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Immo News


Le plan logement du gouvernement fait porter l’effort financier sur le secteur social

L’exécutif a présenté mercredi sa stratégie pour réaliser des économies sur la dépense publique.

Immeubles de logements en construction, à Grenoble, en février.

Attendue depuis des semaines, la « stratégie logement » du gouvernement a été dévoilée mercredi 20 septembre par Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, et son secrétaire d’Etat, Julien Denormandie. C’est un catalogue d’une trentaine de mesures, dont certaines réglementaires, d’autres encore au stade de pistes de réflexion, et dont l’essentiel demande un travail législatif pour s’intégrer dans la loi « logement et mobilité ». L’examen de celle-ci est repoussé en fin d’année, dans la loi « droit à l’erreur et simplification », actuellement bloquée par le Conseil d’Etat, et, bien sûr, dans la loi de finances.

C’est une révolution du modèle français du logement social – qui ne figurait pas au programme du candidat Macron – à laquelle s’attaque le gouvernement. D’abord pour des raisons budgétaires : il faut faire baisser la facture de 18 milliards d’euros des allocations-logement.

Après leur baisse généralisée de 5 euros par mois, qui prend effet au 1er octobre et sera pérennisée en 2018, pour une économie annuelle de 392 millions d’euros, le ministre annonce un effort de 1,4 milliard d’euros concentré sur le seul parc social qui, pourtant, ne capte que 45 % des aides. La mécanique est de demander d’abord aux bailleurs sociaux de baisser les loyers de leurs locataires touchant l’APL, soit 2,5 millions de ménages, d’une cinquantaine d’euros, ce qui réduira l’APL d’autant.

Cette proposition encore floue – quels loyers sont concernés ? La baisse est-elle générale, uniforme, maintenue même à un locataire que sa situation financière, meilleure l’année suivante, prive de toute APL ? – fait bondir le monde HLM. « C’est un coup de massue, dénonçait Alain Cacheux, président de la Fédération des offices publics de l’habitat, lors d’une conférence de presse, mardi 19 septembre. Il réduit de 70 % notre capacité d’investissement pour mener des réhabilitations ou construire, et fragilise 98 offices sur 255. Les compensations que propose le ministère sont, en outre, dérisoires et mensongères. »

Julien Denormandie a, en effet, évoqué le maintien à 0,75 %, pendant deux ans, du taux du Livret A, soit un cadeau d’à peine quelques dizaines de milliers d’euros, et l’allongement des prêts consentis aux bailleurs sociaux par la Caisse des dépôts, déjà pratiqué. Pour l’autre famille de HLM, les Entreprise sociales de l’habitat« ce projet se traduirait par une perte de 4 milliards d’euros d’investissement et la menace sur 68 000 emplois directs et indirects ».

Le plan du gouvernement envisage encore, pour renflouer les finances des HLM, de vendre, par l’entremise d’une société spécialisée, 40 000 logements sociaux par an à leurs occupants (contre 8 000 à 10 000 aujourd’hui). « Soit nous vendons les “bijoux de famille”, c’est-à-dire les appartements les mieux situés, et nous perdons un actif précieux, y compris pour la mixité sociale, soit nous essayons de vendre les logements moins attractifs à leurs occupants plus modestes, et nous favorisons la création de copropriétés en difficulté comme cela s’est déjà vu, par exemple, au Chêne pointu, à Clichy-sous-Bois », analyse M. Cacheux.

Enfin, une gestion plus réactive des allocations-logement, calculées sur les ressources de l’année en cours plutôt que sur celles de deux années précédentes, promet des gains importants. Car 26 % des allocataires changent de situation professionnelle ou familiale chaque année, et ces évolutions ne sont prises en compte que tardivement, engendrant de nombreux indus et rappels, pour plus de 1,6 milliard d’euros. Cette nouvelle règle, de bon sens, est cependant compliquée à mettre en œuvre et ne pourra l’être qu’en 2019, en même temps que le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, qui oblige les employeurs à des déclarations nominatives.

Soutenir la construction

Promoteurs et constructeurs sont impatients de savoir si les deux dispositifs phares qui soutiennent leur activité, l’avantage fiscal Pinel pour les acquéreurs d’un logement neuf à louer et le prêt à taux zéro (PTZ) destiné aux primo-accédants – prévu pour s’éteindre au 31 décembre 2017 – seront prolongés.

« Ils sont pérennisés pour quatre ans, jusqu’en 2022, pour donner de la lisibilité au secteur et recentrés sur les zones urbaines », détaille M. Mézard. Autrement dit, le Pinel et le PTZ seront, dès 2018, exclus des petites villes et du secteur rural. De quoi rassurer les professionnels, dont la moitié de la production est vendue à des investisseurs en Pinel, mais avec le risque, comme cela s’est vérifié dans le passé, de faire plonger la production de logements.

