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La hausse des prix de l’immobilier se poursuit dans la plupart des régions

Au premier semestre, la forte demande a soutenu les prix de la pierre, qui grimpent de 2,3 %. En cinq ans, le volume des ventes a progressé de 41 %, mais celui du parc, de 5 % seulement.

 

Les agents immobiliers peuvent se frotter les mains. Marché dynamique, prix en hausse… les six premiers mois de 2018 s’avèrent fructueux. « L’activité est stabilisée mais à plein régime, et la hausse des prix est contenue à 2,3 %, explique Laurent Vimont, le président de Century21, dont les 852 agences ont conclu en un an, au 30 juin, plus de 45 000 ventes. Nous ne dépasserons pas, en 2018, le record de 960 000 transactions atteint en 2017 mais nous en serons très proches. » La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) anticipe 950 000 ventes, « la seule difficulté étant de trouver des biens à vendre. » Car, en cinq ans, le volume des ventes a progressé de 41 %, mais celui du parc, de 5 % seulement. La rotation des biens s’accélère donc, avec 2,6 % de l’ensemble des logements mis en vente cette année contre 2 % en 2013, soit une hausse de 30 %.

Dans la plupart des régions, les logements gagnent en valeur « sans cependant dépasser les sommets atteints au premier semestre 2011 », remarque M. Vimont. La Bourgogne-Franche-Comté, avec Dijon qui reprend des couleurs, progresse de 5,8 % ; Auvergne-Rhône Alpes et sa capitale Lyon, de 3,1 %. Le Centre Val-de-Loire et les Hauts-de-France contrastent, avec un recul des prix de, respectivement, 3,6 % et 5 %, tandis que la Normandie stagne.

A Bordeaux, où les prix avaient flambé de 12 % selon les notaires en 2017, la hausse reste soutenue (5,8 %). « Les vendeurs trop gourmands ne vendent plus en centre-ville, avertit Dayan Lomont, de l’agence Century21 du Bouscat, en Gironde, et nous enregistrons 16 % de compromis en moins. Le Parisien qui débarque et est prêt à payer n’importe quel prix, c’est un mythe. »

 

A Bordeaux, 20 % des acquéreurs viennent de l’extérieur de la métropole, 12 % de Paris, attirés par le dynamisme économique de la ville et l’arrivée d’entreprises comme Betclic, site de paris sportifs en ligne qui a déménagé, en avril, son siège parisien et son bureau londonien dans le nouveau quartier des Bassins à flot, et de Dassault aviation, à Mérignac. La hausse, achevée en centre-ville, se propage en périphérie, irriguée ou en voie de l’être par le tramway : la ligne D desservira fin 2019 le Bouscat, Bruges et Eysines, puis, d’ici à 2022, Saint-Médard-en-Jalles, dernière station avant la plage.

En ville, la municipalité contrôle de près les locations touristiques de courte durée qui avaient « colonisé » de façon préoccupante les quartiers Saint-Pierre et Saint-Michel, chassant les habitants. Pour ne plus subir ce phénomène, Century21 a conclu, le 26 juin, un partenariat avec Airbnb pour inciter les locataires de longue durée à ne sous-louer qu’en accord avec leur bailleur et dans la limite légale de cent vingt jours par an. Les bailleurs, engagés par un bail spécifique, se retrouvent ainsi intéressés à l’affaire à hauteur de 23 % des revenus tandis que les locataires améliorent leur solvabilité en toute transparence.

Paris toujours cher

A 200 kilomètres au sud, Toulouse affiche encore des prix raisonnables, entre 3 000 et 3 500 euros le mètre carré dans l’ancien, 4 000 euros dans le neuf. « La hausse de 10 % subie en 2017 décourage tout de même les acquéreurs, plus hésitants et attentistes », note l’agent immobilier Gilles Caminade. La ville s’impatiente d’accueillir la ligne à grande vitesse, et le maire (LR) Jean-Luc Moudenc veut son quartier futuriste, derrière la gare Matabiau. Le projet ? La construction sur l’ancien site du tri postal, par la Compagnie de Phalsbourg, de la tour Occitanie, haute de 150 mètres, à l’architecture audacieuse confiée à Daniel Libeskind et au cabinet local Kardham-Cardete Huet. Celle-ci comportera bureaux, hôtels, restaurants, logements sociaux mais aussi appartements de luxe qui pourraient, eux, être commercialisés, d’ici à 2022, autour de 7 000 euros le mètre carré, ce qui surprend ici.

