsi, sera mis en place dès 2018 un abattement fiscal à plusieurs niveaux, sur les plus-values réalisées en cas de cession d’un terrain à bâtir ou de terrains bâtis, si la promesse de vente est conclue avant fin 2020. La déduction fiscale fonctionne de la manière suivante : 100 % pour une cession réalisée en vue de construire du logement social, 85 % pour faire de l’intermédiaire, 70 % du logement libre. Ce dispositif ne sera appliqué que dans les zones tendues.

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Prêt à taux zéro, dispositif Pinel… le gouvernement a finalement décidé de maintenir les aides à l’achat sur l’ensemble du territoire en 2018.

5. Un nouveau bail à durée déterminée

Emmanuel Macron l’avait promis pendant la campagne présidentielle. Dès février 2018, la création du bail mobilité sera insérée dans le projet de loi logement. Ce contrat de location d’une durée de un à dix mois, non renouvelable, ne nécessitera pas de dépôt de garantie de la part du locataire. Le montant des charges prendra la forme d’un forfait non justifiable. Reste à savoir quel sera le public visé par ce contrat. Durant la campagne, le président de la République souhaitait le réserver aux stagiaires, aux jeunes en apprentissage ou en formation professionnelle. Depuis, il se  murmure qu’il pourrait être utilisé avec n’importe qui, sans distinction.

6. Coup de rabot dans les APL

La baisse des aides personnelles au logement (APL) n’est pas terminée. Le gouvernement planche, pour l’année prochaine, sur une réforme du financement de ce dispositif. L’objectif jusqu’à présent est de contraindre les offices HLM de faire reculer de 60 euros par mois le montant de l’ensemble de leurs loyers. A cette condition, d’après le ministère de la Cohésion des Territoires, il serait possible de poursuivre la baisse des dépenses consacrées aux APL.

7. La taxe d’habitation supprimée pour 80% de la population

La mesure phare d’Emmanuel Macron entre en vigueur dès le début de l’année prochaine. La fin de la taxe d’habitation s’appliquera progressivement entre 2018 et 2020. Chaque année, les particuliers visés paieront 30 % de taxe d’habitation en moins jusqu’à arriver à l’exonération totale en 2020. Seront concernés par cette réforme les célibataires dont le revenu fiscal annuel de référence est inférieur à 27 000 euros, les couples dont les revenus ne dépassent pas les 43 000 euros par an et les couples avec enfants dans la limite de 55 000 euros de revenus annuels.

8. Les assurances emprunteurs plus faciles à résilier

La loi Sapin II donne la possibilité aux emprunteurs,  dès le 1er janvier 2018, de renégocier chaque année leur assurance prêt sans distinction. De quoi permettre aux acquéreurs de faire jouer continuellement la concurrence et réduire ainsi la facture de leur emprunt.

9. Les revenus du PEL davantage taxés

Mauvaise nouvelle pour ceux qui ouvriront un plan épargne logement en 2018. Un prélèvement forfaitaire unique à hauteur de 30 % s’appliquera sur les intérêts du PEL et ce, dès la première année d’ouverture du compte. Une mesure qui n’affectera pas les détenteurs d’un plan depuis de longues années. Pour les PEL ouvert avant 2006, les intérêts resteront exonérés d’impôt sur le revenu.

10. Des durcissements à venir pour les locations saisonnières

La Ville de Paris serre la vis aux plateformes de location saisonnière et compte bien entraîner le gouvernement dans son combat. Au moment où nous écrivons ces lignes, le Conseil de Paris faisait voter une proposition afin de réclamer au gouvernement d’autoriser par décret les communes à fixer le nombre de jours durant lesquels ces locations pourraient être réalisées, rapporte Le Parisien. Paris veut passer de 120 à 90 jours et créer une « amende civile de 15 000 euros par logement avec astreinte journalière de 500 euros » contre les plateformes qui ne bloqueraient pas les locations excédant 120 jours.

©Ludovic Clerima/ByBazikPress© Fotolia

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - LES MESURES 2018 POUR L' IMMOBILIER 2018 - DECEMBRE 2017


Immobilier : les taux ne bougent pas, les demandes de crédit repartent à la hausse

 Depuis octobre 2016, les taux ont augmenté de 21 points de base sur le marché du neuf et de 23 points de base sur celui de l'ancien. 

Après une nette hausse entre octobre 2016 et avril 2017, les taux sont stables depuis quelques mois. Les taux des prêts du secteur concurrentiel (toutes durées confondues) se sont établis à 1,55% en moyenne le mois dernier, contre 1,56% en septembre, selon une étude.

es taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques en France, quasi stables depuis avril, sont restés au même niveau au mois d'octobre, indique l'observatoire Crédit Logement/CSA dans un communiqué.

