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Immo News


La stabilisation des taux des prêts immobiliers se confirme

Conséquence de la remontée des taux, les renégociations ne représentaient plus que 33 % des crédits nouveaux en juin. - SIPA

Le taux moyen des crédits immobiliers s’élève à 1,55 % en juillet, en légère baisse, selon le baromètre Crédit Logement/CSA.

Pas de surchauffe estivale en matière de taux de crédits immobilier . Au contraire, au mois de juillet, ceux-ci ont atteint 1,55 % en moyenne (toutes durées confondues et hors coût des sûretés) selon l'étude Crédit Logement/CSA. Le coût d'un emprunt immobilier est donc en très légère baisse d'un point de base (0,01 %) sur un mois, confirmant la tendance constatée au deuxième trimestre. « A partir d'avril, la hausse à cédé la place à une lente augmentation des taux (1 point de base par mois), exprimant plus la déformation de la production qu'une véritable progression », explique le rapport de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Autrement dit, la hausse ne concernait déjà pas toutes les durées de prêts mais seulement les plus courtes.

Cette fois, l'inflexion est générale : les taux à 15 ans sont en baisse de deux points de base (1,39 % contre 1,41 % en juin dernier), et ceux sur 25 ans sont plus bas d'un point (1,87 % contre 1,88 %). Les taux à 20 ans, eux, restent stables à 1,60 %. Mais les prêts de longue durée, plus onéreux, se démarquent sur l'année.

« Si en moyenne les taux sont de 3 points au-dessus de leur niveau de juillet 2016, les taux des prêts à 25 ans sont plus bas de 3 points », souligne l'institut. Ces emprunts bénéficient aux ménages primo-accédants, qui n'ont pas ou peu d'apport et étalent donc leurs remboursements dans le temps. « Les durées s'établissent donc à un niveau élevé: elles se sont d'ailleurs encore allongées depuis la fin de l'année 2016 », note l'Observatoire, qui établit une durée des prêts de 217 mois en moyenne en juillet.

Les prix restent un frein pour les primo-accédants

Si les conditions de prêt sont favorables aux primo-accédants, le marché ne l'est pas autant. « Le niveau des prix reste aujourd'hui un frein, notamment dans les grandes villes », explique Sandrine Allonier, directrice des relations avec les banques pour Vousfinance.Il faut dire que la prise de conscience collective de la fin de la baisse des taux, pousse l'ensemble des consommateurs à accélérer leurs projets immobiliers.

Ce mouvement est confirmé par l'accélération de la production de crédits à l'habitat que constate le dernier bilan sur les crédits aux particuliers publié mercredi par la Banque de France : en juin la croissance de l'encours des crédits à l'habitat atteint 6,0% sur les douze derniers mois, soit un rythme supérieur de 0,3 point à celui constaté fin mai et le plus élevé constaté depuis mars 2012.

Sur le seul mois de juin, la production de nouveaux crédits recule revenant à son niveau d'il y a un an : le flux mensuel représente 20,7 milliards d'euros contre 24,9 milliards d'euros en mai. Mais ce reflux est relatif : « hors renégociations, le flux de crédits nouveaux à l'habitat progresse entre mai et juin », souligne le rapport de la Banque de France.

Les renégociations s'essoufflent

Conséquence de la remontée des taux, la part des renégociations ne représentent en effet plus que 33 % des crédits nouveaux en juin, contre 42 % en mai... et 62 % en janvier. « Le mouvement s'essouffle, car les prêts qui pouvaient être renégociés l'ont déjà été », souligne Sandrine Allonier. Seuls les crédits souscrits au début de l'année 2016 sont encore potentiellement concernés, en raison d'un écart de taux suffisant pour être avantageux, précise-t-elle.

L'acalmie des taux devrait se poursuivre dans les prochains mois. « Beaucoup de banques ont aujourd'hui atteint leurs objectifs de production de crédits. Elles ne devraient pas fermer le robinet sur la fin de l'année, mais seront plus sélectives et attentives à la rentabilité », souligne Sandrine Allonier.

Jérémy Bruno - LES ECHOS Le 03/08 à 17:26 Mis à jour à 17:37

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - PRETS IMMOBILIERS JUILLET 2017


Trois investissements immobiliers de niche pouvant rapporter gros

Places de parking, location meublée, crowdfunding : pour trouver des placements immobiliers offrant des rendements supérieurs à 5 %, mieux vaut sortir des sentiers battus.