Paris reste champion de France des prix chers et des hausses insoutenables. Intra muros, le prix moyen du mètre carré atteint, à fin juin, 9 360 euros, selon les avant-contrats des notaires, en hausse de 5,2 % en un an, contre 7,3 % à fin 2017. L’arrivée de centaines de cadres de banques chassés de Londres par le Brexit, déboulant à Paris avec des budgets sans limite, poussera encore les prix dans les quartiers chics : « Les biens à plus de 1,5 million d’euros, ce n’est que 5 % du marché, tempère M. Vimont, mais les ouvriers et les employés, voire les commerçants et les artisans se trouvent exclus de l’accession à la propriété dans Paris au profit des cadres supérieurs et professions libérales qui représentent 46 % des acheteurs. »

 

Enfin, le marché de la résidence secondaire s’enfonce dans la crise, avec bien plus de vendeurs que d’acheteurs. Il compte, aujourd’hui, pour 6 % de l’ensemble des ventes, contre 8 % il y a pas même un an : « Pour un propriétaire de résidence secondaire, deux jours sont fantastiques : celui où il achète et celui où il vend », ironise M. Vimont.

Le Monde | 02.07.2018 à 11h22 |Par Isabelle Rey-Lefebvre
AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - COTE D AZUR - FRENCH RIVIERA - PRIX DE L IMMOBILIER PREMIER SEMESTRE 2018 - PROPERTY PRICES FIRST SEMESTER 2018



Propriétaires, c’est le moment d’effectuer des travaux dans le logement que vous louez 

 

Les travaux réalisés en 2018 seront déductibles en totalité en 2018, puis une nouvelle fois à hauteur de 50 % en 2019.

 

C’est le moment de faire de gros travaux.

Pour les particuliers qui mettent un logement en location, les travaux de rénovation constituent une charge déductible de leurs revenus fonciers. Lorsque ces travaux sont supérieurs au montant des loyers, la différence constitue un déficit foncier imputable sur leur revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

De quoi réaliser une belle économie d’impôt sur le revenu… Sauf qu’avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019, dans la mesure où les contribuables n’auront pas d’impôt à payer sur leurs revenus courants de 2018, ils n’auront a priori pas intérêt à engager des charges déductibles, puisque cela ne leur apportera aucun avantage particulier.

Pour éviter que les contribuables ne reportent leurs travaux non « urgents » en 2019, un dispositif particulier de déduction est prévu pour cette année et l’année prochaine. Pour le calcul de leurs revenus fonciers de 2018, les contribuables pourront déduire comme chaque année l’intégralité des travaux réalisés en 2018. En revanche, le montant des travaux qu’ils pourront déduire en 2019 sera égal à la moyenne des dépenses payées en 2018 et 2019.

Les travaux réalisés en 2018 seront donc déductibles en totalité en 2018 puis une nouvelle fois à hauteur de 50 % en 2019. Par exemple, un contribuable qui effectue 40 000 euros de travaux en 2018 pourra à nouveau déduire 20 000 euros en 2019. Soit 60 000 euros en tout alors qu’il n’a dépensé que 40 000 euros !

 Pour que cet effet de levier joue à plein, il faut que le coût des travaux soit supérieur ou égal à deux fois le montant des revenus fonciers, majoré de 21 400 euros (soit deux fois le montant du déficit annuel imputable). Autrement dit, c’est le moment où jamais pour ceux qui souhaitent faire de « gros » travaux ou réaliser un investissement locatif dans l’ancien avec d’importants travaux de rénovation. Ils pourront déduire plus que ce qu’ils ont dépensé.
Le Monde | 15.03.2018 à 07h15 • Mis à jour le 21.03.2018 à 07h43 |Par Nathalie Cheysson-KaplaN
AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - AVANTAGE FISCAL TRAVAUX - AOUT 2018 - TAX SUBVENTION PROPERTY - AUGUST 2018


 

Combien y a-t-il de résidences secondaires dans votre commune?

PAR B. G. (BGUGLIELMI@NICEMATIN.FR) Mis à jour le 23/05/2018 à 07:45 Publié le 23/05/2018 à 07:50
AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - JUILLET 2018- RESIDENCE SECONDAIRE COTE D AZUR 2018 - JULY 2018 - FRENCH RIVIERA SECONDARY HOME

A Nice, un logement sur huit est une résidence secondaire. Un taux parmi les plus faibles de la Côte d'Azur.

Les maires peuvent souffler. Tandis que le gouvernement promet la fin de la taxe d'habitation dans trois ans "au plus tard", le ministre de l'Economie Bruno Le Maire a indiqué dimanche qu'elle devrait être maintenue sur les résidences secondaires.