Loger les jeunes

C’était une promesse du candidat Macron de faciliter le logement des jeunes. Etudiants, apprentis, stagiaires, renoncent trop souvent à leurs formations, faute de logement. Pour tous les jeunes de moins de 30 ans, un « bail mobilité » d’une durée d’un à dix mois, pouvant convenir à une colocation, sans dépôt de garantie mais assorti d’une caution simple et gratuite appelée « Visale », délivrée par Action Logement (ex-1 % Logement), sera créé. La caution Visale existe déjà, mais n’a été délivrée, en 2016, que pour 8 000 contrats, ne consommant que 20 % des créditsprévus.

Pour empêcher que les bailleurs ajustent leurs loyers à l’allocation-logement que perçoivent leurs locataires étudiants, les annonces immobilières trompeuses ou qui feront état d’un loyer « APL déduite » seront poursuivies par la direction de la concurrence et de la consommation, promet le ministre.

Le gouvernement entend aussi développer l’habitat intergénérationnel en exonérant d’impôt sur le revenu les loyers perçus par un propriétaire qui loue ou sous-loue une pièce de son logement à un jeune. La mesure fiscale existe déjà, à condition que le loyer réclamé soit « raisonnable ». Reste à la populariser.

Enfin, 80 000 logements pour les jeunes seront construits au cours du quinquennat, dont 60 000 pour les étudiants, soit 50 % de plus que sous le quinquennat précédent.

Le choc d’offre

Ce thème cher à Emmanuel Macron se concrétise, en matière foncière, par une mesure fiscale exonérant d’impôt sur la plus-value le propriétaire d’un terrain en zone tendue qui le met en vente dans les trois ans, à compter du 1er janvier 2018. Dans l’ancien système, dégressif, il aurait attendu vingt-deux ans après l’achat pour aboutir à cette exonération. Et, puisque chaque année, 6 000 recours contre des permis de construire bloquent des chantiers pendant au moins deux ans, sanctionner les recours abusifs devient une priorité.

Baisse des APL : un front de contestation inédit

Le projet du gouvernement de réduire les aides au logement fédère une opposition inédite contre lui. Un appel « Vive l’APL », lancé par 42 associations de locataires (Consommation Logement Cadre de Vie, Confédération générale du logement, Droit au logement…), caritatives (Secours catholique, Fondation Abbé Pierre, Emmaüs, Armée du salut…), d’étudiants (UNEF, FAGE), l’Union sociale pour l’habitat, qui fédère les bailleurs HLM, des syndicats de salariés (FSU, CFDT, CGT), exhorte le gouvernement à renoncer à ses projets de réduction des aides au logement et à renforcer l’encadrement des loyers du secteur privé. Ils iront manifester à l’occasion du Conseil national de l’habitat, jeudi 21 septembre, à la Défense.

Quelques élus, aussi, commencent à réaliser les conséquences pour leur territoire : « Si les bailleurs sociaux baissent les loyers, ils auront de moins bons résultats et donc leurs capacités d’investissement vont diminuer », a, par exemple, réagi Alain Juppé, maire de Bordeaux, qui mène une politique très volontariste de construction, au cours de sa conférence de rentrée, le 19 septembre. « Notre organisme Seine-Saint-Denis Habitat ne va pas pouvoir financer le programme de rénovation urbaine sur lequel nous travaillons depuis des années avec les élus », déplore, de son côté, Yves Nédélec, son directeur général.

Enfin, l’Etat recourra à des partenariats avec les communes pour lancer de grandes opérations immobilières. Peu de précisions pratiques sont cependant apportées sur ces derniers points.

LE MONDE ECONOMIE | 20.09.2017 à 12h49 • Mis à jour le 21.09.2017 à 06h45 | Par Isabelle Rey-Lefebvre

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - PLAN LOGEMENT GOUVERNEMENT MACRON -  SEPTEMBRE 2017


Immobilier : le pouvoir d’achat des Français se porte mieux

  • Les disparités pouvoir d’achat immobilier villes criantes. Paris, particulier, déconnecté reste pays.   

Bonne nouvelle pour les Français. Leur pouvoir d'achat immobilier * s'est globalement redressé, malgré la récente hausse conjuguée des prix  et des taux . Au point « d'avoir retrouvé au 1er septembre son niveau de 2002, soit plus ou moins 70 mètres carrés, ce que pouvait alors acquérir un ménage moyen », souligne une étude de MeilleursAgents.com, plateforme digitale de l'immobilier. 

