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« Ça devenait lourd d’entretenir le jardin » : comment le papy-boom va remodeler le marché immobilier


Publié le 06 décembre 2019

« Ça devenait lourd d’entretenir le jardin » : comment le papy-boom va remodeler le marché immobilier

Bien des seniors quittent leur lotissement ou leur maison à la campagne pour s’installer en ville.

OLIVIER BONHOMME

Planète grise (3/6). Albert et Marie-Annick Barioz, respectivement 81 et 71 ans, viennent d’emménager à Draguignan (Var), dans un bel appartement de 132 mètres carrés avec une grande terrasse, au cœur d’une résidence des années 1970 sécurisée et dotée de parkings en sous-sol. « Nous avons eu un coup de cœur pour cet appartement : sa taille, les matériaux de qualité et, surtout, la proximité des commerces et des services médicaux, ce qui est important depuis que j’ai eu un pépin de santé », raconte Albert, retraité après une belle carrière dans la banque et qui avait commencé à travailler dès l’âge de 16 ans dans les soieries, à Lyon.

Quitter leur maison en pleine campagne, à une quinzaine de kilomètres de là, ne s’est pas fait sans quelques regrets, « mais ça devenait lourd d’entretenir le jardin de 1 200 mètres carrés », reconnaissent-ils. Les commodités de la vie en ville et le fait de se rapprocher de l’un de leurs enfants les en ont vite consolés.

« Nous avons coordonné la vente de la maison à la campagne avec l’achat de l’appartement, sans prêt relais, ce qui a nécessité, pour vendre plus rapidement, de baisser un peu le prix de la maison », précise Mélisande Varo, de l’agence immobilière Nestenn, à Draguignan. « Des situations comme celle-ci, nous en voyons tous les jours », confie Olivier Alonso, président du groupe Nestenn.

Les plus de 60 ans sont, à 75 %, propriétaires de leur logement, qu’ils ont en général achevé de rembourser, contre 57 % pour l’ensemble des Français

C’est toute une génération de baby-boomeurs, nés à partir de 1945, qui, à l’heure de la retraite, quittent donc petit à petit leur maison en lotissement ou à la campagne pour rallier les centres des villes, notamment moyennes.

« Le vieillissement est l’une des composantes du “desserrement” des ménages, soit la baisse du nombre de personnes par foyer, à l’œuvre depuis les années 1960, et qui dynamise la demande de petits logements, explique Jacques Friggit, ingénieur général du Conseil général de l’environnement et du développement durable. Quant à savoir s’il a un impact sur les prix, hormis cet aspect, les avis sont partagés. Pour ma part, je ne vois pas de lien entre vieillissement et évolution des prix, toutes choses égales par ailleurs. Ce sont d’autres facteurs qui ont une influence, par exemple une hausse d’un point du taux de chômage coïncide avec une baisse du prix des logements de 3 %. »

Ces 13,1 millions de seniors de 65 ans et plus, soit 20 % de la population (selon les chiffres de 2018), sont loin de constituer une classe sociale homogène, tant au niveau de leurs ressources que de leurs modes de vie et, plus encore, de leurs aspirations. D’après le portrait social dressé par l’Insee et publié mercredi 20 novembre, les seniors disposent encore d’un revenu disponible supérieur à la moyenne des Français (25 000 euros par an), mais qui ne progresse plus depuis 2011.

Quant au patrimoine, les plus de 60 ans (25 % de la population) détiennent 54 % des actifs financiers des Français et sont, à 75 %, propriétaires de leur logement – qu’ils ont en général achevé de rembourser – contre 57 % pour l’ensemble des citoyens. Pour autant, la précarité, définie par le fait de vivre avec moins de 60 % du revenu médian, n’est pas absente, puisqu’elle touche 10,5 % d’entre eux (la moyenne nationale s’établit à 14,1 %). Contrairement aux jeunes générations, pour qui elle censée n’être que transitoire, chez les personnes âgées, elle s’inscrit dans la durée.

L’adaptation du parc ancien de logements, un enjeu majeur

« Qu’est-ce que bien vieillir ? », demandait le Credoc à un échantillon représentatif de la population (3 050 personnes, interrogées en décembre 2015 et janvier 2016). « Rester autonome et indépendant » était la réponse choisie par 42 % des sondés et 56 % des plus de 70 ans, dont 85 % disaient souhaiter rester à leur domicile.

Toutefois, celui-ci n’est pas toujours adapté au vieillissement. Ainsi, chaque année, on déplore deux millions de chutes de personnes âgées de plus de 65 ans – dont la moitié chez elles –, et qui sont à l’origine directe de 8 000 décès. A cette aune, l’adaptation du parc ancien de logements représente un enjeu majeur.

Près de 9 % des 28,7 millions de résidences principales, soit 2,5 millions, nécessiteraient des aménagements plus ou moins lourds, selon l’association France Silver Eco. Or, même s’il existe quelques aides, la facture s’annonce élevée, lorsque l’on sait que changer une baignoire en douche coûte entre 5 000 et 7 400 euros, d’après les devis collectés par le magazine 60 millions de consommateurs. Sans parler de la réticence des particuliers à les engager, parce qu’ils ne veulent rien changer ou se trouvent dans le déni quant à la baisse de leurs capacités.

