Quand le propriétaire entend récupérer son logement pour l’habiter

Le locataire peut faire contrôler par le juge le bien-fondé du « congé pour reprise » qui lui a été délivré par son bailleur, afin qu’il quitte les lieux dans un délai de six mois.

Un propriétaire qui voudrait se débarrasser d’un locataire avant l’échéance du bail peut lui donner congé avec un préavis de six mois, en prétendant qu’il va reprendre son logement pour en faire sa résidence principale. Mais, depuis la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014, telle qu’elle a modifié celle du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, il doit justifier du « caractère réel et sérieux de sa décision », et le juge, saisi par le locataire prié de partir, peut « vérifier la réalité du motif du congé », comme le montre l’exemple suivant.

En 2009, M. et Mme X, locataires d’un appartement au dernier étage d’un immeuble haussmannien, sont victimes d’infiltrations d’eau. Ils s’en plaignent auprès de M. Y, leur bailleur, également propriétaire d’un logement contigu, où il vit avec sa famille ; lequel prend contact avec le syndicat des copropriétaires, qui ne réagit pas. C’est en décembre 2012 seulement qu’est réalisé un diagnostic d’étanchéité, mettant en évidence la nécessité de refaire toute la toiture.

Au lieu d’entreprendre les travaux, bailleur et syndicat se retournent contre la société qui, en 2004, a vendu l’immeuble à la découpe, afin qu’elle soit condamnée à les indemniser. Lasse d’attendre, Mme X – devenue veuve – assigne M. Y devant le tribunal d’instance du XVIe arrondissement, afin qu’il le condamne à reboucher les fissures du toit.

« Agrandir » le logement

Six mois plus tard, soit le 22 janvier 2015, M. Y lui signifie son congé pour reprise : « Ma femme et moi souhaitons agrandir notre logement (…) en réunissant nos deux appartements, afin notamment que nos deux enfants puissent avoir chacun leur propre chambre et envisager l’arrivée d’un troisième enfant », lui écrit-il. La locataire refuse de quitter les lieux et, le 8 février 2016, saisit de nouveau le tribunal, afin qu’il prononce la nullité du congé, « délivré en fraude de [ses] droits ». Elle assure que M. Y n’a jamais eu l’intention de réunir les deux lots, puisqu’il n’a sollicité ni devis d’entreprise, ni autorisation de la copropriété. Il répond qu’il veut désormais faire de l’appartement de Mme X une simple annexe du sien.

La locataire assure que le bailleur n’a jamais eu l’intention de réunir les deux lots, puisqu’il n’a sollicité ni devis d’entreprise, ni autorisation de la copropriété

Le tribunal, qui statue le 15 mai 2017, observe que « le terme “agrandir” suppose la fusion des deux appartements en un seul, au moyen de la création d’un passage suffisant dans le mur qui les sépare », et non « la simple utilisation concomitante des deux appartements, en passant par le palier ». Il constate que M. Y ne produit aucune pièce prouvant qu’il a voulu procéder à cet agrandissement. Il déclare le congé non valide et alloue des dommages et intérêts à la locataire.

M. Y fait appel et produit enfin les pièces réclamées. La cour d’appel de Paris, qui statue le 4 juin 2019, juge que c’est trop tard, « l’intention frauduleuse du bailleur » devant, selon la jurisprudence, « s’apprécier au moment où le congé a été délivré » – soit en janvier 2015.

Opération à cœur ouvert

Ce sont encore des fuites d’eau qui opposent les locataires d’une maison de Cuers (Var) à leurs bailleurs, M. et Mme W. Le 6 février 2015, ces derniers leur signifient leur congé pour reprise au 26 octobre 2015. Les locataires quittent les lieux le 18 mars 2015 ; mais ils demandent aux tribunaux de leur allouer des dommages et intérêts pour leurs préjudices et de juger que le congé était frauduleux, les W n’ayant jamais habité la maison, qu’ils ont en fait vendue.

Mme W répond que, chef d’un établissement pénitentiaire à Marseille, elle a subi une opération à cœur ouvert ; qu’en conséquence, elle a dû changer de poste, ce qui ne lui a plus permis de bénéficier de son logement de fonction ; que, pour cette raison, elle a donné congé à ses locataires. Mais que, son état de santé ne s’étant pas amélioré, elle s’est trouvée dans l’incapacité physique d’assurer les trajets quotidiens entre Marseille et Cuers (distantes de quelque 90 km). Que, pour cette raison, les W ont mis en vente leur maison.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence juge, le 13 décembre 2018, que « l’intention du bailleur devant s’apprécier au jour de la notification du congé pour reprise », celle-ci était bien, le 6 février 2015, d’habiter la maison de Cuers. Elle refuse de juger que le congé était frauduleux.