Cette surface était descendue à seulement 46 m², au moment de la crise financière de 2008, se rapprochant alors du minimum requis pour constituer un logement décent. A savoir, 18 m² par personne, selon l'Insee, soit 45 m² pour un ménage moyen de 2,5 personnes. 

L'embellie d'aujourd'hui résulte d'un crédit qui reste extrêmement bon marché, ce qui permet d'absorber, pour partie, les remontées des prix. Les candidats à l'accession à la propriété l'ont d'ailleurs bien compris. « Le rebond des taux du début 2017 - passés de 1,6 % à 1,9 % en quelques mois -  relève Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents.coma accéléré les décisions d'achat de ménages. Ils ont rapidement compris que les prix montaient et qu'il leur fallait profiter rapidement de taux exceptionnellement bas. »

Surchauffe à Bordeaux

Ce gain de pouvoir d'achat dans tous les départements de l'Hexagone dissimule en réalité de grandes disparités selon les zones concernées. Le pouvoir d'achat immobilier est souvent malmené dans les grandes villes dont les prix ont beaucoup augmenté ces derniers mois.  A l'autre bout du spectre, de nombreux départements ruraux offrent un pouvoir d'achat élevé, supérieurs à 120 m², alors que ces niveaux étaient inatteignables en 2008. 

S'il est encore possible, pour un ménage moyen, d'acheter plus de 45 m² à Marseille (58 m2 ), Toulouse, Nantes et Strasbourg (54 m²), Lille (52 m²), Montpellier (49 m²) et Lyon (47 m²), cela devient impossible à Bordeaux (40 m2), Nice (38 m2) et Paris (23 m²). Le marché parisien, hyper tendu, demeure inaccessible, même compte-tenu du niveau plus élevé des revenus parisiens : le pouvoir d'achat y est deux fois en dessous du seuil décent d'un logement ! Quant au marché niçois, la « crise » y tient de longue date à un parc important de résidences secondaires. En revanche, « la situation bordelaise est plus inquiétante », s'alarme Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com. Depuis 12 mois, les prix grimpent fortement (+ 14,5 % au 1er septembre contre + 7,7 % pour Paris). En cause, l'appétit croissant des investisseurs locatifs, qui pèsent pour plus d'un tiers des acquéreurs, soit plus du double de la moyenne nationale. « Les primo et secondo accédants sont, en quelque sorte « chassés » de leur ville », déplore-t-il.

Marchés de report pour les parisiens

Face à leur pouvoir d'achat très faible, les parisiens tentent de trouver des solutions alternatives. En Ile-de-France, seule la Grande Couronne (Seine et Marne et Essonne 87 m², Val D'Oise 71 m², Yvelines 63 m² ) et la Seine Saint Denis (48 m²) sont au-dessus du niveau minimum pour un ménage. Le Val de Marne (44 m²), tandis que les Hauts de Seine (37 m²) ne leur permettent pas d'acheter un logement adapté à leurs besoins. Le Grand Paris, grâce au prolongement du métro, offrent de nouvelles options en tant que marché immobilier de report dans des communes comme Bagneux, Villejuif, Aubervilliers, Romainville ou Neuilly-sur-Marne. 

 * Le pouvoir d'achat immobilier est calculé à partir du nombre de m2 qu'un ménage français moyen (2,5 personnes) peut acheter localement compte tenu des revenus moyens locaux établis par l'Insee, des taux moyens disponibles d'emprunt immobilier sur 20 ans (source : Banque de France) et d'une mensualité de crédit égale à 33 % du revenu dispobible, et à partir du prix moyen du m² pour chaque ville de France (source : MeilleursAgents). Données arrêtées au 1er septembre 2017. 

ANNE-SOPHIE VION / JOURNALISTE | LE 07/09 À 13:04, MIS À JOUR À 19:00

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - POUVOIR D ACHAT IMMOBILIER -  SEPTEMBRE 2017


Les taux des prêts immobiliers repartent à la hausse

En août, le taux moyen des crédits est ressorti à 1,58%, contre 1,55% en juillet. Cette légère hausse n’empêche pas les ménages de s’endetter.

Contrariété de rentrée pour les ménages qui ont des projets immobiliers : le coût des prêts à l'habitat est reparti à la hausse à la fin de l'été. 

En moyenne, les taux des crédits (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 1,58% au mois d'août alors qu'ils étaient encore à  1,55% un mois plus tôt , selon les données publiées mardi par  l'Observatoire Crédit Logement / CSA . 

