Immobilier : les banques restreignent l’accès au crédit

Le Haut Conseil de stabilité financière encourage à ne plus consentir aux particuliers des crédits d’une durée supérieure à 25 ans.

Les banques françaises commencent l’année 2020 en restreignant l’accès au crédit immobilier, suivant consciencieusement les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre de l’économie et des finances, Bruno Le Maire. Cette émanation de la Banque de France a en effet publié, le 20 décembre 2019, des directives encourageant les prêteurs à ne plus consentir aux particuliers de prêts à échéance de plus de vingt-cinq ans, ce qui était le cas de 5 % des crédits accordés en 2019, ni à des emprunteurs dont le taux d’effort dépasserait 33 % (dont les mensualités cumulées représentent plus d’un tiers de leurs ressources).

Le 14 janvier, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a réitéré ces consignes, à l’occasion des vœux qu’il a présentés au secteur de la finance : « Nous avons émis, en décembre, une recommandation sur la durée et la charge de remboursement des crédits immobiliers. Elle s’applique à tous les nouveaux prêts déposés depuis ce mois de janvier. Cela veut dire, en clair, que les dérives doivent s’arrêter et que les comportements doivent changer. Vite ! »

Infographie Le Monde

Ces consignes s’accompagnent d’ailleurs de deux menaces : rendre obligatoire, par voie réglementaire, ce qui n’est pour l’instant que des recommandations et, surtout, exiger des banques qui prendraient trop de risques un renforcement de leurs fonds propres, ce qui pénaliserait leur activité. La Banque de France s’inquiète de la progression de l’endettement des Français, qui atteint aujourd’hui 5,2 années de revenu en moyenne, contre 4,2 ans en 2015 et 3,2 ans en 2003.

La part des emprunteurs endettés à plus de 35 % de leurs ressources s’élevait à 24,9 % en 2018, contre 23,6 % l’année précédente. Pour éviter un à-coup brutal sur le marché, le HCSF accepte que 15 % des dossiers dérogent à ces règles, notamment ceux des primo-accédants à leur résidence principale, ce qui, en creux, adresse un message de restriction des financements aux investisseurs, de plus en plus nombreux sur le marché immobilier hexagonal.

« Je n’imaginais pas que ces recommandations allaient être aussi suivies, s’étonne Sandrine Allonier, du courtier en ligne Vousfinancer.com. Les banques n’accordent par exemple plus de prêt sans apport personnel et se montrent exigeantes sur les revenus : pour un couple de deux smicards, ça ne passe plus ! », constate-t-elle.

« Les emprunteurs au statut précaire, intérimaires, intermittents ou en contrat à durée déterminée se voient refuser leur crédit, observe Maëlle Bernier, directrice de la communication du courtier en ligne Meilleurtaux.com. Et les banques ont augmenté leurs tarifs, en particulier pour les meilleurs dossiers : il n’est plus possible d’emprunter à 0,70 % ou 0,80 % sur vingt ans, plutôt à 1,15 % ou 1,20 % ».

« Remède inapproprié »

Ce ne sont donc pas les taux directeurs, au niveau européen, qui provoquent cette hausse, mais la seule volonté des banques de restaurer leurs marges, suivant d’ailleurs une autre recommandation du HCSF et de M. Villeroy de Galhau : « Les marges doivent être suffisantes pour couvrir les coûts et les risques associés aux crédits immobiliers. Ces points seront particulièrement suivis en 2020 », tance-t-il, craignant pour la santé financière des banques en cas de remontée des taux directeurs, qu’elles ne pourraient pas répercuter à leurs clients, eux-mêmes emprunteurs à taux fixe pour de longues années.

« Le diagnostic de la Banque de France est juste, mais le remède, inapproprié, estime Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi et président de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC). Il va exclure les jeunes du marché immobilier. Or le problème n’est pas le crédit, mais le prix des logements. Les banques ralentissent donc leur production de prêts et certaines, notamment des banques mutualistes de province, veulent, pour améliorer leurs marges, se passer des courtiers. »

Le Crédit mutuel de l’Est et trois caisses régionales du Crédit agricole, dont celle du Languedoc-Roussillon, ont, il est vrai, dénoncé sans préavis leurs partenariats avec des courtiers. D’autres renégocient assez brutalement la commission versée auxdits courtiers, classiquement de 1 % du montant du prêt, tâchant de la faire baisser jusqu’à 0,5 %, voire 0,2 %.

« Nous allons nous défendre, promet M. Taboret, et dénoncer ces ruptures abusives de contrats. » En vingt ans, les courtiers, surtout présents sur Internet, ont réussi à capter 40 % des parts de marché et jusqu’à 50 % en Ile-de-France, ce dont les banques, mises en concurrence et dépendantes de ce nouveau métier, prennent ombrage. Ils sont aussi un aiguillon de concurrence dans un autre domaine, celui de l’assurance emprunteur qui, depuis la loi Hamon du 17 mars 2014, n’est plus automatiquement liée au prêteur – le banquier, là encore, a perdu une source de marge – et peut même, chaque année, être remise en cause.

Dans leur opération de reconquête de leur rentabilité, les banquiers souhaiteraient que les courtiers ramènent les emprunteurs vers leurs produits maison. L’accès plus difficile au crédit, si cela se confirmait, modérera-t-il la demande de logements et leur prix ?

LE MONDE - Par Isabelle Rey-Lefebvre  Publié le 21 janvier 2020

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