Pour concilier désir d’autonomie, d’être chez soi, de cultiver du lien social et de se prémunir contre les accidents de la vie, se développe ce que le sociologue Laurent Nowik, maître de conférences à l’université de Tours, appelle « l’habitat intermédiaire ». Ce sont d’abord des résidences services privées pour la clientèle aisée. On en recense déjà 728 sur l’ensemble du territoire, accueillant au moins 100 000 personnes, pour un loyer moyen, hors services, de 1 200 euros par mois.

Les résidences « autonomie », à vocation sociale – nouveau nom des « foyers logements » –, sont, elles, développées par les bailleurs sociaux. Au nombre de 2 278, elles logent 110 000 personnes pour un loyer modéré, par exemple autour de 650 euros pour un deux-pièces en plein Paris. Enfin, en zone rurale, quelques béguinages regroupent de petites maisons autour d’espaces communs et proposent aussi des services de restauration et d’animation.

Selon l’étude de Laurent Nowik, datée de mars 2016, sur « les habitats intermédiaires pour personnes âgées », trois raisons motivent l’attrait pour ce type de logement, qui devrait se généraliser, compte tenu du repoussoir que constituent les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), devenus des sortes d’hôpitaux pour fin de vie.

Vient en premier la volonté de se mettre à l’abri d’un accident domestique et éviter l’isolement. Il y a aussi le désir de rester le plus longtemps possible autonome et, partant, de ne pas devenir un poids pour ses proches. « Dans une résidence services, aide professionnelle pour les tâches quotidiennes et ingrates, ménage, cuisine, toilette et aide familiale pour les activités en famille et la gestion administrative et financière se complètent », observe M. Nowik. L’étape du déménagement vers un logement intermédiaire correspond, enfin, à un certain lâcher prise, par exemple le renoncement à conduire une voiture, le tri de ses meubles pour habiter dans beaucoup plus petit…

« Appétence pour des immeubles plus conviviaux »

Cependant, tout cela a un prix. Chez Nexity, numéro un de la résidence privée pour seniors (avec un parc de 10 000 logements) depuis que le groupe a, mi-2018, racheté Aegide Domitys, les résidents, âgés de 83 ans en moyenne, paient un loyer de 900 euros pour un studio, et 1 500 euros, voire plus, pour un trois-pièces. La facture incluant les services à la carte (restauration, animations, coiffeur, aquagym, sorties…) peut, elle, atteindre le double.

« Nous sommes conscients que nous ne nous adressons pas à toute la population, admet Frédéric Verdavaine, directeur général délégué de Nexity. Le marché devrait, à notre avis, concerner 5 % à 7 % des seniors, mais ils ne sont que 1 % à y vivre. Il y a donc d’abord une question financière à régler et, un jour ou l’autre, dans la perspective d’une baisse généralisée des ressources des seniors, il faudra bien lever le tabou du viager pour financer la vie en résidence », suggère-t-il. Dans le même temps, les investisseurs institutionnels, propriétaires de ces résidences services gérées par Nexity, se voient gratifier d’un rendement de 4 % à 4,5 % par an.

De leur côté, les bailleurs sociaux sont confrontés au vieillissement de leurs locataires, dont 30 % ont plus de 60 ans (à Paris, 35 % ont plus de 65 ans). « Dans certains de nos ensembles, comme à Champigny ou à Choisy [dans le Val-de-Marne], nous comptons jusqu’à deux tiers de personnes âgées, dont la moitié ont plus de 75 ans, constate Marie Dumas, chef de projet habitat adapté et spécifique chez Valophis Habitat, un organisme HLM à la tête d’un patrimoine de 45 000 logements, dont beaucoup d’immeubles assez anciens, dépourvus d’ascenseur.

« Quand c’est possible, nous engageons des travaux d’adaptation, parfois à la demande, pour un coût de 8 000 à 10 000 euros par logement », précise Mme Dumas. On dénombre aussi beaucoup de demandeurs âgés sur les listes d’attente pour l’attribution d’un logement social, certains – déjà locataires – souhaitant une mutation interne. Cela représente un casse-tête pour les organismes HLM, qui ont dû recenser leurs appartements accessibles pour les réserver à ces personnes.

Et si, entre la résidence services réservée aux riches retraités et l’Ehpad, l’avenir était à l’habitat partagé ? « L’appétence du public pour des immeubles plus conviviaux, facilitant, avec de généreuses parties communes, la mutualisation de l’espace, la création de services et favorisant l’entraide des voisins, suscite, depuis quinze ans, de multiples expériences d’habitat dit participatif ou inclusif », se félicite la sociologue Anne Labit, qui estime, selon des enquêtes menées en Allemagne, que de telles initiatives tenteraient déjà 30 % des ménages.

 

LE MONDE - Par Isabelle Rey-Lefebvre  Publié le 20 novembre 2019

 

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