Le prix d’une place de parking dépend de la rareté de l’emplacement et de la cote du quartier.

Hausse des prix de l’immobilier oblige, le rendement de la pierre diminue. Pour l’investisseur avisé, prêt à prendre une certaine dose de risque, il reste toutefois des opportunités d’investissements présentant plus de 5 % de rendement.

Lire aussi :   De la Côte d’Emeraude au Finistère, l’immobilier breton retrouve des couleursAttention toutefois : derrière les promesses de rentabilité, il faut bien prendre garde à la durée de l’investissement et aux risques encourus. Et privilégier les placements qui ont déjà fait leur preuve comme les places de parking, la location meublée ou encore le crowdfunding immobilier.

Les places de parking

Les places de parking constituent un investissement abordable, avec une perspective de rentabilité intéressante. Comptez quelques milliers d’euros pour un stationnement en province, mais plus de 50 000 euros pour une place dans la capitale. Le prix dépend de la rareté de l’emplacement et de la cote du quartier.

Avec cet investissement, les charges sont réduites et la rentabilité peut atteindre 8 % à 10 % bruts en province. En matière de fiscalité, les loyers perçus sont soumis au régime des revenus fonciers. Mieux vaut donc acheter à crédit pour déduire les intérêts d’emprunts de ses revenus imposables. Lorsque les loyers totaux perçus sur l’année n’atteignent pas 15 000 euros, il est possible d’opter pour le régime du microfoncier et donc de leur appliquer un abattement de 30 %.

Le plus difficile est cependant de trouver un emplacement, puis un locataire, mais des sites spécialisés facilitent ces démarches, par exemple monsieurparking.com.

La location meublée

Louer un appartement meublé s’avère également une option alternative très séduisante. Les loyers sont en général environ 15 % plus élevés que pour une location nue et le bail est plus souple, un an seulement et seulement neuf mois pour un étudiant contre trois ans pour une location classique. De quoi dégager un rendement brut fort sympathique, généralement compris entre 5 % et 7 %, les petites surfaces étant traditionnellement plus rentables.

ATTENTION TOUTEFOIS : DERRIÈRE LES PROMESSES DE RENTABILITÉ, IL FAUT BIEN PRENDRE GARDE À LA DURÉE DE L’INVESTISSEMENT ET AUX RISQUES ENCOURUS

L’autre avantage réside dans la fiscalité. Si les loyers perçus au cours d’une année demeurent inférieurs à 33 200 euros, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers, donc de n’intégrer que la moitié des sommes à votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Toutefois, si les charges et l’amortissement du bien (mais aussi des meubles) représentent plus de la moitié du loyer, il reste préférable d’opter pour le régime réel afin de pouvoir déduire la totalité de ces charges.

Le crowdfunding immobilier

Enfin, sachez qu’il est désormais possible de profiter de l’essor de la construction immobilière pour quelques centaines d’euros et pour un horizon de temps relativement court (souvent inférieur à trois ans) en prêtant de l’argent à des promoteurs. Et ce, grâce à des plates-formes spécialisées comme LymoWiseed ou encore crowdfunding-immo [devenu Koregraf], qui mettent en relation les particuliers et les promoteurs.

Ces placements sont censés rapporter 7 % à 10 % bruts par an mais ne sont pas dénués de risque. Les promoteurs peuvent rencontrer des problèmes et ne pas aller au bout de leur projet. Mieux vaut donc ne consacrer qu’une infime partie de ses économies à chaque projet, et ne pas hésiter à jouer sur la diversification en multipliant les projets afin de limiter le risque de défaut.

Vos gains seront soumis à l’impôt sur le revenu (régime des obligations) de manière classique. À noter que les prélèvements sociaux (15,5 %) et un acompte d’impôt sur le revenu de 24 % sont prélevés lors du versement des intérêts.

LE MONDE | 17.07.2017 à 06h00 | Par Johan Deschamps

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS 2017


Le marché immobilier au premier semestre 2017

Moral des ménages, volume des transactions et niveau des prix alignés à la hausse. Les années de scrutin présidentiel ont-elles une influence bénéfique sur le moral des Français ? Toujours est-il qu’en mai 2017 (élection d’Emmanuel Macron), l’indicateur de confiance des ménages a retrouvé son plus haut niveau depuis août 2007 (été de l’élection de Nicolas Sarkozy). Le nombre de transactions et le niveau des prix sont, eux aussi, alignés à la hausse. 