Les taux des prêts du secteur concurrentiel (toutes durées confondues) se sont établis à 1,55% en moyenne le mois dernier, contre 1,56% en septembre, selon l'étude.

Pour l'accession à la propriété, les taux se sont établis à 1,61% dans le neuf et 1,57% dans l'ancien, demeurant là encore stables.

Allongement de la durée des prêts

Depuis octobre 2016, les taux ont augmenté de 21 points de base sur le marché du neuf et de 23 points de base sur celui de l'ancien.

"Dans l'ensemble, les conditions de crédit actuelles soutiennent toujours la réalisation des projets immobiliers des ménages, en dépit de la remontée des taux constatée de décembre 2016 à avril 2017: l'allongement de la durée des prêts octroyés y a fortement contribué", commente l'observatoire.

En octobre 2017, la durée des prêts s'est établie à 217 mois en moyenne. Elle est plus longue pour l'accession à la propriété : 234 mois dans le neuf et 229 mois dans l'ancien.

La demande repart

Après un troisième trimestre en fort recul (-25% sur un an), la demande de prêts est repartie à la hausse en octobre (+15% sur un mois) avec l'annonce fin septembre du plan Logement du gouvernement, constate le réseau de courtiers en crédits immobiliers VousFinancer dans une étude distincte.

"Beaucoup de professionnels ont perçu cette reprise de l'activité ces dernières semaines. Même s'il reste encore des incertitudes sur l'application de certaines mesures, l'annonce du plan logement et la prolongation durant 4 ans du prêt à taux zéro comme du dispositif Pinel ont rassuré à la fois les primo-accédants et les investisseurs. Le contexte de taux bas, combiné à une hausse des prix plus marquée, conduit également les emprunteurs à ne pas trop attendre pour réaliser leur projet immobilier", explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer cité dans le communiqué.

Par latribune.fr  |  06/11/2017, 12:28 

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - TAUX CREDIT IMMOBILIER  - NOVEMBRE 2017


Des normes simplifiées dans l'immobilier, le grand espoir des professionnels

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(Crédits : Reuters)

Dans le cadre de sa stratégie Logement, présentée le 20 septembre, l'exécutif entend réformer le processus normatif. Didier Camandona, président de la Fnaim Grand Paris, et Marc Villand, PDG d'Interconstruction et président de la FPI Île-de-France, analysent le dispositif.

Lors de la présentation de la stratégie Logement du gouvernement, le 20 septembre dernier, le ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, s'est engagé à « lever les verrous et les freins qui raccourcissent les procédures ». De même, son secrétaire d'État Julien Denormandie a promis de « moderniser et simplifier les normes », et notamment « une pause sur les normes techniques pendant le quinquennat », tout en annonçant, en réponse aux normes handicap, des « logements 100% évolutifs demain ».

« J'ai tendance à dire que c'est un serpent de mer, réagit Didier Camandona. Les normes sont un frein. Cette "décomplexification", on en parle depuis des années. C'est de nature à pouvoir faire évoluer les choses sur le papier, mais plus ça va, moins ça va. À l'âge du numérique qui va à la vitesse de la lumière, c'est entre les compromis et les actes notariés qu'on met le plus de temps, quelque part entre les freins réglementaires et procéduriers. »

Le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) Grand Paris, attend, en effet, la concrétisation de ces promesses « depuis des années, et ce même avant la loi Alur » :

« On ne les a pas vues venir... Tous les professionnels demandent ça. »

Son homologue francilien de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Marc Villand, s'interroge également :

« Quelle en sera l'étendue et jusqu'où va-t-on aller ? C'est un travail concerté et de détails qu'il faut mener. C'est aussi un changement de mentalités. Depuis cinq, voire dix ans, la fonction publique d'État considère qu'elle fait bien son travail si elle contrôle et réglemente toujours davantage. »

Des négociations pas toujours très saines

Et de pointer en outre la fonction publique territoriale : elle « a inventé des pré-instructions, qui ne réduisent pas pour autant les délais d'instruction, ou encore des PLU avec des dispositifs qui n'ont rien à voir et qui offrent une tribune aux recours, sans parler des typologies de tailles d'appartement alors que la moyenne française ne fait que diminuer avec 2,2 personnes par logements. Parfois, le premier pas vers l'accession est un studio. »

Aussi le patron d'Interconstruction plaide-t-il pour « une dernière simplification : l'application des PLU », citant en exemple « le droit de construire des gabarits qui ont une densité [rapport entre le nombre d'habitants et la surface d'un espace, selon la définition de l'IAU-IDF, ndlr] de 2, mais où les élus pensent à une densité de 1 à proximité d'une zone pavillonnaire... »