"Si vous avez la chance d'avoir une résidence secondaire, tant mieux pour vous. Mais je ne vois pas comment on pourrait justifier qu'on supprime la taxe d'habitation sur la résidence secondaire", a-t-il justifiélors de l'émission "Le Grand Rendez-vous" Europe 1-Les Echos-CNEWS.

 

Cet impôt local, qualifié d'"injuste" par l'exécutif, représente un tiers des ressources fiscales des communes. Ce manque à gagner, l'exécutif a promis de le compenser "à l'euro près", tout en restant flou pour l'instant sur les modalités exactes.

L'annonce du locataire de Bercy promet d'avoir des répercussions importantes sur la Côte d'Azur, terre par excellence de résidences secondaires.

UN LOGEMENT SUR QUATRE!

En France, la proportion de résidences secondaires représente moins d'un logement sur dix (9,5% selon l'Insee). Dans les Alpes-Maritimes, c'est quasiment un logement sur quatre (24,2%).

Quand on sait que la loi permet une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires pouvant atteindre 60% (surtaxe notamment appliquée à Nice dès l'année prochaine), on saisit mieux encore l'importance de l'annonce de Bruno Le Maire pour les finances des collectivités azuréennes.

Où sont situées les résidences secondaires? Quelles communes vont le plus bénéficier de l'annonce du ministre?

Dans les Alpes-Maritimes, c'est surtout les communes de haute montagne qui vont profiter de la mesure. En tête du classement, on retrouve en effet quatre stations de sports d'hiver: Isola, Roubion, Saint-Etienne-de-Tinée et Péone.

Dans les villes les plus peuplées du département, le taux de résidences secondaires est très fluctuant: même pas 13% à Nice, moitié moins à Grasse, mais plus de 32% à Antibes, de 38% à Mandelieu, de 42% à Cannes et de 43% à Menton.