Nombre de ventes record

En volume, le cap des 900 000 ventes annuelles a été franchi en juin. C’est un chiffre sans précédent, qui se traduit par une progression de 9,9% sur douze mois. Le record doit être relativisé cependant, car depuis 2000, le parc immobilier s’est accru de 20%. 
De leur côté, les ventes n’ont progressé que de 13%. Pour égaler la rotation maximale observée l’année du millénaire, il aurait fallu parvenir à 950 000 transactions. Autre ombre au brillant tableau, le chiffre synthétique dissimule des disparités régionales. Certes, les deux tiers des départements ont connu des progressions des ventes supérieures à 10%. Mais près de la moitié des transactions (46%) se sont concentrées sur vingt départements.

Prix : une moyenne de 4% souvent explosée

La hausse s’est confirmée, voire amplifiée. En juin, elle atteint un niveau de 4% sur douze mois. Le prix des appartements a augmenté de 4,4%, et celui des maisons, de 3,4%. Mais là encore, tout le monde ne se retrouvera pas dans ce constat.

Limoges, Clermont-Ferrand, Dijon, Saint-Etienne ou Le Havre voient, au contraire, leurs prix baisser, de 1 à 3%. Tandis que Marseille, Lyon, Lille ou Paris explosent la moyenne, avec des hausses comprises entre 4,8 et 5,9%. Le record en la matière est détenu par Bordeaux : 7,1%. Ces hausses de prix impactent le pouvoir d’achat immobilier des particuliers. 
Ces derniers ont perdu 1,7 mètre carré au premier semestre. Mais sur douze mois, ils restent gagnants d’1,5 mètre carré, voire davantage dans certaines villes comme Poitiers, Limoges, Le Havre et Clermont-Ferrand.

Marché du neuf : tous les indicateurs au vert

Le nombre de mises en chantier s’est accru de 14,6 %, les réservations en VEFA ont progressé de 22,6%, les ventes de maisons individuelles en secteur diffus de 18%.

Marché locatif : les premiers enseignements de l’OSLO

L’observatoire des Statistiques des Locations (l’OSLO), mis en place en début d’année, poursuit sa montée en puissance. Nourri par les 250 000 références locatives enregistrées chaque année sur l’ensemble du territoire, il permet de diffuser les principales informations sur les loyers dans près de 200 communes. 

Des loyers médians apparaissent ainsi, tout comme les délais moyens de relocation. Pour les locataires et les investisseurs privés, il s’agit là d’informations précieuses, car elles font apparaître les prix locaux de marché, les villes les plus et les moins chères, celles où le marché est tendu, celles où le rendement locatif est le meilleur. 

C’est en l’occurrence Dijon, avec un rendement locatif de 6,3%, à comparer avec Paris, la moins rentable avec 3,4%.

Les préconisations réitérées de la FNAIM

Il importe que la rentabilité demeure motivante. C’est ce qui fait qu’un propriétaire décide de maintenir son bien en location plutôt que de le mettre en vente. 

Mais au préalable, encore faut-il que le particulier ait eu envie de devenir investisseur, en achetant un bien locatif. Il accomplit là une vraie mission de service public de logement. Son rôle économique doit être reconnu par les gouvernements. 

C’est pourquoi la FNAIM réitère sa demande de voir dans le bailleur un producteur qui, de ce fait, doit pouvoir amortir fiscalement son bien.

Simplifier, fluidifier, alléger

Il faut aussi que les rapports locatifs soient débarrassés de contrôles pesants, notamment au moment du cautionnement. C’est comme cela que les opérations pourront être fluidifiées. Mais les actes de vente peuvent être aussi améliorés, de même que les diagnostics.

L’immobilier a besoin de stabilité, qui permet le retour de la confiance. Celle-ci explique en grande partie la série de bons chiffres observée au premier semestre. Parmi les mesures qu’il faut actuellement pérenniser, figurent le PTZ et le dispositif Pinel. La FNAIM est également favorable à un allègement de la pression fiscale sur les transactions immobilières.

FNAIM 11 Juillet 2017 - Analyse du marché immobilier 1er semestre 2017

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Comment évaluer son patrimoine immobilier ?

Le contribuable doit déclarer la valeur vénale de ses biens au 1er janvier de l’année d’imposition.

Sous sa responsabilité, le contribuable doit déclarer la valeur vénale des biens au 1er janvier de l’année d’imposition. Il s’agit du prix auquel les biens auraient pu êtrenormalement vendus à cette date.