Sur les recours, Didier Camandona, de la Fnaim, rappelle, lui, que « le président Hollande l'avait prévu dans son programme. Certes, il y a eu des progrès en fin de mandat... »

Aujourd'hui, il est rassuré de voir que le gouvernement Philippe s'y attelle : « Très bien, continuons ! Redonnons un signal. Nous y mettrons toute notre ardeur pour le soutenir. Il y a eu tant de recours abusifs qui ont donné lieu à des négociations pas toujours très saines avant le tribunal administratif. » Le professionnel pointe ainsi la fiscalité comme « problème numéro 1 » :

« Le foncier disponible est rare et compliqué. Il n'est pas certain que ces mesures soient si impactantes. L'augmentation des normes et la densité des charges expliquent le coût trop élevé de la construction. Heureusement qu'on a eu cette politique de taux bas qui a permis à nos concitoyens de se loger. »

 

« Le secteur du bâtiment n'a pas gagné en productivité depuis vingt ans. Nous demandons plus de confiance, plus de dialogues, plus de concertations et moins de réglementations », proposant « une instance où l'on jaugerait ensemble pour écraser la chaîne des autorisations ».

Selon lui, « les délais qui s'enchaînent : installation du chantier, autorisation de la voirie » sont responsables de cette situation.

Le promoteur francilien espère beaucoup du ministère de la Cohésion des territoires, qui s'est montré à l'écoute :

« Quand on a nous a demandé des cas pratiques, j'ai donné des exemples de recours abusif. Il y a une nouvelle ambiance. Depuis quatre ans, nous parlons de cristallisation des moyens et de raccourcissement des délais de jugement. Là-dessus, nous avons été écoutés. »

Créer une offre plus large

À l'entendre, les relations avec les autorités semblent s'être nettement améliorées :

« C'est désormais l'objectif global de l'administration. Le gouvernement donne une priorité. Cela peut être très différent du Conseil de simplification. »

Au niveau local, poursuit Marc Villand, « je sens la volonté chez le préfet d'Île-de-France, Michel Cadot, de travailler sur le logement social et intermédiaire pour créer une offre plus large. Son prédécesseur Jean-François Carenco [président de la Commission de régulation de l'énergie depuis février 2017, ndlr] a fait du bon boulot. Ils ont la volonté que cela s'accélère. »

Les normes environnementales et handicap demeurent, en revanche, à l'ordre du jour. Le responsable de la Fnaim refuse, en revanche, de les critiquer :

« C'est le sens de l'histoire que le logement réponde aux besoins de la planète. Problème : la mise en place nécessite du temps et donc de l'argent. Améliorer les conditions de vie, c'est souvent long. »

Idem avec l'aménagement dit « évolutif » des logements pour les personnes à mobilité réduite : « On n'est pas contraint par des dates rapprochées. C'est sage, car c'est un investissement considérable. » Marc Villand, le porte-parole de la FPI pour le Grand Paris, considère de même que « c'est intelligent » :

« Nous nous sommes retrouvés avec des chocs importants et des contraintes maximales. Chaque acquéreur peut demander une modification. Beaucoup de logements seront "handicapables". Cela nous donnera plus de flexibilité dans la conception du bâtiment.»

 LA TRIBUNE - César Armand  |  02/11/2017

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - NOUVELLES NORMES IMMOBILIER 2018 - NOVEMBRE 2017


Vote de la suppression de la taxe d’habitation pour 80 % des ménages d’ici à 2020

La réforme de la taxe d’habitation débutera par une première baisse de 30 % en 2018, puis de 65 % en 2019 et 100 % en 2020 pour les ménages concernés.

L’Assemblée a voté samedi par 65 voix contre 14 l’une des mesures phares du budget 2018, la suppression sur trois ans de la taxe d’habitation pour 80 % des ménages, malgré des critiques exprimées à droite comme à gauche.

Promesse de campagne d’Emmanuel Macron, la réforme de la taxe d’habitation débutera par une première baisse de 30 % en 2018, puis de 65 % en 2019 et 100 % en 2020 pour les ménages concernés. Cela représentera un coût de 3 milliards d’euros l’an prochain, puis 6,6 milliards d’euros, et 10,1 milliards en 2020.

Le dispositif n’a pas été modifié de façon substantielle en séance, à l’exception d’un amendement des Constructifs pour un rapport d’évaluation sur l’application de la compensation par l’État pour les communes, dont les recettes proviennent à 36 % de la taxe d’habitation.