Commune Nombre de logements Nombre de résidences secondaires Pourcentage de résidences secondaires
Isola 3413 2981 87,34
Roubion 397 324 81,61
Saint-Étienne-de-Tinée 4237 3401 80,27
Péone 2559 2006 78,39
Saint-Martin-d'Entraunes 251 191 76,10
Théoule-sur-Mer 3371 2555 75,79
Valdeblore 1879 1341 71,37
Beuil 1143 793 69,38
Entraunes 203 139 68,47
Villeneuve-d'Entraunes 136 87 63,97
La Brigue 1000 637 63,70
Guillaumes 1206 767 63,60
Gréolières 845 521 61,66
Andon 739 455 61,57
Sallagriffon 83 51 61,45
Saint-Jean-Cap-Ferrat 2037 1235 60,63
Gars 114 69 60,53
Saint-Auban 335 202 60,30
Saorge 603 361 59,87
Moulinet 430 257 59,77
Valderoure 543 318 58,56
Saint-Martin-Vésubie 2241 1311 58,50
Fontan 441 257 58,28
Caussols 294 171 58,16
Saint-Dalmas-le-Selvage 179 103 57,54
Belvédère 1042 591 56,72
Briançonnet 301 170 56,48
Ascros 223 125 56,05
Lieuche 37 20 54,05
Caille 471 252 53,50
La Croix-sur-Roudoule 135 70 51,85
Sigale 233 117 50,21
Séranon 502 250 49,80
La Roque-en-Provence 85 42 49,41
Sauze 110 54 49,09
Le Mas 202 99 49,01
Conségudes 129 63 48,84
Clans 574 280 48,78
Châteauneuf-d'Entraunes 78 38 48,72
Aiglun 109 53 48,62
Roquebrune-Cap-Martin 13454 6383 47,44
La Bollène-Vésubie 652 309 47,39
Villefranche-sur-Mer 5258 2467 46,92
Rigaud 207 96 46,38
Thiéry 96 44 45,83
Tourette-du-Château 132 59 44,70
Cuébris 119 53 44,54
Massoins 146 65 44,52
Èze 2143 946 44,14
Collongues 91 40 43,96
Les Ferres 101 44 43,56
Roure 210 91 43,33
Menton 28203 12170 43,15
Tende 2202 947 43,01
Bouyon 363 155 42,70
Cannes 71546 30389 42,47
Saint-Léger 71 30 42,25
Toudon 278 115 41,37
Beaulieu-sur-Mer 3753 1525 40,63
Daluis 133 54 40,60
Puget-Rostang 101 41 40,59
Pierrefeu 230 93 40,43
Pierlas 93 37 39,78
La Penne 241 95 39,42
Lucéram 1099 431 39,22
Saint-Sauveur-sur-Tinée 330 127 38,48
Villeneuve-Loubet 11842 4557 38,48
Mandelieu-la-Napoule 20957 8063 38,47
Rimplas 133 48 36,09
Tournefort 95 34 35,79
Breil-sur-Roya 2026 700 34,55
Saint-Antonin 96 33 34,38
Cap-d'Ail 3726 1272 34,14
Coursegoules 366 123 33,61
Peille 1566 525 33,52
Utelle 735 246 33,47
Antibes 61413 19941 32,47
La Tour 383 124 32,38
Beausoleil 9225 2944 31,91
Auvare 38 12 31,58
Les Mujouls 32 10 31,25
Lantosque 1114 342 30,70
Amirat 56 17 30,36
Villars-sur-Var 510 154 30,20
Vallauris 19582 5837 29,81
Ilonse 125 37 29,60
Cipières 303 89 29,37
La Turbie 2019 590 29,22
Courmes 87 25 28,74
Marie 105 30 28,57
Venanson 296 83 28,04
Coaraze 532 149 28,01
Roquestéron 401 110 27,43
Roquebillière 1180 320 27,12
Malaussène 198 53 26,77
Tourrettes-sur-Loup 2594 686 26,45
Bézaudun-les-Alpes 172 44 25,58
Sospel 2302 573 24,89
Revest-les-Roches 131 32 24,43
Saint-Paul-de-Vence 2059 501 24,33
Gourdon 257 61 23,74
Cabris 909 210 23,10
Duranus 91 21 23,08
Sainte-Agnès 745 163 21,88
Castellar 601 131 21,80
Touët-sur-Var 383 82 21,41
Châteauneuf-Grasse 1757 372 21,17
Bairols 86 18 20,93
Spéracèdes 783 162 20,69
Castillon 223 46 20,63
Saint-Vallier-de-Thiey 1925 369 19,17
Le Broc 772 147 19,04
Touët-de-l'Escarène 188 35 18,62
Opio 1174 213 18,14
Gorbio 707 128 18,10
Berre-les-Alpes 777 137 17,63
Roquefort-les-Pins 3179 541 17,02
Mougins 10381 1766 17,01
Saint-Cézaire-sur-Siagne 2117 354 16,72
Cagnes-sur-Mer 30357 5050 16,64
Bonson 385 63 16,36
Vence 11289 1841 16,31
Gilette 823 118 14,34
Le Cannet 26116 3724 14,26
Escragnolles 336 46 13,69
Puget-Théniers 1049 142 13,54
Saint-Jeannet 1866 242 12,97
Nice 226720 29298 12,92
Le Rouret 1938 244 12,59
Bendejun 487 59 12,11
Le Bar-sur-Loup 1490 179 12,01
La Colle-sur-Loup 3801 455 11,97
Auribeau-sur-Siagne 1530 179 11,70
Saint-Laurent-du-Var 17452 1996 11,44
Biot 5091 575 11,29
Le Tignet 1501 158 10,53
Peillon 763 80 10,48
Châteauneuf-Villevieille 431 44 10,21
Levens 2304 228 9,90
Mouans-Sartoux 4801 474 9,87
Peymeinade 4431 391 8,82
L'Escarène 1164 99 8,51
Valbonne 6616 562 8,49
Castagniers 704 54 7,67
Gattières 1870 131 7,01
Grasse 25742 1777 6,90
La Roquette-sur-Var 446 30 6,73
La Gaude 2832 188 6,64
Saint-Blaise 440 28 6,36
Contes 3191 173 5,42
Falicon 873 44 5,04
Pégomas 3439 169 4,91
Colomars 1435 69 4,81
Cantaron 611 29 4,75
Aspremont 982 46 4,68
La Roquette-sur-Siagne 2437 113 4,64
Carros 4915 219 4,46
Blausasc 654 29 4,43
Saint-Martin-du-Var 1251 44 3,52
Tourrette-Levens 2059 69 3,35
La Trinité 4582 108 2,36
Saint-André-de-la-Roche 2406 47 1,95
Drap 1689 27 1,60
Alpes-Maritimes 752915 182464 24,23
 

Immobilier : la hausse des prix est générale en Europe

Si les prix parisiens sont une exception, les marchés immobiliers évoluent de concert en Europe. Seuls les villes de Prague et Stockholm sont orientées à la baisse.

