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Comment sortir d’un dispositif d’investissement locatif ?


Publié le 11 décembre 2019

Comment sortir d’un dispositif d’investissement locatif

Borloo, Robien ou Scellier : pour ceux qui ont réalisé un investissement locatif défiscalisé il y a une dizaine d’années, il est temps de penser à l’« après » ! Faut-il vendre ou garder le bien ? Comment récupérer le logement ?…

 

De Méhaignerie à Duflot en passant par Périssol, Besson, Robien, Borloo et Scellier, puis aujourd’hui Pinel : les dispositifs immobiliers défiscalisants se sont succédé ces trois dernières décennies. Avec, pour chacun, le même principe : à condition d’acheter un bien neuf, de le louer à un ménage aux ressources limitées et de pratiquer des loyers plafonnés, l’investisseur allège sa fiscalité, par le biais d’une réduction ou une déduction d’impôt. Ces obligations sont à respecter à la lettre pendant neuf, douze, voire quinze ans, selon les cas.

Comment se sortir d’un tel dispositif à l’issue de toutes ces années ? « Mieux vaut anticiper les choses et s’y prendre un an avant l’échéance », conseille Morgane Mathot, ingénieur patrimonial à l’Institut du patrimoine. « C’est le moment d’envisager tous les cas de figure et, si besoin, de faire le point avec le gestionnaire du bien », poursuit-elle.

Pour mémoire, la date d’achèvement des travaux d’un bien acheté en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) donne le top départ de la défiscalisation et de la durée obligatoire de location. Mais en pratique, c’est loin d’être si simple. Si au cours des années passées, l’habitation est restée vacante de longs mois, la date de sortie du dispositif sera d’autant décalée. Autre élément à garder en tête : il est rare que le locataire en place parte « pile » au moment où le dispositif s’arrête. Cela signifie que cette location strictement encadrée devra se poursuivre au moins jusqu’à la fin du bail en cours.

Six mois pour avertir le locataire en cas de vente

Vous souhaitez céder votre bien vide ? Attention, la fenêtre de tir prévue par la loi est étroite. Vous devez prévenir votre locataire, dans les formes, au moins six mois avant la date de renouvellement du bail. En gardant à l’esprit que seules trois justifications de reprise du logement sont légalement acceptables : la volonté de le récupérer pour l’habiter soi-même ou y installer ses proches, sa vente, et un motif « légitime et sérieux » (une faute du locataire par exemple).

« Si le bailleur rate cette échéance des six mois, alors le bail se renouvelle automatiquement et c’est reparti pour trois ans au même niveau de loyer », prévient Benoît Perrusset, responsable du développement chez Eternam, filiale immobilière du groupe Cyrus. Ce dernier recommande par ailleurs de ne pas vendre précisément à la date de fin du dispositif. « Mieux vaut se donner un peu de marge pour ne pas risquer d’être requalifié par le fisc pour avoir vendu quelques mois trop tôt », indique-t-il.

En cas de congé pour vente du logement, les textes accordent à l’occupant, durant deux mois, un droit de préemption pour l’acheter. Si celui-ci ne l’exerce pas, il devra partir et le bailleur pourra proposer son bien vide sur le marché de gré à gré. « Il est préférable de proposer un bien à vendre sans occupant car sinon la décote peut avoisiner les 20 % », souligne Mme Mathot.

Nombre d’investisseurs revendent actuellement leur bien locatif avec de coquettes plus-values grâce au boom du marché immobilier intervenu ces quinze dernières années. Mais il ne faut pas perdre de vue que votre plus-value sera taxée à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit une fiscalité totale de 36,20 %. Cette imposition est toutefois dégressive en fonction du nombre d’années de détention du bien.

A avoir en tête également : le code général des impôts pénalise le contribuable qui cède rapidement son bien lorsque le dispositif Scellier ou Borloo s’achève, notamment dans les trois années qui suivent. « C’est le cas s’il reste un déficit foncier imputable et reportable sur le revenu global à la condition de garder le bien locatif. Si la vente s’effectue trop vite, des pénalités financières seront réclamées par le fisc », explique Alain Atallah, président du cabinet Trinity gestion privée.

Basculer en location meublée

Vous souhaitez au contraire conserver votre bien locatif ? L’option est intéressante dans la mesure où elle ouvre la voie à une durée de détention plus longue, donc à une taxation sur la plus-value plus douce lors de la revente. Si vous continuez à louer le logement, il sera toutefois plus confortable de pouvoir librement fixer le montant du loyer et de choisir le profil de votre locataire.

Là encore, il y a une marche à suivre, l’occupant en place, rentré en cours de dispositif, est protégé. « Il faudra la plupart du temps prendre son mal en patience et attendre qu’il parte. Et là encore, la libération ne coïncidera pas toujours avec la fin du régime fiscal », note M. Atallah. Le bien récupéré, il faudra en outre souvent le rénover pour attirer de nouveaux candidats à la location.

« Pour ceux qui poursuivent la location, mieux vaut basculer en régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) : grâce au jeu des amortissements, les revenus locatifs générés seront peu ou pas fiscalisés », ajoute Mme Mathot. Attention, tous les biens ne sont pas systématiquement « meublés compatibles ». La demande pour ce type de location diffère selon les communes et les quartiers. Un appartement dans l’hypercentre d’une grande ville aura toujours plus de succès qu’une maison isolée à la campagne.

« La taille de l’habitation doit aussi s’y prêter : en meublé, les petites et moyennes surfaces sont les plus prisées », complète Benoît Perrusset. A noter que le logement meublé doit être occupé à titre de résidence principale et disposer, dit la loi, « d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

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C’est le nombre des équipements obligatoires dans une habitation louée meublée. Literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, réfrigérateur et congélateur (ou réfrigérateur avec compartiment à au moins - 6°), luminaires, table et sièges, ustensiles de cuisine, étagères de rangement, dispositifs d’occultation des fenêtres des chambres, vaisselle, four (ou four à micro-ondes) et matériel d’entretien ménager : vous retrouverez la liste des objets dont le bailleur doit doter le logement dans le décret 2015-981 du 31 juillet 2015. Mieux vaut cependant ne pas se contenter de ces éléments de base en matière de confort du locataire. Pour se démarquer de la concurrence, forte dans certains secteurs, prestations et services devront par ailleurs être étoffés.

LE MONDE - Par Laurence Boccara  Publié le 06 décembre 2019 à 06h00

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