« Mise sous tutelle des collectivités »

Les députés ont toutefois adopté dans la foulée un amendement du gouvernement pour répercuter le dégrèvement de la taxe d’habitation pour les pensionnaires des Ehpad (maisons de retraite) qui ne la paient pas directement.

Le ministre des comptes publics, Gérald Darmanin, a salué un « moment très important », affirmant que la disposition « rendra dix milliards de pouvoir d’achat à nos concitoyens », la majorité LREM et MoDem mettant aussi en avant « une vraie mesure de pouvoir d’achat » avec cette suppression d’une taxe « injuste ».

Mais nombre d’élus LR sont montés au créneau pour dénoncer une « mise sous tutelle des collectivités », exprimant notamment des craintes que la compensation « intégrale » promise par l’Etat ne soit pas pérenne. La gauche a aussi pointé un risque de « désillusion » des Français sur leur pouvoir d’achat et une « fausse bonne idée » qui va « creuser les inégalités territoriales ».

Le Monde.fr avec AFP | 21.10.2017 à 13h26 • Mis à jour le 22.10.2017 à 06h48

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - TAXE D HABITATION - OCTOBRE 2017


Le plan logement du gouvernement fait porter l’effort financier sur le secteur social

L’exécutif a présenté mercredi sa stratégie pour réaliser des économies sur la dépense publique.

Immeubles de logements en construction, à Grenoble, en février.

Attendue depuis des semaines, la « stratégie logement » du gouvernement a été dévoilée mercredi 20 septembre par Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, et son secrétaire d’Etat, Julien Denormandie. C’est un catalogue d’une trentaine de mesures, dont certaines réglementaires, d’autres encore au stade de pistes de réflexion, et dont l’essentiel demande un travail législatif pour s’intégrer dans la loi « logement et mobilité ». L’examen de celle-ci est repoussé en fin d’année, dans la loi « droit à l’erreur et simplification », actuellement bloquée par le Conseil d’Etat, et, bien sûr, dans la loi de finances.

C’est une révolution du modèle français du logement social – qui ne figurait pas au programme du candidat Macron – à laquelle s’attaque le gouvernement. D’abord pour des raisons budgétaires : il faut faire baisser la facture de 18 milliards d’euros des allocations-logement.

Après leur baisse généralisée de 5 euros par mois, qui prend effet au 1er octobre et sera pérennisée en 2018, pour une économie annuelle de 392 millions d’euros, le ministre annonce un effort de 1,4 milliard d’euros concentré sur le seul parc social qui, pourtant, ne capte que 45 % des aides. La mécanique est de demander d’abord aux bailleurs sociaux de baisser les loyers de leurs locataires touchant l’APL, soit 2,5 millions de ménages, d’une cinquantaine d’euros, ce qui réduira l’APL d’autant.

Cette proposition encore floue – quels loyers sont concernés ? La baisse est-elle générale, uniforme, maintenue même à un locataire que sa situation financière, meilleure l’année suivante, prive de toute APL ? – fait bondir le monde HLM. « C’est un coup de massue, dénonçait Alain Cacheux, président de la Fédération des offices publics de l’habitat, lors d’une conférence de presse, mardi 19 septembre. Il réduit de 70 % notre capacité d’investissement pour mener des réhabilitations ou construire, et fragilise 98 offices sur 255. Les compensations que propose le ministère sont, en outre, dérisoires et mensongères. »

Julien Denormandie a, en effet, évoqué le maintien à 0,75 %, pendant deux ans, du taux du Livret A, soit un cadeau d’à peine quelques dizaines de milliers d’euros, et l’allongement des prêts consentis aux bailleurs sociaux par la Caisse des dépôts, déjà pratiqué. Pour l’autre famille de HLM, les Entreprise sociales de l’habitat« ce projet se traduirait par une perte de 4 milliards d’euros d’investissement et la menace sur 68 000 emplois directs et indirects ».

Le plan du gouvernement envisage encore, pour renflouer les finances des HLM, de vendre, par l’entremise d’une société spécialisée, 40 000 logements sociaux par an à leurs occupants (contre 8 000 à 10 000 aujourd’hui). « Soit nous vendons les “bijoux de famille”, c’est-à-dire les appartements les mieux situés, et nous perdons un actif précieux, y compris pour la mixité sociale, soit nous essayons de vendre les logements moins attractifs à leurs occupants plus modestes, et nous favorisons la création de copropriétés en difficulté comme cela s’est déjà vu, par exemple, au Chêne pointu, à Clichy-sous-Bois », analyse M. Cacheux.