Le redevable peut utiliser plusieurs méthodes pour évaluer ses biens : méthode par comparaison (prix de biens similaires dans le même secteur), méthode par le revenu (en fonction des revenus tirés du bien), méthode par réajustement (par rapport à une évaluation antérieure).

Attention : l’usufruitier doit tenir compte des biens démembrés pour leur valeur en toute propriété.

Baptisé Patrim Usagers, le nouveau service de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) aide les particuliers à déterminer la valeur de leurs biens immobiliers.

Au départ mis en place sur Paris et le Limousin, Patrim Usagers couvre, depuis le 02/01/2014, l’ensemble du territoire français, exception faite de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte qui, du fait de procédures particulières de publicité foncière ne permettent pas – du moins pour le moment – de les intégrer. Issu des mesures du programme de simplification des démarches administratives décidé par le comité interministériel pour la modernisation de l’action publique (CIMAP) du 17/07/2013, il a aussi pour vocation de mettre sur un pied d’égalité les contribuables et le fisc en mettant à leur disposition sa base de données issue des transactions immobilières enregistrées au cadastre et à la conservation des hypothèques.

Patrim, est consultable via le site des impôts. Il s’adresse à l’ensemble des contribuables particuliers se trouvant dans certaines situations. Elle est autorisée si le contribuable se trouve dans une situation d’expropriation et qu’il conteste l’estimation du bien qui en fait l’objet. Il est également possible d’y recourir pour évaluer ses biens immobiliers dans le cadre d’une déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ou encore d’une donation ou d’une succession. Il est encore possible de se connecter au site Patrim en cas de contestation du fisc sur la valeur d’un bien immobilier déclaré ou en cas de contrôle fiscal.

LE MONDE | 08.04.2016 à 15h11 • Mis à jour le 15.07.2016 à 11h58 | Par Editions Arnaud Franel

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Les « bons » collèges font monter les prix de l’immobilier

Les familles sont prêtes à débourser davantage pour être assurées que leurs enfants seront scolarisés dans les établissements à la meilleure réputation.

Des agents immobiliers le constatent tous les jours : certaines familles sont prêtes à débourser beaucoup pour l’achat de leur logement si elles sont assurées que leurs enfants seront « sectorisés » dans ce qu’elles considèrent comme les meilleurs établissements scolaires. Une stratégie qui se répercute sur les prix de l’immobilier. La plate-forme MeilleursAgents a voulu mesurer le surcoût lié à la proximité d’un collège réputé, ce qu’elle appelle « l’effet cartable ». Elle a observé le prix du mètre carré, à Paris et dans huit autres villes, dans un rayon de 300 mètres autour des collèges publics ayant obtenu la note « A » dans le classement du mensuel L’Etudiant d’avril 2017. Le « A » est attribué aux 25 % des collèges qui ont obtenu les plus forts taux de réussite et de mentions au diplôme national du brevet sur les trois dernières années.

Verdict : acheter un logement à côté de ces établissements coûte entre 7 % et 27 % plus cher que dans le reste de la ville. « C’est à Bordeaux que la surcote est la plus raisonnable, + 7 % », indique l’étude. Suivent Lille (+ 8 %), Lyon (+ 9 %), Nice (+ 11 %), Rennes (+ 12 %), Nantes (+ 13 %), Montpellier (+ 22 %) et Toulouse (+ 27 %).

A Paris, MeilleursAgents a identifié 27 collèges publics notés « A » : « Ils sont presque tous situés dans les quartiers les plus aisés, observe Sébastien de Lafond, cofondateur du site, où le prix du mètre carré est, dans un rayon de 300 mètres, en moyenne de 17 % plus cher que le prix moyen de la ville. » Un surcoût qui affiche de fortes disparités à l’échelle du quartier. « Le mètre carré est jusqu’à 37 % plus cher localement, comme autour du collège Victor-Hugo, dans le Marais (3e arrondissement), détaille M. de Lafond. Le record, + 51 %, s’établit autour du seul collège public du 7e arrondissement, Victor-Duruy. »

LE MONDE | 29.06.2017 à 12h22 • Mis à jour le 29.06.2017 à 14h23 | Par Isabelle Rey-Lefebvre

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Immobilier: les dangers du régime Pinel

Prix trop élevés, plafonds de loyers mal calibrés, zonage parfois discutable… Une récente étude pointe les multiples risques de ce dispositif de défiscalisation.