Tous les types d'emprunteurs sont concernés. Pour les prêts à 15 ans, le taux moyen a progressé de 4 points de base entre juillet et août, à 1,43%. Sur le segment des prêts à 20 et 25 ans, prisés par les ménages accédant pour la première fois à la propriété, les taux ont progressé de respectivement 2 et 3 points de base pour atteindre 1,62% et 1,90% en moyenne. 

Une remontée encore indolore

Cette remontée du taux des crédits intervient après une période d'accalmie. Les taux avaient augmenté de 20 points de base au cours des trois premiers mois de l'année 2017 mais s'étaient stabilisés entre avril et juillet. Sur un an, la hausse du taux moyen s'établit désormais à 10 points de base.

Le coût du crédit reste toutefois à un niveau historiquement bas, à la faveur de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) qui vise à doper l'économie en  maintenant les taux au plancher. Pour mesurer le chemin parcouru, il y a cinq ans seulement, le taux moyen des crédits était plus de deux fois supérieur à celui d'aujourd'hui. 

Dans ce contexte, le léger renchérissement des prêts enregistré en août n'entrave pas la capacité des ménages à s'endetter. « En elle-même, cette remontée est modeste et encore sans incidence sur la solvabilité de la demande », note l'Observatoire, rattaché au spécialiste de la garantie des prêts immobiliers, Crédit Logement.

Les prix de l'immobilier pèsent sur la demande

Signe que les conditions de crédit facilitent toujours la réalisation des projets immobiliers, la durée des prêts s'est établie à 218 mois le mois dernier (soit un peu plus de 18 ans), contre 217 mois en juillet et 216 mois en juin. Les ménages qui sont obligés d'étaler le remboursement de leur prêt sur une longue période, peuvent donc toujours le faire.  

Reste que si les coût du crédit n'est pas un obstacle à l'achat d'un logement, le niveau des prix devient lui préoccupant. « Alors que les emprunteurs ne peuvent plus escompter une amélioration des conditions de crédit, la hausse rapide des prix de l'immobilier pèse de plus en plus lourdement sur une demande qui s'est affaiblie », prévient  une nouvelle fois l'Observatoire.

SOLENN POULLENNEC - LES ECHOS Le 05/09 à 16:19

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - PRETS IMMOBILIERS SEPTEMBRE 2017


La stabilisation des taux des prêts immobiliers se confirme

Conséquence de la remontée des taux, les renégociations ne représentaient plus que 33 % des crédits nouveaux en juin. - SIPA

Le taux moyen des crédits immobiliers s’élève à 1,55 % en juillet, en légère baisse, selon le baromètre Crédit Logement/CSA.

Pas de surchauffe estivale en matière de taux de crédits immobilier . Au contraire, au mois de juillet, ceux-ci ont atteint 1,55 % en moyenne (toutes durées confondues et hors coût des sûretés) selon l'étude Crédit Logement/CSA. Le coût d'un emprunt immobilier est donc en très légère baisse d'un point de base (0,01 %) sur un mois, confirmant la tendance constatée au deuxième trimestre. « A partir d'avril, la hausse à cédé la place à une lente augmentation des taux (1 point de base par mois), exprimant plus la déformation de la production qu'une véritable progression », explique le rapport de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Autrement dit, la hausse ne concernait déjà pas toutes les durées de prêts mais seulement les plus courtes.

Cette fois, l'inflexion est générale : les taux à 15 ans sont en baisse de deux points de base (1,39 % contre 1,41 % en juin dernier), et ceux sur 25 ans sont plus bas d'un point (1,87 % contre 1,88 %). Les taux à 20 ans, eux, restent stables à 1,60 %. Mais les prêts de longue durée, plus onéreux, se démarquent sur l'année.

« Si en moyenne les taux sont de 3 points au-dessus de leur niveau de juillet 2016, les taux des prêts à 25 ans sont plus bas de 3 points », souligne l'institut. Ces emprunts bénéficient aux ménages primo-accédants, qui n'ont pas ou peu d'apport et étalent donc leurs remboursements dans le temps. « Les durées s'établissent donc à un niveau élevé: elles se sont d'ailleurs encore allongées depuis la fin de l'année 2016 », note l'Observatoire, qui établit une durée des prêts de 217 mois en moyenne en juillet.

Les prix restent un frein pour les primo-accédants

Si les conditions de prêt sont favorables aux primo-accédants, le marché ne l'est pas autant. « Le niveau des prix reste aujourd'hui un frein, notamment dans les grandes villes », explique Sandrine Allonier, directrice des relations avec les banques pour Vousfinance.Il faut dire que la prise de conscience collective de la fin de la baisse des taux, pousse l'ensemble des consommateurs à accélérer leurs projets immobiliers.