Enfin, une gestion plus réactive des allocations-logement, calculées sur les ressources de l’année en cours plutôt que sur celles de deux années précédentes, promet des gains importants. Car 26 % des allocataires changent de situation professionnelle ou familiale chaque année, et ces évolutions ne sont prises en compte que tardivement, engendrant de nombreux indus et rappels, pour plus de 1,6 milliard d’euros. Cette nouvelle règle, de bon sens, est cependant compliquée à mettre en œuvre et ne pourra l’être qu’en 2019, en même temps que le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, qui oblige les employeurs à des déclarations nominatives.

Soutenir la construction

Promoteurs et constructeurs sont impatients de savoir si les deux dispositifs phares qui soutiennent leur activité, l’avantage fiscal Pinel pour les acquéreurs d’un logement neuf à louer et le prêt à taux zéro (PTZ) destiné aux primo-accédants – prévu pour s’éteindre au 31 décembre 2017 – seront prolongés.

« Ils sont pérennisés pour quatre ans, jusqu’en 2022, pour donner de la lisibilité au secteur et recentrés sur les zones urbaines », détaille M. Mézard. Autrement dit, le Pinel et le PTZ seront, dès 2018, exclus des petites villes et du secteur rural. De quoi rassurer les professionnels, dont la moitié de la production est vendue à des investisseurs en Pinel, mais avec le risque, comme cela s’est vérifié dans le passé, de faire plonger la production de logements.

Loger les jeunes

C’était une promesse du candidat Macron de faciliter le logement des jeunes. Etudiants, apprentis, stagiaires, renoncent trop souvent à leurs formations, faute de logement. Pour tous les jeunes de moins de 30 ans, un « bail mobilité » d’une durée d’un à dix mois, pouvant convenir à une colocation, sans dépôt de garantie mais assorti d’une caution simple et gratuite appelée « Visale », délivrée par Action Logement (ex-1 % Logement), sera créé. La caution Visale existe déjà, mais n’a été délivrée, en 2016, que pour 8 000 contrats, ne consommant que 20 % des créditsprévus.

Pour empêcher que les bailleurs ajustent leurs loyers à l’allocation-logement que perçoivent leurs locataires étudiants, les annonces immobilières trompeuses ou qui feront état d’un loyer « APL déduite » seront poursuivies par la direction de la concurrence et de la consommation, promet le ministre.

Le gouvernement entend aussi développer l’habitat intergénérationnel en exonérant d’impôt sur le revenu les loyers perçus par un propriétaire qui loue ou sous-loue une pièce de son logement à un jeune. La mesure fiscale existe déjà, à condition que le loyer réclamé soit « raisonnable ». Reste à la populariser.

Enfin, 80 000 logements pour les jeunes seront construits au cours du quinquennat, dont 60 000 pour les étudiants, soit 50 % de plus que sous le quinquennat précédent.

Le choc d’offre

Ce thème cher à Emmanuel Macron se concrétise, en matière foncière, par une mesure fiscale exonérant d’impôt sur la plus-value le propriétaire d’un terrain en zone tendue qui le met en vente dans les trois ans, à compter du 1er janvier 2018. Dans l’ancien système, dégressif, il aurait attendu vingt-deux ans après l’achat pour aboutir à cette exonération. Et, puisque chaque année, 6 000 recours contre des permis de construire bloquent des chantiers pendant au moins deux ans, sanctionner les recours abusifs devient une priorité.

Baisse des APL : un front de contestation inédit

Le projet du gouvernement de réduire les aides au logement fédère une opposition inédite contre lui. Un appel « Vive l’APL », lancé par 42 associations de locataires (Consommation Logement Cadre de Vie, Confédération générale du logement, Droit au logement…), caritatives (Secours catholique, Fondation Abbé Pierre, Emmaüs, Armée du salut…), d’étudiants (UNEF, FAGE), l’Union sociale pour l’habitat, qui fédère les bailleurs HLM, des syndicats de salariés (FSU, CFDT, CGT), exhorte le gouvernement à renoncer à ses projets de réduction des aides au logement et à renforcer l’encadrement des loyers du secteur privé. Ils iront manifester à l’occasion du Conseil national de l’habitat, jeudi 21 septembre, à la Défense.

Quelques élus, aussi, commencent à réaliser les conséquences pour leur territoire : « Si les bailleurs sociaux baissent les loyers, ils auront de moins bons résultats et donc leurs capacités d’investissement vont diminuer », a, par exemple, réagi Alain Juppé, maire de Bordeaux, qui mène une politique très volontariste de construction, au cours de sa conférence de rentrée, le 19 septembre. « Notre organisme Seine-Saint-Denis Habitat ne va pas pouvoir financer le programme de rénovation urbaine sur lequel nous travaillons depuis des années avec les élus », déplore, de son côté, Yves Nédélec, son directeur général.