« Le dispositif ­Pinel qui semble paré de toutes les vertus n’est  pourtant pas sans risque ».

L’­investissement locatif a le vent en poupe. Avec 61 325 ventes ­ (+ 23,7 %), il a représenté la ­moitié des transactions dans le neuf en 2016. Et cette tendance se ­confirme. La faiblesse des rendements de l’épargne, le bas niveau des taux, mais aussi la disparition programmée, fin 2017, du dispositif de défiscalisation ­Pinel et l’économie d’impôt à la clé (jusqu’à 63 000 euros sur douze ans) expliquent cette effervescence.

D’autant que les ­contraintes du ­régime, en particulier le plafonnement des loyers, sont assez ­limitées. Bref, le ­Pinel semble paré de toutes les vertus. Pourtant, il n’est pas sans risque. « Beaucoup d’investisseurs pensent qu’il bénéficie de la garantie de l’Etat, sentiment renforcé par d’habiles matraquages publicitaires. Bien sûr, ce n’est pas le cas ! », prévient Immo G ­Consulting dans une ­récente étude.

La main lourde des promoteurs

Le premier piège consiste à acheter trop cher. S’il est logique que le neuf coûte 20 % à 30 % de plus que l’ancien, les écarts de prix relevés entre programmes neufs se justifient beaucoup moins. Ce qui laisse supposer que les vendeurs s’octroient de belles marges. « L’avantage fiscal dont bénéficient les investisseurs est pour partie détourné au profit de certains promoteurs ou intermédiaires », affirme Jean-Michel Ciuch, d’Immo G Consulting.

Aveuglés par la seule réduction d’impôt, les investisseurs en font les frais. Par exemple, dans le quartier Gratte-Ciel, à Villeurbanne, des studios sont commercialisés à 6 160 euros/m2 et des deux-pièces à 5 300 euros/m2. Et ce, alors même qu’Immo G Consulting évalue en moyenne un deux-pièces neuf hors Pinel à 4 270 euros le m2. Le même phénomène s’observe à ToulouseNantes ou Strasbourg, où les petits logements réservés au Pinel s’affichent fréquemment autour de 5 000 euros le m2 quand les tarifs du neuf « classique » oscillent entre 3 500 et 4 200 euros le m2.

Même si des différences existent entre quartiers, à l’évidence, les promoteurs ont la main lourde. Ce constat vaut pour Montpellier, Toulouse, Nantes, RennesClermont-FerrandRouen, Besançon ou encore Vichy. « Des logements achetés en défiscalisation il y a dix ans entre 2 000 et 2 500 euros le m2 se revendent à moitié prix », confie un négociateur de l’agence Espace Immo à Vichy. Notre conseil : mieux vaut fuir les prix trop élevés et investir dans du neuf classique, moins cher et moins contraignant au plan locatif (aucun plafond de loyer) ou dans de l’ancien, plus rentable.

Le neuf plébiscité par les locataires, mais...

Deuxième piège : se fier aux simulations des vendeurs. Car bien que le Pinel soit censé favoriser le logement intermédiaire, avec des plafonds de loyer en principe inférieurs de 20 % à ceux du marché libre, il n’est pas rare qu’ils les dépassent. Or si les locataires plébiscitent le neuf, ils ne sont pas prêts à débourser 10 % ou 20 % de loyer en plus. Exemple, à Marseille, où le plafond du Pinel s’établit à 12,50 euros par mètre carré, alors que le loyer moyen de marché n’excède pas 11,20 euros. « Ici, les logements neufs peinent à se louer au plafond Pinel, et, pour trouver des locataires, il faut rabattre ses prétentions », admet Jean-Luc Lieutaud, directeur général de Square Habitat.

La rentabilité, forcément, en souffre. Avec un loyer de marché à 549 euros, ­contre 612 euros en Pinel, un 49 m2 vendu 5 330 euros le m2 ne rapporte que 2,5 % (2,8 % en Pinel hors fiscalité). Même constat en zone B1, notamment à Toulouse, Nantes, Rennes ou Saint-Nazaire. « A Saint-Nazaire, nous venons de louer, en deux mois, 44 logements neufs à des loyers inférieurs au ­Pinel », confie Arnaud Olivier, gérant du cabinet éponyme. ­

