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Acheter une résidence secondaire à plusieurs


Publié le 04 septembre 2020

Acheter une résidence secondaire à plusieurs

Partager le coût – et les joies – d’une maison à la campagne ou au bord de la mer avec des proches est tentant, mais nombre de précautions s’imposent.

Au vert ou à la mer, trouver un point de chute est tentant en cette rentrée pour les citadins en mal de bols d’air et d’espace, après les longues semaines de confinement et alors que l’épidémie de Covid-19 s’éternise. D’autant que le télétravail demeure prisé avec la situation sanitaire toujours incertaine.

Après des vacances passées entre amis ou en famille, certains auront même l’idée d’acheter cette résidence secondaire avec des proches, afin de partager les coûts, et surtout des moments de convivialité…

Ce scénario n’est néanmoins pas aussi rose qu’il n’y paraît. Outre le plaisir de la jouissance immédiate, un tel projet doit être pensé, pas réalisé sur un coup de tête, pour éviter les déconvenues. Il convient d’être très au clair avec ses envies avant même de commencer à prospecter. Et de s’assurer que tout le monde est sur la même longueur d’onde.

Risques de frictions

Première étape : s’accorder sur la quote-part financière de chacun. Mieux vaut qu’elle soit égale, il n’y aura ainsi pas de famille majoritaire et cela réduira les risques de frictions.

Parmi les autres questions à poser et se poser : « Quels sont les objectifs de chacun concernant cette détention ? S’envisage-t-elle à court, moyen ou long terme ? Sera-t-il possible de la louer ? Si c’est le cas, qui va gérer la location et qui percevra les revenus locatifs ? », détaille Eric Allouche, directeur exécutif d’ERA immobilier France, soulignant qu’il faut aussi prévoir, dès le début, la répartition des coûts des éventuels futurs travaux.

« Il est très facile d’envisager les choses quand tout le monde s’entend, mais il faut prendre soin, en amont, de se ménager si besoin des portes de sortie. Un des propriétaires peut souhaiter un jour se désengager, ou les relations peuvent se dégrader, rendant impossible la cohabitation », insiste Laurent Libouban, notaire à Nice.

« Aujourd’hui, nous avons parfois beaucoup de mal à démêler l’écheveau de maisons de vacances détenues à plusieurs, témoigne-t-il. J’ai en tête un dossier où cinq couples danois sont propriétaires d’une maison de vacances à Saint-Paul-de-Vence. Pendant des années, ils ont partagé le temps d’occupation mais, alors qu’ils sont aujourd’hui âgés, certains veulent vendre. Le processus est long car il est compliqué de mettre tout le monde d’accord sur la décision de mettre en vente, mais aussi d’obtenir un consensus sur le prix et sur les règles de partage d’une éventuelle plus-value. »

La SCI en priorité

Les notaires déconseillent souvent l’achat à plusieurs d’un bien en indivision, ce mode de détention étant réputé précaire. Si, un jour, un des indivisaires souhaite récupérer ses fonds, il pourra obliger tout le monde à vendre ce bien commun si les autres n’ont pas les moyens de lui racheter sa quote-part.

« Il est certes possible de rédiger une convention d’indivision pour aménager des clauses de sortie et d’occupation du logement mais sa durée est limitée à cinq ans », indique M. Libouban. Cette structure s’avère également instable en cas de décès. Ainsi, un couple de sexagénaires peut se retrouver à partager sa maison avec les enfants héritiers de leurs amis propriétaires décédés ou à cohabiter avec une cousine lointaine de ces derniers. Une situation loin de l’idée initiale…

Le montage d’une société civile immobilière (SCI) est la solution la plus efficace. Créée de préférence avant d’acheter le bien, cette structure juridique dotée de statuts aménage la détention d’un bien dans le temps grâce à la rédaction de clauses d’agrément. Il est possible de fixer les modalités de revente des parts entre associés, de réguler les entrées et les sorties de ces derniers, de partager les frais (travaux, taxes) et les éventuels revenus locatifs. Mais aussi de préciser les modalités d’occupation.

Confiée à un notaire, la constitution d’une SCI coûte généralement entre 1 000 et 2 000 euros.

Une autre option consiste à créer une copropriété lors de l’achat du bien. « Cela n’est bien sûr envisageable que si la configuration des lieux s’y prête et qu’il est possible de diviser une maison en au moins deux lots indépendants – par exemple un appartement au rez-de-chaussée et un autre au premier étage », explique Me Thomas Leandri, notaire à Bastia, qui a récemment conseillé cette solution à deux couples venant d’acheter ensemble une villa en Corse. « Créer une petite copropriété coûte souvent entre 2 000 et 5 000 euros. Utile, cette dépense permettra de revendre facilement un des lots sans gêner l’autre occupant », note ce dernier.

Tout le monde ne peut pas payer comptant ? Le financement à crédit n’est pas simple pour de telles acquisitions. Les établissements financiers sont frileux à l’idée de prêter une somme qui servira à acheter un bien détenu par plusieurs personnes.

« Souvent, le prêt se réalise dans la banque où l’un des acheteurs est déjà client. Le prêteur analysera le dossier en prenant comme hypothèse que chacun des propriétaires est en mesure d’assumer seul les frais et les charges du bien (taxes, travaux, charges de copropriété…) », indique Pierre Chapon, président de Pretto, courtier en crédits immobiliers.

Autre bémol : les taux des prêts sont légèrement supérieurs, de 0,2 à 0,5 %, à ceux proposés pour les résidences principales. « Les enseignes savent qu’elles ne gagneront pas les différents emprunteurs comme clients dans la banque au quotidien et font donc moins d’efforts », reconnaît M. Chapon.


3,5 millions

C’est le nombre de résidences secondaires recensées au 1er janvier 2019 en France métropolitaine par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Cela représente 9,9 % de l’ensemble des logements comptabilisés dans le pays, un niveau équivalent à celui relevé en 1984. Ces résidences secondaires sont à 55 % des maisons et à 45 % des appartements. Environ 39 % d’entre elles se situent dans des communes rurales, et 39 % dans des petites unités urbaines de moins de 100 000 habitants.

 

LE MONDE - Laurence Boccara - Publié le 04 Septembre 2020

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