Enfin, l’Etat recourra à des partenariats avec les communes pour lancer de grandes opérations immobilières. Peu de précisions pratiques sont cependant apportées sur ces derniers points.

LE MONDE ECONOMIE | 20.09.2017 à 12h49 • Mis à jour le 21.09.2017 à 06h45 | Par Isabelle Rey-Lefebvre

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - PLAN LOGEMENT GOUVERNEMENT MACRON -  SEPTEMBRE 2017


Immobilier : le pouvoir d’achat des Français se porte mieux

  • Les disparités pouvoir d’achat immobilier villes criantes. Paris, particulier, déconnecté reste pays.   

Bonne nouvelle pour les Français. Leur pouvoir d'achat immobilier * s'est globalement redressé, malgré la récente hausse conjuguée des prix  et des taux . Au point « d'avoir retrouvé au 1er septembre son niveau de 2002, soit plus ou moins 70 mètres carrés, ce que pouvait alors acquérir un ménage moyen », souligne une étude de MeilleursAgents.com, plateforme digitale de l'immobilier. 

Cette surface était descendue à seulement 46 m², au moment de la crise financière de 2008, se rapprochant alors du minimum requis pour constituer un logement décent. A savoir, 18 m² par personne, selon l'Insee, soit 45 m² pour un ménage moyen de 2,5 personnes. 

L'embellie d'aujourd'hui résulte d'un crédit qui reste extrêmement bon marché, ce qui permet d'absorber, pour partie, les remontées des prix. Les candidats à l'accession à la propriété l'ont d'ailleurs bien compris. « Le rebond des taux du début 2017 - passés de 1,6 % à 1,9 % en quelques mois -  relève Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents.coma accéléré les décisions d'achat de ménages. Ils ont rapidement compris que les prix montaient et qu'il leur fallait profiter rapidement de taux exceptionnellement bas. »

Surchauffe à Bordeaux

Ce gain de pouvoir d'achat dans tous les départements de l'Hexagone dissimule en réalité de grandes disparités selon les zones concernées. Le pouvoir d'achat immobilier est souvent malmené dans les grandes villes dont les prix ont beaucoup augmenté ces derniers mois.  A l'autre bout du spectre, de nombreux départements ruraux offrent un pouvoir d'achat élevé, supérieurs à 120 m², alors que ces niveaux étaient inatteignables en 2008. 

S'il est encore possible, pour un ménage moyen, d'acheter plus de 45 m² à Marseille (58 m2 ), Toulouse, Nantes et Strasbourg (54 m²), Lille (52 m²), Montpellier (49 m²) et Lyon (47 m²), cela devient impossible à Bordeaux (40 m2), Nice (38 m2) et Paris (23 m²). Le marché parisien, hyper tendu, demeure inaccessible, même compte-tenu du niveau plus élevé des revenus parisiens : le pouvoir d'achat y est deux fois en dessous du seuil décent d'un logement ! Quant au marché niçois, la « crise » y tient de longue date à un parc important de résidences secondaires. En revanche, « la situation bordelaise est plus inquiétante », s'alarme Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com. Depuis 12 mois, les prix grimpent fortement (+ 14,5 % au 1er septembre contre + 7,7 % pour Paris). En cause, l'appétit croissant des investisseurs locatifs, qui pèsent pour plus d'un tiers des acquéreurs, soit plus du double de la moyenne nationale. « Les primo et secondo accédants sont, en quelque sorte « chassés » de leur ville », déplore-t-il.

Marchés de report pour les parisiens

Face à leur pouvoir d'achat très faible, les parisiens tentent de trouver des solutions alternatives. En Ile-de-France, seule la Grande Couronne (Seine et Marne et Essonne 87 m², Val D'Oise 71 m², Yvelines 63 m² ) et la Seine Saint Denis (48 m²) sont au-dessus du niveau minimum pour un ménage. Le Val de Marne (44 m²), tandis que les Hauts de Seine (37 m²) ne leur permettent pas d'acheter un logement adapté à leurs besoins. Le Grand Paris, grâce au prolongement du métro, offrent de nouvelles options en tant que marché immobilier de report dans des communes comme Bagneux, Villejuif, Aubervilliers, Romainville ou Neuilly-sur-Marne. 

 * Le pouvoir d'achat immobilier est calculé à partir du nombre de m2 qu'un ménage français moyen (2,5 personnes) peut acheter localement compte tenu des revenus moyens locaux établis par l'Insee, des taux moyens disponibles d'emprunt immobilier sur 20 ans (source : Banque de France) et d'une mensualité de crédit égale à 33 % du revenu dispobible, et à partir du prix moyen du m² pour chaque ville de France (source : MeilleursAgents). Données arrêtées au 1er septembre 2017. 