Résultat : les rendements annoncés sur le papier (3 % à 3,5 %) se transforment ­souvent en 2,5 % à 3 %. La situation est encore plus épineuse en zone B2 (villes moyennes ayant obtenu un agrément) et en zone C (secteurs ruraux). Si un plafond Pinel à 8,75 euros le m2 est cohérent àAngersBrestCalais, Evreux, Dunkerque ou encore Lorient, il ne l’est pas du tout à Carcassonne, Rodez, Tarbes, Mâcon, Saint-Brieuc ou Vichy, où le plafond Pinel est supérieur de 12 % à 17 % au loyer de marché. « Dans ces villes au marché locatif plutôt détendu et aux taux de vacance parfois élevés, investir en Pinel est risqué », avertit Franck Vignaud, directeur du ­Laboratoire de l’immobilier, qui milite pour une ­refonte des zones géographiques.

Le dispositif Pinel offre jusqu’à 21 % de réduction d’impôt

L’investisseur qui opte pour le dispositif Pinel bénéficie d’une réduction d’impôt variant en fonction de la durée d’engagement de location : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Elle est calculée sur la base de deux plafonds : 5 500 euros /m2 maximum et 300 000 euros/an de montant d’achat. En contrepartie, l’investisseur doit respecter certaines règles : choisir des locataires ne dépassant pas certains plafonds de ressources ; ne pas excéder les plafonds de loyers définis selon la zone géographique du logement. Les zones B2 (villes de plus de 50 000 habitants) et C (secteurs ruraux) ne sont éligibles que sur agrément préfectoral (le plafond de la zone C n’a d’ailleurs toujours pas été publié). Signalons enfin qu’il est possible de louer à un ascendant ou un descendant dès lors que ces plafonds sont respectés, mais le Pinel n’échappe pas au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.

LE MONDE ECONOMIE | 22.04.2017 à 09h37 • Mis à jour le 24.04.2017 à 09h39 | Par Colette Sabarly

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Crédit immobilier?: des avancées pour le consommateur sur la mobilité bancaire

Un projet de texte encadre l’obligation faite aux particuliers de domicilier leur salaire dans la banque qui leur a octroyé le prêt. Passé dix ans, le client ne serait plus lié à son établissement.

En l’espace de quelques mois, les consommateurs auront remporté plusieurs victoires notables dans le domaine de la mobilité bancaire. Depuis le 6 février, en application de la loi Macron, les banques doivent s’occuper de toutes les formalités lorsqu’un client souhaite changer d’établissement, et ce, de manière automatisée et dans des délais limités.

Mais cette disposition laisse de côté les clients titulaires d’un emprunt immobilier qui se voient contraints de domicilier leur salaire dans la banque à l’origine du prêt. La plupart des institutions subordonnent en effet l’octroi du crédit à la centralisation, chez elles, des revenus de l’emprunteur.

Sur les 1000 m2 de l’écran hémisphérique, les grands parcs américains prennent toute leur dimension ; fascinants, éblouissants ;

Pour que le crédit immobilier ne soit plus un obstacle à la possibilité de changer de banque, le gouvernement a décidé d’encadrer cet aspect de la relation entre l’établissement et le client par le biais d’une ordonnance prévue par la loi Sapin 2.

Le projet d’ordonnance, dont Le Monde a obtenu copie, prévoit des avancées pour le consommateur. Il impose à la banque d’accorder à son client un avantage individualisé substantiel, si elle souhaite lui appliquer une clause de domiciliation. Il peut s’agir, par exemple, d’un taux particulièrement attrayant ou de la suppression des frais de dossier, l’avantage devant être mentionné dans le contrat.

Ensuite, cette contrainte de domiciliation sera limitée dans le temps. Un décret, qui sortira concomitamment à l’ordonnance, devrait fixer ce délai à dix ans : au-delà, l’avantage consenti au client lui sera acquis, même s’il dirige ses salaires vers une banque concurrente. « La durée moyenne initiale d’un crédit immobilier est de dix-huit à dix-neuf ans, et la durée effective, en tenant compte des renégociations et rachats de crédit, de treize à quatorze ans, indique-t-on à Bercy. Le consommateur va donc y gagner. »

Embouteillage de textes

Enfin, si le client décide de changer de banque avant l’échéance de cette période de dix ans, la pénalité seralimitée : le prêteur pourra ainsi « mettre fin à l’avantage individualisé » accordé à l’origine à son client. La banque pourra, par exemple, rétablir le taux d’intérêt avant ristourne, mais seulement pour la période du prêt restant à courir« L’ordonnance consacre le fait qu’une clause de domiciliation ne signifie pas que le client est prisonnier de sa banque », estime-t-on au ministère des finances.

