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Le logement acheté en commun, sujet de crispation pour les ex-conjoints


Publié le 20 décembre 2019

Le logement acheté en commun, sujet de crispation pour les ex-conjoints

Le conjoint qui, pendant la procédure de divorce, bénéficie du logement acheté en commun, doit une indemnité d’occupation à l’indivision, même si ce bien n’est pas en assez bon état pour être loué à des tiers.

 

La jurisprudence montre que l’indemnité d’occupation se calcule par référence à la valeur locative du logement. 

Lorsque des époux veulent divorcer, alors qu’ils ont acheté leur logement en commun, le juge aux affaires familiales peut attribuer à celui qui le demande la « jouissance » de ce bien, « à titre onéreux ». L’époux ne paie aucun loyer pendant la période qui sépare l’ordonnance de non-conciliation du prononcé du divorce – qui peut durer des années.

Mais il doit, dans le cadre des opérations de liquidation du régime matrimonial qui suivent, verser à l’« indivision post-communautaire » une « indemnité d’occupation », qui se déduit de la somme censée lui revenir. Cela résulte de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil, aux termes duquel « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ».

La jurisprudence montre que l’indemnité d’occupation se calcule par référence à la valeur locative du logement ; cette dernière est minorée d’un abattement de 20 %, censé compenser le caractère juridiquement précaire de la « jouissance » (moins protectrice, aux yeux des tiers, que la location fondée sur un bail) ; le total est divisé par deux. Celui qui se maintient pendant quatre années dans un appartement pouvant être loué 3 000 euros par mois doit donc à l’indivision 57 600 euros (1 200 euros mensuels x 12 x 4).

Vétusté

Mais quelle indemnité doit-il, si le logement n’est pas en assez bon état pour être loué ? Aucune, répond Jean-Pierre X, ex-époux qui occupe une maison vétuste de la Côte-d’Or, lors des opérations de liquidation de la communauté. Il explique que, pour proposer la maison à des tiers, il faudrait ravaler la façade, réviser la toiture, refaire l’électricité et la plomberie, mettre la cuisine aux normes, remplacer les huisseries… Travaux dont une agence immobilière a dressé la liste.

Son ex-épouse saisit la justice, mais la cour d’appel de Dijon admet, le 1er mars 2018, que Jean-Pierre X n’est redevable d’aucune indemnité, du fait que le bien « n’est pas louable, surtout si l’on considère qu’il s’agit d’une grande maison de maître, qui requiert nécessairement pour être louée d’être pourvue d’embellissements et d’éléments de confort d’un certain standing ».

L’ex-épouse se pourvoit en cassation, en expliquant que l’usage privatif du bien indivis, du fait qu’il interdit à l’autre indivisaire une utilisation identique, justifie le paiement d’une indemnité, aux termes de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil. La Cour lui donne raison et censure l’arrêt de Dijon, le 3 octobre 2019 (N° 18-20430) : l’ex-conjoint doit une indemnité, même si la maison ne peut être louée.

« Pas inhabitable »

Ce n’est pas la première fois que la Cour de cassation statue ainsi, comme le montre l’affaire suivante : en mai 2003, deux concubins, Anne X et Claude Y, se séparent, et l’homme reste dans la propriété indivise. Lors des opérations de liquidation, il conteste devoir une indemnité d’occupation, en raison de la vétusté du logement. Le 17 avril 2007, le tribunal de grande instance du Mans, saisi par Anne, fixe cette dernière à 800 euros par mois, et ordonne la vente aux enchères du bien, au prix de 150 000 euros.

Claude Y ayant fait appel, la cour d’appel d’Angers statue ainsi, le 4 juin 2008 : « L’indemnité d’occupation, qui n’est pas un loyer, peut être appréciée en fonction de la valeur locative, mais encore tenir compte d’autres éléments tels que l’état de l’immeuble et le caractère précaire de l’occupation ». Elle constate que « les agences immobilières consultées (Initia, Noyau-Desmoulin, Century 21, Lemaître) estiment que l’habitation n’est pas louable en l’état, compte tenu de son état général, et [que] des travaux doivent y être effectués ».

Mais, objecte-t-elle, « s’il ne répond pas aux critères permettant de les mettre à disposition d’un tiers, le logement n’est pas inhabitable » ; d’ailleurs, « il a été occupé depuis son acquisition en 1983 par le couple et l’est toujours par monsieur Y… depuis le départ de sa compagne. » Compte tenu de ces éléments, elle fixe le montant de l’indemnité mensuelle à 300 euros.

Claude Y se pourvoit en cassation, en soutenant notamment que, puisque l’habitation n’était pas louable en l’état, le fait qu’il l’ait occupée n’a causé aucun préjudice à l’indivision. Il essuie un rejet, le 30 septembre 2009 (N° 08-18.278)

Placement de bon père de famille

Il est d’ailleurs déjà arrivé que des tribunaux trouvent un autre fondement au calcul de l’indemnité que la valeur locative, comme le montre l’exemple suivant : un juge aux affaires familiales attribue à un époux la jouissance du domicile conjugal, parce que celui-ci constitue le siège social de son entreprise et son lieu de travail.

Pour calculer l’indemnité d’occupation due depuis l’ordonnance de non-conciliation, le tribunal considère qu’« il [convient] de se référer à la valeur retenue du bien, soit 390 000 euros en l’espèce, et d’y appliquer un taux de 2,5 % l’an, tel que communément admis, puisque correspondant à la fois à un taux de placement de bon père de famille et au taux de rendement locatif habituellement retenu ».

Le tribunal précise qu’« en l’espèce, par application de ce taux, l’indemnité d’occupation mensuelle s’élevait donc à la somme de 2,5 % de 390 000, divisée par douze mois, soit 812 euros ». Ce mode de calcul n’est pas contesté par la Cour de cassation (N° 17-22680).

LE MONDE - Rafaële Rivais - Publié le 23 novembre 2019 

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