Comment rentabiliser une résidence secondaire

Qu’il s’agisse des charges courantes, de la fiscalité ou des travaux ponctuels, les frais d’entretien annuels d’une résidence secondaire vont de 1 % du prix du bien à 4 %. De quoi inciter les propriétaires à louer de temps à autre.

La location saisonnière reste la solution plébiscitée par les propriétaires qui souhaitent se procurer des revenus avec leur résidence secondaire. Airbnb, Clévacances, Abritel… les particuliers ont le choix et le déconfinement agit comme un accélérateur de la demande : « Les recherches locales sont plus de trois fois supérieures à celles de la même période l’année dernière. Les côtes sud et ouest de la France restent populaires puisque les Alpes-Maritimes, le Var et la Gironde ont été les trois départements les plus recherchés ce mois dernier », précise-t-on chez Airbnb.

Les revenus dégagés dépendent de la région et du type de bien, et vont de 800 euros à 2 500 euros par semaine avec, dans le haut de gamme, des niveaux exceptionnels : « Nous avons des locations au mois sur la Côte d’Azur ou des chalets en montagne à 100 000 euros la semaine ! », indique Julien Bourdry, directeur commercial des filiales chez Barnes.

Pour faire la différence parmi l’offre pléthorique de biens, la localisation est essentielle : « Les gens veulent de la verdure, mais ne pas rouler quarante-cinq minutes pour acheter le pain. Le logement doit se situer non loin des activités à faire dans la région, près d’une gare, d’une grande ville ou d’un village avec toutes les commodités », observe Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s Realty France.

Des détails pas accessoires

Les biens plus éloignés doivent, eux, proposer des superficies supérieures à 150 m², une vaste piscine ou des accessoires comme un barbecue pour sortir du lot. Tous les détails comptent : « Il est essentiel de proposer des prestations de bonne facture, adaptées au nombre d’occupants du logement, une bonne literie, un lave-linge, sans oublier le Wi-Fi, et surtout ne pas surcharger le bien avec du mobilier ancien. Le locataire doit se sentir chez lui », indique Xavier Lelièvre, directeur général d’Interhome.

Si le recours à un service conciergerie paraît inévitable pour gérer les arrivées et les départs, les particuliers peuvent passer par des agents immobiliers pour des locations à la semaine. Les honoraires sont toutefois plus élevés que sur les plates-formes (de 5 % à 30 % du loyer, contre 3 % chez Airbnb pour l’hôte), mais pour davantage de prestations. « Nous récupérons le dépôt de garantie, cherchons les locataires, publions l’annonce et faisons l’état des lieux d’entrée et de sortie ainsi que la remise de la clé », assure Grégory Roux, directeur d’agence ORPI à Pornichet (Loire-Atlantique).

Une autre option pour se procurer des revenus avec sa résidence secondaire consiste à la proposer à une agence spécialisée dans la photo ou le cinéma. Depuis le déconfinement, les shootings reprennent et les tournages se préparent. « Un 30 m² avec vue sur la tour Eiffel sera recherché », indique Michel Meyer, directeur des propriétaires pour Cinédécors. Un shooting rapporte jusqu’à 500 euros la journée et un tournage de 1 000 à 3 000 euros par jour, voire plus.

« Il y a tout de même quelques critères géographiques à prendre en compte, ajoute Arthur Gambier, responsable du pôle photos et tournages de l’agence 20 000 Lieux. Les sociétés de production sont en majorité en Ile-de-France. Nous privilégions donc les biens franciliens. Les aides octroyées au cinéma dans les régions nous poussent de plus en plus à prospecter ailleurs en France mais, sauf quelques rares exceptions, le logement doit être à 20 ou 30 kilomètres d’une grande ville ou d’une gare afin de ne pas faire bouger les équipes de tournage trop souvent. »

Une question de superficie

Précisons qu’une propriété peut très bien se louer durant trois semaines et n’avoir aucune demande pendant deux ans. Sans surprise, les appartements haussmanniens de 100 à 150 m² avec un séjour d’au moins 40 m² tirent leur épingle du jeu et font partie des biens les plus sollicités : « C’est l’image de la France à l’international et les marques de luxe en raffolent », constate Arthur Gambier. Reste à convaincre la copropriété, si la location engendre du passage dans les parties communes : « Pour les tournages, il faut une autorisation de la copropriété. Pour les shootings photo, ça ne pose pas de problème, mais il est préférable d’avoir un accord de principe », précise Michel Meyer.

Développées dans le sillage d’Airbnb, les plates-formes de location événementielle sont une alternative à considérer. « Un tiers de nos annonces se compose de résidences secondaires », souligne Benjamin Pouthier, fondateur de We Peps. La plate-forme permet de gagner en moyenne 600 euros par événement le temps d’une journée.

Les biens sont loués pour des séminaires d’entreprise, des réunions d’équipe ou des soirées professionnelles. We Peps prélève 7 % de commission sur le loyer dégagé. Là encore, la superficie est capitale : « Les biens privilégiés sont les grands lofts ou maisons avec jardin. L’idéal est de pouvoir accueillir au moins 30 personnes. Pour les propriétés les plus éloignées, il faut prévoir des couchages pour des week-ends entiers », ajoute-t-il

Autre préalable, demander à une personne qu’elle remette la clé aux hôtes à moins de passer par une plate-forme de services encore plus haut de gamme, comme SnapEvent, qui travaille exclusivement en région parisienne. Les revenus dégagés y sont deux à trois fois supérieurs à ce que l’on peut gagner sur Airbnb en une soirée, soit parfois jusqu’à 5 000 euros. La sélection des résidences secondaires est plus drastique : cuisine de 70 m², rooftop important, grand jardin à Paris… « Nos honoraires vont de 10 % à 20 % du loyer, mais pour ce prix, notre équipe est présente sur place durant l’événement et nous offrons le ménage et la désinfection des lieux depuis le Covid-19 », précise Joséphine Marty, responsable marketing pour l’entreprise. Les propriétaires n’ont plus qu’à faire leur choix.

Ludovic Clerima - LE MONDE - Publié le 07 Août 2020

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