 


L’hôtel de la Marine avec, en fond, la basilique du Sacré-Cœur, à Paris, en mars 2015.

La hausse des prix observée en France n’est pas une exception en Europe, montre une étude réalisée par ERA. Créé en 1971 aux Etats-Unis, ce réseau compte 2 300 agences dans 35 pays, dont 14 en Europe.

Le climat reste favorable à l’immobilier résidentiel en Europe, estiment les auteurs de l’étude, qui ont ausculté onze pays du Vieux Continent, sous l’angle des prix du mètre carré, des taux d’intérêt des emprunts immobiliers, du pourcentage de propriétaires dans la population, etc.

Premier constat, la flambée des prix dans les capitales européennes n’est pas terminée. Les prix demeurent orientés à la hausse dans 8 des 11 villes étudiées (Paris, Berlin, Lisbonne, Vienne, Bruxelles, Sofia, Luxembourg et Amsterdam). Seules Prague (République tchèque) et Stockholm (Suède) baissent, tandis que Bern (Suisse) stagne. A noter : Londres, Rome et Madrid ne figurent pas dans l’étude.

« LE NIVEAU HISTORIQUEMENT BAS DES TAUX DE CRÉDIT IMMOBILIER N’EST ÉVIDEMMENT PAS UNE EXCEPTION FRANÇAISE »

En hausse de 8,4 % sur un an, à 8 716 euros à la fin de 2017, le prix moyen du mètre carré observé à Paris par ERA atteint des hauteurs que seule Stockholm connaît (8 378 euros). La situation de la capitale française est donc une exception à l’échelle européenne. En revanche, dès que l’on s’intéresse aux prix au mètre carré au niveau national, la France rentre dans le rang. A 2 550 euros le mètre carré, elle est devancée par le Luxembourg (4 800 euros) et la Suède (3 280 euros).

Le prix moyen d’achat au niveau national entre 2016 et 2017 a augmenté dans tous les pays étudiés sans exception. « Le niveau historiquement bas des taux de crédit immobilier n’est évidemment pas une exception française. Il résulte de politiques gouvernementales assez identiques, en matière économique, budgétaire et monétaire. Du coup, partout, il se crée un climat favorable au marché résidentiel », écrivent les auteurs de l’étude.

Toutefois, la notion de taux bas peut varier d’un pays à l’autre. En Bulgarie, il se traduit par un taux moyen de 4,1 % sur une durée de vingt à vingt-cinq ans. Comme la France, la Belgique et la République tchèque anticipent une remontée progressive du taux des crédits immobiliers en 2018. En revanche, les taux devraient rester stables en Autriche, au Luxembourg, aux Pays-Bas et en Suisse.
LE MONDE | 14.05.2018 à 13h15 • Mis à jour le 14.05.2018 à 13h57 |Par Jérôme Porier
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Immobilier ancien : en province, presque un acheteur sur cinq a plus de 60 ans

La proportion des acquéreurs de logements anciens de 60 ans et plus est passée de 13 % à 17,8 % en dix ans.

 


La hausse des acquéreurs de 60 ans et plus s’explique principalement par le vieillissement de la population.

Dans le détail, cette hausse a été plus prononcée sur le marché des appartements anciens où les seniors ont représenté 21,6 % des acquéreurs en 2017, contre 15,4 % en 2007. Sur le marché des maisons anciennes, leur part est passée de 11,4 % à 15,8 %.

« Cette hausse des acquéreurs de 60 ans et plus est à relier au vieillissement de la population. Avec l’allongement de la durée de vie et l’avancée en âge des générations du baby-boom, le vieillissement de la population française se poursuit », analysent les notaires.

Baisse du nombre de jeunes acquéreurs

Les habitants âgés d’au moins 60 ans en province représentent ainsi 26,9 % de la population en 2017, soit une progression de 4,3 points en dix ans. En revanche, la proportion des acquéreurs de moins de 40 ans est moins importante en 2017 qu’en 2007 : -1,5 point pour les moins de 30 ans et -2,8 points pour les 30 à 39 ans. Après avoir progressé jusqu’en 2009 pour atteindre19,2 %, la part des moins de 30 ans oscille entre 16 % et 17 % depuis 2014.

Lire aussi :   Premiers signes de ralentissement sur le marché immobilier

Cette baisse a davantage touché le marché des appartements anciens. Dans l’individuel, les moins de 30 ans représentent 15,2 % des acquéreurs, aussi bien en 2017 qu’en 2007. La part des acquéreurs de 30 à 39 ans a principalement baissé dans les années 2011 et 2012. Depuis 2013, leur part varie entre 27 % et 28 %.