Ce mouvement est confirmé par l'accélération de la production de crédits à l'habitat que constate le dernier bilan sur les crédits aux particuliers publié mercredi par la Banque de France : en juin la croissance de l'encours des crédits à l'habitat atteint 6,0% sur les douze derniers mois, soit un rythme supérieur de 0,3 point à celui constaté fin mai et le plus élevé constaté depuis mars 2012.

Sur le seul mois de juin, la production de nouveaux crédits recule revenant à son niveau d'il y a un an : le flux mensuel représente 20,7 milliards d'euros contre 24,9 milliards d'euros en mai. Mais ce reflux est relatif : « hors renégociations, le flux de crédits nouveaux à l'habitat progresse entre mai et juin », souligne le rapport de la Banque de France.

Les renégociations s'essoufflent

Conséquence de la remontée des taux, la part des renégociations ne représentent en effet plus que 33 % des crédits nouveaux en juin, contre 42 % en mai... et 62 % en janvier. « Le mouvement s'essouffle, car les prêts qui pouvaient être renégociés l'ont déjà été », souligne Sandrine Allonier. Seuls les crédits souscrits au début de l'année 2016 sont encore potentiellement concernés, en raison d'un écart de taux suffisant pour être avantageux, précise-t-elle.

L'acalmie des taux devrait se poursuivre dans les prochains mois. « Beaucoup de banques ont aujourd'hui atteint leurs objectifs de production de crédits. Elles ne devraient pas fermer le robinet sur la fin de l'année, mais seront plus sélectives et attentives à la rentabilité », souligne Sandrine Allonier.

Jérémy Bruno - LES ECHOS Le 03/08 à 17:26 Mis à jour à 17:37

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - PRETS IMMOBILIERS JUILLET 2017


Trois investissements immobiliers de niche pouvant rapporter gros

Places de parking, location meublée, crowdfunding : pour trouver des placements immobiliers offrant des rendements supérieurs à 5 %, mieux vaut sortir des sentiers battus.

Le prix d’une place de parking dépend de la rareté de l’emplacement et de la cote du quartier.

Hausse des prix de l’immobilier oblige, le rendement de la pierre diminue. Pour l’investisseur avisé, prêt à prendre une certaine dose de risque, il reste toutefois des opportunités d’investissements présentant plus de 5 % de rendement.

Lire aussi :   De la Côte d’Emeraude au Finistère, l’immobilier breton retrouve des couleursAttention toutefois : derrière les promesses de rentabilité, il faut bien prendre garde à la durée de l’investissement et aux risques encourus. Et privilégier les placements qui ont déjà fait leur preuve comme les places de parking, la location meublée ou encore le crowdfunding immobilier.

Les places de parking

Les places de parking constituent un investissement abordable, avec une perspective de rentabilité intéressante. Comptez quelques milliers d’euros pour un stationnement en province, mais plus de 50 000 euros pour une place dans la capitale. Le prix dépend de la rareté de l’emplacement et de la cote du quartier.

Avec cet investissement, les charges sont réduites et la rentabilité peut atteindre 8 % à 10 % bruts en province. En matière de fiscalité, les loyers perçus sont soumis au régime des revenus fonciers. Mieux vaut donc acheter à crédit pour déduire les intérêts d’emprunts de ses revenus imposables. Lorsque les loyers totaux perçus sur l’année n’atteignent pas 15 000 euros, il est possible d’opter pour le régime du microfoncier et donc de leur appliquer un abattement de 30 %.

Le plus difficile est cependant de trouver un emplacement, puis un locataire, mais des sites spécialisés facilitent ces démarches, par exemple monsieurparking.com.

La location meublée

Louer un appartement meublé s’avère également une option alternative très séduisante. Les loyers sont en général environ 15 % plus élevés que pour une location nue et le bail est plus souple, un an seulement et seulement neuf mois pour un étudiant contre trois ans pour une location classique. De quoi dégager un rendement brut fort sympathique, généralement compris entre 5 % et 7 %, les petites surfaces étant traditionnellement plus rentables.

ATTENTION TOUTEFOIS : DERRIÈRE LES PROMESSES DE RENTABILITÉ, IL FAUT BIEN PRENDRE GARDE À LA DURÉE DE L’INVESTISSEMENT ET AUX RISQUES ENCOURUS

L’autre avantage réside dans la fiscalité. Si les loyers perçus au cours d’une année demeurent inférieurs à 33 200 euros, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers, donc de n’intégrer que la moitié des sommes à votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Toutefois, si les charges et l’amortissement du bien (mais aussi des meubles) représentent plus de la moitié du loyer, il reste préférable d’opter pour le régime réel afin de pouvoir déduire la totalité de ces charges.