ANNE-SOPHIE VION / JOURNALISTE | LE 07/09 À 13:04, MIS À JOUR À 19:00

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - POUVOIR D ACHAT IMMOBILIER -  SEPTEMBRE 2017


Les taux des prêts immobiliers repartent à la hausse

En août, le taux moyen des crédits est ressorti à 1,58%, contre 1,55% en juillet. Cette légère hausse n’empêche pas les ménages de s’endetter.

Contrariété de rentrée pour les ménages qui ont des projets immobiliers : le coût des prêts à l'habitat est reparti à la hausse à la fin de l'été. 

En moyenne, les taux des crédits (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 1,58% au mois d'août alors qu'ils étaient encore à  1,55% un mois plus tôt , selon les données publiées mardi par  l'Observatoire Crédit Logement / CSA . 

Tous les types d'emprunteurs sont concernés. Pour les prêts à 15 ans, le taux moyen a progressé de 4 points de base entre juillet et août, à 1,43%. Sur le segment des prêts à 20 et 25 ans, prisés par les ménages accédant pour la première fois à la propriété, les taux ont progressé de respectivement 2 et 3 points de base pour atteindre 1,62% et 1,90% en moyenne. 

Une remontée encore indolore

Cette remontée du taux des crédits intervient après une période d'accalmie. Les taux avaient augmenté de 20 points de base au cours des trois premiers mois de l'année 2017 mais s'étaient stabilisés entre avril et juillet. Sur un an, la hausse du taux moyen s'établit désormais à 10 points de base.

Le coût du crédit reste toutefois à un niveau historiquement bas, à la faveur de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) qui vise à doper l'économie en  maintenant les taux au plancher. Pour mesurer le chemin parcouru, il y a cinq ans seulement, le taux moyen des crédits était plus de deux fois supérieur à celui d'aujourd'hui. 

Dans ce contexte, le léger renchérissement des prêts enregistré en août n'entrave pas la capacité des ménages à s'endetter. « En elle-même, cette remontée est modeste et encore sans incidence sur la solvabilité de la demande », note l'Observatoire, rattaché au spécialiste de la garantie des prêts immobiliers, Crédit Logement.

Les prix de l'immobilier pèsent sur la demande

Signe que les conditions de crédit facilitent toujours la réalisation des projets immobiliers, la durée des prêts s'est établie à 218 mois le mois dernier (soit un peu plus de 18 ans), contre 217 mois en juillet et 216 mois en juin. Les ménages qui sont obligés d'étaler le remboursement de leur prêt sur une longue période, peuvent donc toujours le faire.  

Reste que si les coût du crédit n'est pas un obstacle à l'achat d'un logement, le niveau des prix devient lui préoccupant. « Alors que les emprunteurs ne peuvent plus escompter une amélioration des conditions de crédit, la hausse rapide des prix de l'immobilier pèse de plus en plus lourdement sur une demande qui s'est affaiblie », prévient  une nouvelle fois l'Observatoire.

SOLENN POULLENNEC - LES ECHOS Le 05/09 à 16:19

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - PRETS IMMOBILIERS SEPTEMBRE 2017


La stabilisation des taux des prêts immobiliers se confirme

Conséquence de la remontée des taux, les renégociations ne représentaient plus que 33 % des crédits nouveaux en juin. - SIPA

Le taux moyen des crédits immobiliers s’élève à 1,55 % en juillet, en légère baisse, selon le baromètre Crédit Logement/CSA.

Pas de surchauffe estivale en matière de taux de crédits immobilier . Au contraire, au mois de juillet, ceux-ci ont atteint 1,55 % en moyenne (toutes durées confondues et hors coût des sûretés) selon l'étude Crédit Logement/CSA. Le coût d'un emprunt immobilier est donc en très légère baisse d'un point de base (0,01 %) sur un mois, confirmant la tendance constatée au deuxième trimestre. « A partir d'avril, la hausse à cédé la place à une lente augmentation des taux (1 point de base par mois), exprimant plus la déformation de la production qu'une véritable progression », explique le rapport de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Autrement dit, la hausse ne concernait déjà pas toutes les durées de prêts mais seulement les plus courtes.

Cette fois, l'inflexion est générale : les taux à 15 ans sont en baisse de deux points de base (1,39 % contre 1,41 % en juin dernier), et ceux sur 25 ans sont plus bas d'un point (1,87 % contre 1,88 %). Les taux à 20 ans, eux, restent stables à 1,60 %. Mais les prêts de longue durée, plus onéreux, se démarquent sur l'année.