A l’instar des moins de 30 ans, elle a davantage baissé dans le collectif que dans l’individuel. En 2017, les 30 à 39 ans ont acheté 22,5 % des appartements anciens et 30,5 % des maisons anciennes.

LE MONDE | 25.04.2018 à 14h04 • Mis à jour le 25.04.2018 à 14h51 |Par Jérôme Porier
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Spécial Mipim : se loger en France en 2030

  

(Crédits : DR)
Promoteurs, urbanistes et chercheurs préparent déjà la ville de demain sans attendre d'être dos au mur. Face au choc démographique annoncé, dans une France qui se « métropolise » à grande vitesse, il est urgent pour les acteurs de l'immobilier de préparer l'avenir. Plus dense mais aussi plus intelligente, la ville devra offrir plus de services à ses habitants.

Près de 70 millions d'habitants en 2030, plus de 74 à horizon 2050 ! Selon l'Insee, la population française est en pleine croissance, et ce n'est pas près de s'arrêter. Le Mipim 2018 (Marché international des professionnels de l'immobilier), qui se déroulera du 13 au 16 mars au Palais des festivals, à Cannes, s'interroge d'ailleurs cette année sur « la vie urbaine en 2030 ou 2050 » et à ce que seront « les meilleures stratégies pour construire les villes dans un monde globalisé ». Entre la métropolisation qui s'impose comme une lame de fond dans tous les pays, le vieillissement d'une classe d'âge qui entend bien rester chez elle le plus longtemps possible, les révolutions énergétiques et numériques, qui bouleversent le monde du travail, des transports et des loisirs, les défis et les chantiers des promoteurs et des urbanistes sont immenses.

Alors que le projet de loi Évolution du logement et aménagement numérique (Élan), qui sera présenté fin mars en Conseil des ministres, promet de s'attaquer à la simplification des normes pour libérer du foncier et produire plus de logements et, en même temps, favoriser plus de mixité sociale, la question se pose : comment va-t-on loger les Français dans les douze à trente-deux ans qui nous séparent de 2030-2050 ?

90% des Français en ville en 2050 !

Beaucoup d'acteurs du logement sont plus que dubitatifs sur la portée du texte gouvernemental pour répondre à ce défi. À l'image de François Cusin, professeur en aménagement de l'espace et en urbanisme à l'université Paris-Dauphine :

« Il faut certes une impulsion de l'État pour le logement, mais ce qui fera la différence, c'est une meilleure territorialisation des politiques de logement. Le nerf de la guerre est le renforcement entre cette impulsion nationale et les politiques locales. Les modifications fréquentes du cadre législatif ne favorisent pas, il est vrai, l'action dans la durée des élus locaux. »

D'autres encore, comme Laurent Tirot, directeur général du logement chez Bouygues Immobilier, laisse au ministre de la Cohésion des territoires, Jacques Mézard, et à son secrétaire d'État, Julien Denormandie, le bénéfice du doute :

« Le gouvernement doit aller vers une libération du foncier public ou semi-public. Cela permettra d'éviter sa raréfaction. Moins on sera dans la spéculation, plus on pourra maîtriser le coût du foncier. De même, il a annoncé un moratoire sur les normes pour simplifier. Cette démarche nous convient. On passe d'une obligation de moyens à une obligation de résultat. »

Sachant que 80% des Français métropolitains vivent en ville, et qu'ils seront sans doute plus de 90% en 2050, doit-on encore étaler les territoires urbains pour répondre à la demande croissante ? La majorité des promoteurs jugent que c'est inutile : les espaces ne manquent pas, pour densifier l'habitat, même dans les grandes métropoles.

Arnaud Monnet, directeur général d'Horizon AM, estime que, « au lieu de s'étaler toujours plus et d'avoir des périphéries de périphéries, il vaut mieux discuter avec les grandes villes qui ont toujours des actifs inutiles et des "dents creuses". C'est toujours mieux d'optimiser l'existant que de construire au fin fond des territoires. »

Bref, il faut apprendre à construire la ville sur la ville.