Le crowdfunding immobilier

Enfin, sachez qu’il est désormais possible de profiter de l’essor de la construction immobilière pour quelques centaines d’euros et pour un horizon de temps relativement court (souvent inférieur à trois ans) en prêtant de l’argent à des promoteurs. Et ce, grâce à des plates-formes spécialisées comme LymoWiseed ou encore crowdfunding-immo [devenu Koregraf], qui mettent en relation les particuliers et les promoteurs.

Ces placements sont censés rapporter 7 % à 10 % bruts par an mais ne sont pas dénués de risque. Les promoteurs peuvent rencontrer des problèmes et ne pas aller au bout de leur projet. Mieux vaut donc ne consacrer qu’une infime partie de ses économies à chaque projet, et ne pas hésiter à jouer sur la diversification en multipliant les projets afin de limiter le risque de défaut.

Vos gains seront soumis à l’impôt sur le revenu (régime des obligations) de manière classique. À noter que les prélèvements sociaux (15,5 %) et un acompte d’impôt sur le revenu de 24 % sont prélevés lors du versement des intérêts.

LE MONDE | 17.07.2017 à 06h00 | Par Johan Deschamps

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS 2017


Le marché immobilier au premier semestre 2017

Moral des ménages, volume des transactions et niveau des prix alignés à la hausse. Les années de scrutin présidentiel ont-elles une influence bénéfique sur le moral des Français ? Toujours est-il qu’en mai 2017 (élection d’Emmanuel Macron), l’indicateur de confiance des ménages a retrouvé son plus haut niveau depuis août 2007 (été de l’élection de Nicolas Sarkozy). Le nombre de transactions et le niveau des prix sont, eux aussi, alignés à la hausse. 

Nombre de ventes record

En volume, le cap des 900 000 ventes annuelles a été franchi en juin. C’est un chiffre sans précédent, qui se traduit par une progression de 9,9% sur douze mois. Le record doit être relativisé cependant, car depuis 2000, le parc immobilier s’est accru de 20%. 
De leur côté, les ventes n’ont progressé que de 13%. Pour égaler la rotation maximale observée l’année du millénaire, il aurait fallu parvenir à 950 000 transactions. Autre ombre au brillant tableau, le chiffre synthétique dissimule des disparités régionales. Certes, les deux tiers des départements ont connu des progressions des ventes supérieures à 10%. Mais près de la moitié des transactions (46%) se sont concentrées sur vingt départements.

Prix : une moyenne de 4% souvent explosée

La hausse s’est confirmée, voire amplifiée. En juin, elle atteint un niveau de 4% sur douze mois. Le prix des appartements a augmenté de 4,4%, et celui des maisons, de 3,4%. Mais là encore, tout le monde ne se retrouvera pas dans ce constat.

Limoges, Clermont-Ferrand, Dijon, Saint-Etienne ou Le Havre voient, au contraire, leurs prix baisser, de 1 à 3%. Tandis que Marseille, Lyon, Lille ou Paris explosent la moyenne, avec des hausses comprises entre 4,8 et 5,9%. Le record en la matière est détenu par Bordeaux : 7,1%. Ces hausses de prix impactent le pouvoir d’achat immobilier des particuliers. 
Ces derniers ont perdu 1,7 mètre carré au premier semestre. Mais sur douze mois, ils restent gagnants d’1,5 mètre carré, voire davantage dans certaines villes comme Poitiers, Limoges, Le Havre et Clermont-Ferrand.

Marché du neuf : tous les indicateurs au vert

Le nombre de mises en chantier s’est accru de 14,6 %, les réservations en VEFA ont progressé de 22,6%, les ventes de maisons individuelles en secteur diffus de 18%.

Marché locatif : les premiers enseignements de l’OSLO

L’observatoire des Statistiques des Locations (l’OSLO), mis en place en début d’année, poursuit sa montée en puissance. Nourri par les 250 000 références locatives enregistrées chaque année sur l’ensemble du territoire, il permet de diffuser les principales informations sur les loyers dans près de 200 communes. 

Des loyers médians apparaissent ainsi, tout comme les délais moyens de relocation. Pour les locataires et les investisseurs privés, il s’agit là d’informations précieuses, car elles font apparaître les prix locaux de marché, les villes les plus et les moins chères, celles où le marché est tendu, celles où le rendement locatif est le meilleur. 

C’est en l’occurrence Dijon, avec un rendement locatif de 6,3%, à comparer avec Paris, la moins rentable avec 3,4%.

Les préconisations réitérées de la FNAIM

Il importe que la rentabilité demeure motivante. C’est ce qui fait qu’un propriétaire décide de maintenir son bien en location plutôt que de le mettre en vente. 