Absence d’explication

A l’inverse, faute de motif légitime ayant empêché l’occupation prévue, la cour d’appel de Besançon juge, le 17 octobre 2019, que le congé délivré par des époux à leur locataire était frauduleux ; celle-ci avait quitté son logement le 30 juillet 2016 et découvert peu après qu’il était reloué sur le site Leboncoin. Le congé précisait que la reprise se ferait au bénéfice de Mme Z, mère de la bailleresse.

Or, celle-ci n’a occupé le logement que jusqu’au mois de septembre 2016 : « La brièveté de la reprise, l’absence d’explication sur ce délai, et la remise en location du logement dès le mois de septembre établissent que le congé pour reprise a été délivré en fraude des droits de la locataire », juge la cour. Elle alloue à cette dernière 1 000 euros en dédommagement de ses frais de déménagement, et « 500 euros au titre de son préjudice moral, en raison des tracas qui lui ont été causés par cet événement ».

Fils étudiant

Certains mauvais payeurs semblent abuser du pouvoir qui leur est donné par la loi, de faire contrôler la motivation du congé pour reprise, pour se maintenir dans les lieux, comme le montrent les exemples suivants.

Le 31 mars 2016, Mme L, locataire parisienne qui ne règle pas correctement ses loyers, reçoit un congé pour reprise au 7 janvier 2017 de la part de son bailleur, M. B, qui entend installer dans l’appartement son fils, « étudiant sans revenus, actuellement domicilié chez [lui] ».

Mme L refuse de libérer les lieux ; elle fait appel du jugement du tribunal d’instance du VIe arrondissement de Paris qui ordonne son expulsion et affirme, notamment, que le congé pour reprise est frauduleux, le jeune homme étant convenablement logé au domicile familial.

La cour d’appel de Paris, qui statue le 29 novembre 2019, juge que le congé litigieux « justifie suffisamment (…) de la réalité et du sérieux du projet de reprise, le fait pour un jeune homme de pouvoir bénéficier d’un logement indépendant constituant, même s’il est convenablement logé au domicile familial, un facteur d’émancipation et d’intégration sociale ». Elle confirme le jugement.

Maison d’enfance restaurée

Mme V, veuve propriétaire d’une maison à Plounéour-Ménez (Finistère), notifie une première fois leur congé pour reprise personnelle à ses locataires, le 29 janvier 2012. Ils refusent de partir, et obtiennent gain de cause auprès du tribunal d’instance de Morlaix, le 18 mars 2013 : « Le congé n’est pas valide, l’accusé de réception ne portant qu’une signature, alors que les deux locataires étaient cotitulaires du bail ».

Le 17 février 2015, Mme V leur signifie à nouveau, cette fois par voie d’huissier, leur congé pour reprise à l’échéance de leur bail, le 3 septembre 2015. Ils refusent encore de partir, en soutenant que le congé est frauduleux : Mme V n’aurait aucune intention d’abandonner sa résidence principale pour occuper la maison de Plounéour-Ménez, « qui ne convient qu’à des personnes bien valides puisqu’il n’y a pas de WC ni de salle d’eau au rez-de-chaussée », alors que Mme V est « âgée » et que « son état de santé est défaillant ».

Mme V répond qu’elle est « particulièrement attachée à cette maison qui est sa maison de naissance et d’enfance » et qu’elle a « toujours indiqué qu’elle souhaitait occuper cette maison dans le cadre de sa retraite de professeur » et ainsi « se rapprocher de sa famille ». Elle rappelle que, « veuve à 43 ans », elle a « assumé seule le financement lourd de sa restauration ».

Elle souligne que, bien qu’elle soit âgée de 75 ans, son état de santé n’est « nullement défaillant », mais précise que, pour accéder à son domicile actuel, elle doit monter vingt et une marches, alors que la maison familiale est accessible de plain-pied. La cour d’appel de Rennes, qui statue le 3 avril 2019, juge que « Mme V justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ».

Rédactrice free lance

Le 23 mai 2016, Mme P, propriétaire d’un logement à Trouville-sur-Mer (Calvados) notifie son congé à sa locataire, dans les lieux depuis décembre 2001. Elle explique qu’elle veut « reprendre le logement au bénéfice de [sa] fille, actuellement domiciliée à…, qui se sépare de son conjoint, seul propriétaire du domicile ».

La locataire cesse alors de payer ses loyers, et, lorsqu’elle comparaît devant la cour d’appel de Caen, affirme que le congé pour reprise est frauduleux : la fille de Mme P n’aurait pas l’intention de faire du logement de Trouville sa résidence principale, puisqu’elle exerce son activité professionnelle dans la région parisienne.

La cour répond que cette personne « justifie que son métier de rédactrice, exercé en free-lance, ne lui impose pas de résider auprès du siège social de la société pour laquelle elle travaille ». Elle juge, le 31 octobre 2019, que « les motifs invoqués à l’appui du congé délivré apparaissent, dès lors, suffisamment réels et sérieux pour considérer celui-ci comme valide ».

LE MONDE -Publié le 25 janvier 2020- Rafaële Rivais

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