Le rez-de-chaussée et le toit, les nouveaux mètres carrés

Sur la même ligne, le directeur des grands projets urbains de Kaufman & Broad, JeanRaphaël Nicolini, plaide pour la récupération de tous les mètres carrés disponibles:

« Le rez-de-chaussée, les paliers aux étages, qu'il s'agisse de l'espace au sol jusqu'au toit, tous les espaces peuvent être mutualisés ou ouverts à tous les publics. »

Vision partagée par beaucoup, comme Olivier Colcombet, président du réseau immobilier OptimHome :

« Nous allons connaître un bouleversement des pieds d'immeuble. Avec le désir d'avoir tout, tout de suite, des produits de première nécessité, comme la brosse à dents, seront conçus sous nos yeux par des imprimantes 3D. »

Même les balcons, si peu utiles en cet hiver rigoureux, vont servir par tous les temps selon ce spécialiste : « Je parie beaucoup sur les livraisons par drones. »

Tous les acteurs plaident, en réalité, pour la mixité des usages, où le travail cohabitera, dans une proximité presque immédiate, avec le logement. Sofiane Chikh, le directeur des innovations dans la ville d'Eiffage Immobilier et Aménagement, considère ainsi que « le logement de 2030, c'est celui que l'on conçoit maintenant, et cela est encore plus vrai sur nos opérations d'aménagement ».

Le constructeur détient déjà un démonstrateur industriel de la ville durable, dans le XVe arrondissement de Marseille, qui pourrait faire office d'exemple :

« Nous proposons une conciergerie urbaine inédite : elle accueille du pop-up store [des boutiques éphémères, ndlr], des espaces bien-être, mais aussi du coworking qui permet d'hybrider le travail en le rapprochant du logement. »

Le « coliving », c'est tendance !

De nouvelles façons de penser le bien immobilier sont ainsi en train d'apparaître : par exemple, le studio partagé, « bien commun de la copropriété que chacun peut louer sur une courte durée pour accueillir famille ou amis » et la pièce nomade :

« Dans le mode constructif de nos appartements, nous intégrons la possibilité de le réduire ou de l'agrandir d'une pièce, en suivant l'évolution de la famille. »

Même Foncière des Régions, qui ne fabrique pas de logements en France, considère les quartiers de demain comme devant « regrouper les différentes fonctions urbaines dans une logique de mixité plus grande qu'avant : on réfléchit pour créer des synergies. Nous avons un véritable enjeu à simplifier les interactions entre nos métiers, nos produits et les usages », explique son directeur général délégué, Olivier Estève.

Autre tendance qui émerge : le coliving, ou littéralement le fait de partager un habitat, selon trois échelles : intime - le lit, la salle de bains, les toilettes et la cuisine sans voir personne -, intermédiaire - le partage d'une cuisine commune avec dix à quinze « coliveurs » - et publique - espaces communs : une salle de sport ou d'autres services encore. C'est la grande mode du moment, pour les plus jeunes générations, alors que la flambée des prix dans les grandes villes exclut les jeunes de l'accès à de grands logements.

Des parkings, pour quoi faire ?

Autre question cruciale : y aura-t-il encore des espaces de stationnement dans les sous-sols résidentiels ou au pied des immeubles dans douze ou trente-deux ans, quand les véhicules intelligents et partagés déferleront sur les routes ?

« Demain, un Uber électrique et autonome, avec un coût drastiquement réduit, sera compétitif avec les transports en commun et les véhicules personnels. Les parkings n'auront plus le même sens ni le même fonctionnement. On en aura besoin, mais pas dans la même logique », croit savoir Diego Harari, directeur du développement durable et de l'innovation chez Vinci Immobilier.

Chez Eiffage Immobilier et Aménagement, le tournant a déjà été pris :

« Nous réalisons moins d'infrastructures de parking, mais nous les optimisons. Nous ne vendons plus à nos utilisateurs une place attribuée, mais une garantie d'usage. De même, nous y associons le droit d'usage d'une voiture avec une flotte en autopartage. »

L'IA et les IoT, deux réponses au vieillissement

Il n'empêche, avec toutes ces avancées prometteuses qui s'invitent chaque jour davantage dans notre quotidien, il ne faudrait pas oublier les personnes âgées, voire très âgées, qui représentent et représenteront plus d'un tiers des résidents à loger. Rien que les papy-boomers auront en effet 85 ans en 2030 ! Sur ce point, l'unanimité est de rigueur. David Laurent, directeur général immobilier d'entreprise et grands projets urbains chez Kaufman & Broad, rappelle que « les seniors d'aujourd'hui ont la volonté de rester autonomes et en bonne santé chez eux, tout en profitant d'une panoplie de services à la carte ». Idem chez Bouygues Immobilier qui dit permettre à tout résident de vivre dans « un logement connecté et intelligent, afin que les services viennent à lui tout en restant à domicile ».