Mais au préalable, encore faut-il que le particulier ait eu envie de devenir investisseur, en achetant un bien locatif. Il accomplit là une vraie mission de service public de logement. Son rôle économique doit être reconnu par les gouvernements. 

C’est pourquoi la FNAIM réitère sa demande de voir dans le bailleur un producteur qui, de ce fait, doit pouvoir amortir fiscalement son bien.

Simplifier, fluidifier, alléger

Il faut aussi que les rapports locatifs soient débarrassés de contrôles pesants, notamment au moment du cautionnement. C’est comme cela que les opérations pourront être fluidifiées. Mais les actes de vente peuvent être aussi améliorés, de même que les diagnostics.

L’immobilier a besoin de stabilité, qui permet le retour de la confiance. Celle-ci explique en grande partie la série de bons chiffres observée au premier semestre. Parmi les mesures qu’il faut actuellement pérenniser, figurent le PTZ et le dispositif Pinel. La FNAIM est également favorable à un allègement de la pression fiscale sur les transactions immobilières.

FNAIM 11 Juillet 2017 - Analyse du marché immobilier 1er semestre 2017

AZUR METROPOLE IMMOBILIER - NICE - ROQUEBRUNE CAP MARTIN - MARCHE IMMOBILIER 1ER SEMESTRE 2017


Comment évaluer son patrimoine immobilier ?

Le contribuable doit déclarer la valeur vénale de ses biens au 1er janvier de l’année d’imposition.

Sous sa responsabilité, le contribuable doit déclarer la valeur vénale des biens au 1er janvier de l’année d’imposition. Il s’agit du prix auquel les biens auraient pu êtrenormalement vendus à cette date.

Le redevable peut utiliser plusieurs méthodes pour évaluer ses biens : méthode par comparaison (prix de biens similaires dans le même secteur), méthode par le revenu (en fonction des revenus tirés du bien), méthode par réajustement (par rapport à une évaluation antérieure).

Attention : l’usufruitier doit tenir compte des biens démembrés pour leur valeur en toute propriété.

Baptisé Patrim Usagers, le nouveau service de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) aide les particuliers à déterminer la valeur de leurs biens immobiliers.

Au départ mis en place sur Paris et le Limousin, Patrim Usagers couvre, depuis le 02/01/2014, l’ensemble du territoire français, exception faite de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte qui, du fait de procédures particulières de publicité foncière ne permettent pas – du moins pour le moment – de les intégrer. Issu des mesures du programme de simplification des démarches administratives décidé par le comité interministériel pour la modernisation de l’action publique (CIMAP) du 17/07/2013, il a aussi pour vocation de mettre sur un pied d’égalité les contribuables et le fisc en mettant à leur disposition sa base de données issue des transactions immobilières enregistrées au cadastre et à la conservation des hypothèques.

Patrim, est consultable via le site des impôts. Il s’adresse à l’ensemble des contribuables particuliers se trouvant dans certaines situations. Elle est autorisée si le contribuable se trouve dans une situation d’expropriation et qu’il conteste l’estimation du bien qui en fait l’objet. Il est également possible d’y recourir pour évaluer ses biens immobiliers dans le cadre d’une déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ou encore d’une donation ou d’une succession. Il est encore possible de se connecter au site Patrim en cas de contestation du fisc sur la valeur d’un bien immobilier déclaré ou en cas de contrôle fiscal.

LE MONDE | 08.04.2016 à 15h11 • Mis à jour le 15.07.2016 à 11h58 | Par Editions Arnaud Franel

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Les « bons » collèges font monter les prix de l’immobilier

Les familles sont prêtes à débourser davantage pour être assurées que leurs enfants seront scolarisés dans les établissements à la meilleure réputation.

Des agents immobiliers le constatent tous les jours : certaines familles sont prêtes à débourser beaucoup pour l’achat de leur logement si elles sont assurées que leurs enfants seront « sectorisés » dans ce qu’elles considèrent comme les meilleurs établissements scolaires. Une stratégie qui se répercute sur les prix de l’immobilier. La plate-forme MeilleursAgents a voulu mesurer le surcoût lié à la proximité d’un collège réputé, ce qu’elle appelle « l’effet cartable ». Elle a observé le prix du mètre carré, à Paris et dans huit autres villes, dans un rayon de 300 mètres autour des collèges publics ayant obtenu la note « A » dans le classement du mensuel L’Etudiant d’avril 2017. Le « A » est attribué aux 25 % des collèges qui ont obtenu les plus forts taux de réussite et de mentions au diplôme national du brevet sur les trois dernières années.