« Si en moyenne les taux sont de 3 points au-dessus de leur niveau de juillet 2016, les taux des prêts à 25 ans sont plus bas de 3 points », souligne l'institut. Ces emprunts bénéficient aux ménages primo-accédants, qui n'ont pas ou peu d'apport et étalent donc leurs remboursements dans le temps. « Les durées s'établissent donc à un niveau élevé: elles se sont d'ailleurs encore allongées depuis la fin de l'année 2016 », note l'Observatoire, qui établit une durée des prêts de 217 mois en moyenne en juillet.

Les prix restent un frein pour les primo-accédants

Si les conditions de prêt sont favorables aux primo-accédants, le marché ne l'est pas autant. « Le niveau des prix reste aujourd'hui un frein, notamment dans les grandes villes », explique Sandrine Allonier, directrice des relations avec les banques pour Vousfinance.Il faut dire que la prise de conscience collective de la fin de la baisse des taux, pousse l'ensemble des consommateurs à accélérer leurs projets immobiliers.

Ce mouvement est confirmé par l'accélération de la production de crédits à l'habitat que constate le dernier bilan sur les crédits aux particuliers publié mercredi par la Banque de France : en juin la croissance de l'encours des crédits à l'habitat atteint 6,0% sur les douze derniers mois, soit un rythme supérieur de 0,3 point à celui constaté fin mai et le plus élevé constaté depuis mars 2012.

Sur le seul mois de juin, la production de nouveaux crédits recule revenant à son niveau d'il y a un an : le flux mensuel représente 20,7 milliards d'euros contre 24,9 milliards d'euros en mai. Mais ce reflux est relatif : « hors renégociations, le flux de crédits nouveaux à l'habitat progresse entre mai et juin », souligne le rapport de la Banque de France.

Les renégociations s'essoufflent

Conséquence de la remontée des taux, la part des renégociations ne représentent en effet plus que 33 % des crédits nouveaux en juin, contre 42 % en mai... et 62 % en janvier. « Le mouvement s'essouffle, car les prêts qui pouvaient être renégociés l'ont déjà été », souligne Sandrine Allonier. Seuls les crédits souscrits au début de l'année 2016 sont encore potentiellement concernés, en raison d'un écart de taux suffisant pour être avantageux, précise-t-elle.

L'acalmie des taux devrait se poursuivre dans les prochains mois. « Beaucoup de banques ont aujourd'hui atteint leurs objectifs de production de crédits. Elles ne devraient pas fermer le robinet sur la fin de l'année, mais seront plus sélectives et attentives à la rentabilité », souligne Sandrine Allonier.

Jérémy Bruno - LES ECHOS Le 03/08 à 17:26 Mis à jour à 17:37

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - PRETS IMMOBILIERS JUILLET 2017


Trois investissements immobiliers de niche pouvant rapporter gros

Places de parking, location meublée, crowdfunding : pour trouver des placements immobiliers offrant des rendements supérieurs à 5 %, mieux vaut sortir des sentiers battus.

Le prix d’une place de parking dépend de la rareté de l’emplacement et de la cote du quartier.

Hausse des prix de l’immobilier oblige, le rendement de la pierre diminue. Pour l’investisseur avisé, prêt à prendre une certaine dose de risque, il reste toutefois des opportunités d’investissements présentant plus de 5 % de rendement.

Lire aussi :   De la Côte d’Emeraude au Finistère, l’immobilier breton retrouve des couleursAttention toutefois : derrière les promesses de rentabilité, il faut bien prendre garde à la durée de l’investissement et aux risques encourus. Et privilégier les placements qui ont déjà fait leur preuve comme les places de parking, la location meublée ou encore le crowdfunding immobilier.

Les places de parking

Les places de parking constituent un investissement abordable, avec une perspective de rentabilité intéressante. Comptez quelques milliers d’euros pour un stationnement en province, mais plus de 50 000 euros pour une place dans la capitale. Le prix dépend de la rareté de l’emplacement et de la cote du quartier.

Avec cet investissement, les charges sont réduites et la rentabilité peut atteindre 8 % à 10 % bruts en province. En matière de fiscalité, les loyers perçus sont soumis au régime des revenus fonciers. Mieux vaut donc acheter à crédit pour déduire les intérêts d’emprunts de ses revenus imposables. Lorsque les loyers totaux perçus sur l’année n’atteignent pas 15 000 euros, il est possible d’opter pour le régime du microfoncier et donc de leur appliquer un abattement de 30 %.

Le plus difficile est cependant de trouver un emplacement, puis un locataire, mais des sites spécialisés facilitent ces démarches, par exemple monsieurparking.com.

La location meublée

Louer un appartement meublé s’avère égaleme