Avec l'allongement de l'espérance de vie et le maintien en bonne santé grâce aux progrès de la médecine, l'immeuble de demain devra conjuguer résidentiel classique et centre de soins de proximité, en témoigne l'universitaire François Cusin :

« Le vieillissement de la population accroît les besoins de services à la personne et pose la question de l'adaptation du logement, car l'immense majorité des Français souhaite vieillir à domicile ».

De même, le professionnel d'AM Horizon pronostique :

« les seniors autonomes souhaiteront vivre dans du logement avec soins à domicile et services dans l'îlot avant même la résidence médicalisée. »

L'intelligence artificielle risque en outre de s'inviter dans les objets connectés au service des seniors, anticipant les actes médicaux, comme le prévoit Vinci Immobilier :

« Nous travaillons avec des startups, qui captent des données et regardent si des comportements sont anormaux. Par exemple, si la lumière n'est pas allumée à l'heure habituelle, cela peut être synonyme de chute voire de malaise, et l'application pourra prévenir les proches. »

Le logement, déjà 28% du budget des ménages

Seul le représentant d'OptimHome, qui répertorie sur son site de nombreuses annonces immobilières, modère un tel optimisme :

« Les livraisons de logements adaptés aux besoins des personnes âgées ne sont pas suffisantes. Elles vont avoir besoin d'équipements spécifiques et d'un suivi dédié par des spécialistes. »

La présidente de la Fabrique de la Cité, Cécile Maisonneuve, va plus loin et estime qu'avec la progression constante des aides à domicile, « il faudra des T2, des T3, pour ces pièces de vie et les équipements qui vont avec. » Philippe Rosio, PDG du promoteur Inea, qui réalise son chiffre d'affaires majoritairement en région, remarque, lui, une inversion des tendances lourdes :

« Avant, vous veniez travailler à Paris avant de retourner dans votre ville natale pour votre retraite. Aujourd'hui, les jeunes cadres vont dans les métropoles régionales, alors que les populations les plus âgées, qui possèdent plus de pouvoir d'achat, se rendent à Paris. »

Dans ces conditions, les prix vont-ils augmenter, diminuer ou se stabiliser ? D'après la Fabrique de la Cité, ce sera l'un des grands défis de 2030 :

« Si on consacre autant d'argent au logement, c'est qu'on le considère comme un bien supérieur. »

En effet, en moyenne, les Français y investissent 28% de leurs revenus, et même 5% d'entre eux plus de 40% !

Le Pdg de Meilleurs Agents, Sébastien de Lafond, considère qu'à cette échéance, les grands boulevards des métropoles reviendront attractifs du fait de leur décarbonisation:

« Avec l'arrivée de l'électricité, de la piétonnisation et la disparition du moteur à explosion, cela va remodeler la désirabilité. Si vous baissez le nombre de voitures et que vous ajoutez des arbres, vous augmentez l'attractivité. Peut-être même qu'à cet horizon, le périphérique parisien sera couvert ! »

Fort de ses données sur les zones urbaines et les zones rurales, il parie même sur « une revanche » de ces dernières :

« Celles au riche patrimoine ou celles qui préservent la nature offriront une qualité de vie où le télétravail rendra encore plus facile le fait de vivre loin des nuisances urbaines comme la pollution. »

Pour Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, « 100.000 logements ne trouvent pas preneurs chaque année en France ! En 2030, assistera-t-on à un phénomène massif de démolition/reconstruction ou à une croissance de la population ? La métropolisation va-t-elle entraîner un marché favorable à l'offre ou des non-marchés dans certaines zones ? »

Cet agent immobilier grenoblois parie même sur une croissance de la location au détriment de la vente :

« Quand je peux mettre en moyenne 800 euros par mois, mon pouvoir d'achat est bien supérieur qu'en étant propriétaire. Entre le préavis d'un mois, les simples charges de fonctionnement, l'absence de taxe d'habitation et de la taxe foncière, continuera-t-on à consommer du logement ou conservera-t-on cette appétence d'être propriétaire ? C'est pourquoi il faut un réseau locatif puissant dans les métropoles. »

Tant de défis, mais de nombreuses solutions en train d'être mises en place ! Les secteurs du logement, de l'immobilier et même du BTP s'adaptent déjà et ne cessent de revoir leur processus. Reste à savoir désormais si les collectivités, donneuses d'ordre, suivront ces innovations et sauront les prendre en compte dans leurs plans d'urbanisme et d'habitat.

 LA TRIBUNE - Par César Armand  |  13/03/2018, 6:37

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