Verdict : acheter un logement à côté de ces établissements coûte entre 7 % et 27 % plus cher que dans le reste de la ville. « C’est à Bordeaux que la surcote est la plus raisonnable, + 7 % », indique l’étude. Suivent Lille (+ 8 %), Lyon (+ 9 %), Nice (+ 11 %), Rennes (+ 12 %), Nantes (+ 13 %), Montpellier (+ 22 %) et Toulouse (+ 27 %).

A Paris, MeilleursAgents a identifié 27 collèges publics notés « A » : « Ils sont presque tous situés dans les quartiers les plus aisés, observe Sébastien de Lafond, cofondateur du site, où le prix du mètre carré est, dans un rayon de 300 mètres, en moyenne de 17 % plus cher que le prix moyen de la ville. » Un surcoût qui affiche de fortes disparités à l’échelle du quartier. « Le mètre carré est jusqu’à 37 % plus cher localement, comme autour du collège Victor-Hugo, dans le Marais (3e arrondissement), détaille M. de Lafond. Le record, + 51 %, s’établit autour du seul collège public du 7e arrondissement, Victor-Duruy. »

LE MONDE | 29.06.2017 à 12h22 • Mis à jour le 29.06.2017 à 14h23 | Par Isabelle Rey-Lefebvre

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Immobilier: les dangers du régime Pinel

Prix trop élevés, plafonds de loyers mal calibrés, zonage parfois discutable… Une récente étude pointe les multiples risques de ce dispositif de défiscalisation.

« Le dispositif ­Pinel qui semble paré de toutes les vertus n’est  pourtant pas sans risque ».

L’­investissement locatif a le vent en poupe. Avec 61 325 ventes ­ (+ 23,7 %), il a représenté la ­moitié des transactions dans le neuf en 2016. Et cette tendance se ­confirme. La faiblesse des rendements de l’épargne, le bas niveau des taux, mais aussi la disparition programmée, fin 2017, du dispositif de défiscalisation ­Pinel et l’économie d’impôt à la clé (jusqu’à 63 000 euros sur douze ans) expliquent cette effervescence.

D’autant que les ­contraintes du ­régime, en particulier le plafonnement des loyers, sont assez ­limitées. Bref, le ­Pinel semble paré de toutes les vertus. Pourtant, il n’est pas sans risque. « Beaucoup d’investisseurs pensent qu’il bénéficie de la garantie de l’Etat, sentiment renforcé par d’habiles matraquages publicitaires. Bien sûr, ce n’est pas le cas ! », prévient Immo G ­Consulting dans une ­récente étude.

La main lourde des promoteurs

Le premier piège consiste à acheter trop cher. S’il est logique que le neuf coûte 20 % à 30 % de plus que l’ancien, les écarts de prix relevés entre programmes neufs se justifient beaucoup moins. Ce qui laisse supposer que les vendeurs s’octroient de belles marges. « L’avantage fiscal dont bénéficient les investisseurs est pour partie détourné au profit de certains promoteurs ou intermédiaires », affirme Jean-Michel Ciuch, d’Immo G Consulting.

Aveuglés par la seule réduction d’impôt, les investisseurs en font les frais. Par exemple, dans le quartier Gratte-Ciel, à Villeurbanne, des studios sont commercialisés à 6 160 euros/m2 et des deux-pièces à 5 300 euros/m2. Et ce, alors même qu’Immo G Consulting évalue en moyenne un deux-pièces neuf hors Pinel à 4 270 euros le m2. Le même phénomène s’observe à ToulouseNantes ou Strasbourg, où les petits logements réservés au Pinel s’affichent fréquemment autour de 5 000 euros le m2 quand les tarifs du neuf « classique » oscillent entre 3 500 et 4 200 euros le m2.

Même si des différences existent entre quartiers, à l’évidence, les promoteurs ont la main lourde. Ce constat vaut pour Montpellier, Toulouse, Nantes, RennesClermont-FerrandRouen, Besançon ou encore Vichy. « Des logements achetés en défiscalisation il y a dix ans entre 2 000 et 2 500 euros le m2 se revendent à moitié prix », confie un négociateur de l’agence Espace Immo à Vichy. Notre conseil : mieux vaut fuir les prix trop élevés et investir dans du neuf classique, moins cher et moins contraignant au plan locatif (aucun plafond de loyer) ou dans de l’ancien, plus rentable.

Le neuf plébiscité par les locataires, mais...

Deuxième piège : se fier aux simulations des vendeurs. Car bien que le Pinel soit censé favoriser le logement intermédiaire, avec des plafonds de loyer en principe inférieurs de 20 % à ceux du marché libre, il n’est pas rare qu’ils les dépassent. Or si les locataires plébiscitent le neuf, ils ne sont pas prêts &agrav