« C’est un tout petit pas », commente toutefois le député PS de l’Essonne Romain Colas, mobilisé sur la question lors de l’examen de la loi Sapin 2. « J’aurais souhaité, idéalement, que ces clauses de domiciliation imposées par les banques soient considérées comme abusives. »

Si l’ordonnance est adoptée en temps et en heure en conseil des ministres, puis déposée au Parlement, ces nouvelles pratiques devraient s’imposer aux banques à l’automne, pour les nouvelles offres de prêts (et les avenants). Mais, compte tenu de l’agenda chargé de cette fin de mandat, l’avenir de cette ordonnance pourrait finalement dépendre du bon vouloir du prochain gouvernement.

Le Conseil d’Etat, qui doit encore examiner ce projet d’ordonnance, est victime d’un embouteillage de textes, et d’autres dispositions pourraient être considérées comme prioritaires par Matignon. « L’arbitrage interministériel est encore en cours », assurait-on mardi 4 avril à Bercy.

LE MONDE ECONOMIE | 05.04.2017 à 09h48 • Mis à jour le 05.04.2017 à 10h16 | Par Véronique Chocron

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Le marché immobilier montre des signes d’emballement

Les ventes de logements sont en vive hausse depuis le début de l’année, selon les réseaux d’agences. Cette tendance s’explique par le relèvement des taux d’intérêt et l’augmentation du prix des biens.

Avenue Friedland, dans le 8e arrondissement, à Paris.

Le marché immobilier résidentiel est-il en train de s’emballer ? C’est en tout cas ce que les agents immobiliers croient. Au premier trimestre 2017, les ventes du réseau Guy Hoquet ont bondi de 15 % en France, et même de 17 % à Paris, selon les chiffres publiés mardi 28 mars.

Pourtant, 2016 avec 845 000 ventes était déjà une année record. « Les premiers mois de 2017 sont atypiques, souligne Fabrice Abraham, directeur général de Guy Hoquet, qui avec 24 000 ventes réalisées l’an dernier représente près de 3 % du marché. Les périodes hivernales sont, d’ordinaire, calmes et habituellement, les veilles de grandes échéances électorales entretiennent l’attentisme des acquéreurs. Là, c‘est tout l’inverse », s’étonne-t-il.

Les prix s’en ressentent. A Paris, ils ont progressé de 5,2 % en un an, pour atteindre à fin mars 8 743 euros le mètre carré selon le réseau Century21. En province, des villes comme Lyon, avec une hausse de 5,4 %, Bordeaux, bientôt à deux heures de Paris par le train (+ 5 %), Nantes (+ 4,3 %) témoignent d’un mouvement général, selon Guy Hoquet. En revanche, GrenobleValencePerpignanOrléans et Le Mans voient leur cote baisser.

Comment expliquer ce coup de chaud sur le marché immobilier ? L’amorce, depuis novembre 2016, de la hausse des taux d’intérêt, conjuguée à celle des prix des logements, incite les candidats à l’achat à concrétiser rapidement leur opération. « Les banques ont graduellement élevé leurs taux, de 1,40 % à 1,65 %, pour un crédit sur vingt ans dans notre réseau. Résultat, une mensualité de 1 000 euros par mois permet d’emprunter 204 000 euros contre 209 000 il y a quelques mois, analyse Sandrine Allonier, du courtier en ligne Vousfinancer.com. Il faut s’attendre à rattraper les 2 % d’ici à fin 2017, mais se rappeler que c’est encore inférieur aux 2,20 % de mars 2016. »

Le déséquilibre entre offre et demande s’accentue

Les nouveaux entrants sur ce marché résidentiel attisent aussi l’inflation. Les primo-accédants, qui ne revendent donc pas de bien pour en acheter un autre, représentent, chez Guy Hoquet, 41 % des clients, alors qu’ils n’étaient que 30 % en 2015.

Il en est de même des investisseurs qui, faute de placement alternatif, sécurisent leur épargne en achetant de l’immobilier et comptent pour 18 % des acquéreurs, contre 11 % il y a deux ans. Le déséquilibre entre offre et demande s’accentue et alimente la hausse des prix. « Nous accueillons 20 % de candidats à l’achat de plus, mais le nombre de mandats a, lui, chuté de 15 % », observe M. Abraham.

Le décalage est plus flagrant encore dans la capitale : la demande augmente de 30 %, les offres diminuent de 20 %, « un déséquilibre inédit », selon M. Abraham, qui crée une pression sur les prix. Les délais de négociation raccourcissent en conséquence, passés à quatre-vingt-neuf jours, soit six jours de moins qu’en 2016, voire à soixante-quatre jours à Paris, encore loin du record de quarante-six jours atteint en 2013.

« La hausse des taux et des prix finira, d’ici au second semestre, par décourager quelques acheteurs, ce qui calmera l’inflation, excepté dans la capitale où le marché s’auto-alimente », rassure Laurent Vimont, PDG de Century21, qui s’attend donc à « une correction salutaire ».

Cherté du logement en France

La question du logement trop cher, peu abordée dans la campagne pour l’élection présidentielle, taraude pourtant une large majorité de français : ils sont 92 % à penser qu’être propriétaire est positif et 71 % à considérer qu’il est difficile, voire très difficile, de se constituer un patrimoine immobilier (sondage Lab pour le Crédit foncier, réalisé du 12 au 17 janvier 2017, auprès de 2 000 personnes de 18 ans et plus).

Ce sentiment de ne pas pouvoir réaliser son projet s’accroît d’une génération à l’autre : 65 % des répondants pensent qu’il est plus difficile de devenir propriétaire aujourd’hui qu’à l’époque de leurs parents et 61 % redoutent que cela s’aggrave pour leurs enfants.

Parmi les 27 pays européens, la France se distingue par la cherté de son logement. Une étude publiée par Deloitte, en juillet 2016, la place en deuxième position, derrière le Royaume-Uni, qu’il s’agisse des prix du mètre carré ou du pouvoir d’achat. Les Britanniques doivent ainsi consacrer 11 années de revenus à l’achat d’un logement standard de 70 mètres carrés, les Français 8, mais les Allemands seulement 3,3, les Belges 3,8 et les Néerlandais 4,2.

« Le coût du logement, en France, pèse sur le pouvoir d’achat, à tel point que les 25 % les plus pauvres de la population doivent consacrer 31,3 % de leurs revenus au logement, contre 24,9 % en 2001, souligne Pierre Madec, de l’Observatoire français des conjonctures économiques. Cette situation pénalise aussi la mobilité, avec une mauvaise adéquation entre emploi et logementSi les prix de l’immobilier français avaient suivi ceux des Allemands, cela aurait correspondu à une hausse de revenus de près de 13 %. » L’Organisation de coopération et développement économiques avait elle-même chiffré à 5 % la perte de compétitivité de la France, entre 2000 et 2010, à cause du renchérissement de l’immobilier.

LE MONDE ECONOMIE | 28.03.2017 à 10h40 | Par Isabelle Rey-Lefebvre

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - MARCHE IMMOBILIER 2017


La renégociation de l’assurance des crédits immobiliers, nouvel eldorado des consommateurs

A compter du 1er mars 2017, les souscripteurs d’un crédit immobilier pourront renégocier chaque année l’assurance de leur prêt. Les banques ont beaucoup à perdre.

Après avoir goûté à la renégociation de leurs crédits immobiliers, les Français peuvent désormais tenter de revoir à la baisse le taux du contrat d’assurance de leur prêt, tout au long de la durée de cet emprunt. Le Parlement a en effet profité de l’examen d’un projet de loi de ratification relatif au code de la consommation pour voter, le 8 février, le principe de la résiliation annuelle des contrats d’assurance emprunteur.

Cette nouvelle liberté offerte aux consommateurs de mettre tous les ans, à la date anniversaire de leur contrat, l’assurance de leur banque en concurrence, entrera en vigueur ce mercredi 1er mars pour les particuliers qui souscriront un nouveau crédit. Mais la grande vague de renégociations est à attendre à compter du 1er janvier 2018, date à partir de laquelle les emprunts en cours pourront aussi faire l’objet d’une résiliation.

Selon le sénateur socialiste, Martial Bourquin, 8 millions d’emprunteurs seront alors susceptibles d’obtenir un meilleur tarif pour l’assurance de leur crédit qui peut représenter « jusqu’à 30 % à 40 % du coût total » de celui-ci. Pour le parlementaire, auteur de l’amendement qui a ouvert cette nouvelle possibilité, obtenir des taux raisonnables d’assurance emprunteur pourrait « faciliter l’access