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Les grandes métropoles régionales agitent le marché français des bureaux


Publié le 11 novembre 2019

Les grandes métropoles régionales agitent le marché français des bureaux

L'immobilier tertiaire au coeur des grandes métropoles régionales séduit de plus en plus entreprises comme investisseurs. Face à une demande croissante, l'offre de qualité n'est pas toujours au rendez-vous.

Avec 6,6 millions de mètres carrés de bureaux, Lyon (photo) représente le premier marché tertiaire régional tricolore, hors Ile-de-France.

Le réveil des grandes métropoles régionales, longtemps dans l'ombre de la puissante capitale, ne se limite pas à l'immobilier résidentiel . Leur pouvoir d'attraction touche aussi le secteur tertiaire. Le phénomène s'accélère même, relève une étude publiée mercredi 16 octobre par CBRE, groupe de conseil en immobilier d'entreprise*. Elle passe au crible six marchés de bureaux en province, les plus importants en taille, à savoir Lyon (6,6 millions de mètres carrés), Lille (4,7), Toulouse (4,5), Aix-Marseille (3,5), Bordeaux et Nantes (2,5).

Pour ces six parcs régionaux, « les volumes cumulés de demande placée [commercialisation de mètres carrés de bureaux auprès des entreprises, loués ou vendus], après des années de stabilité, sont en forte progression depuis 2014-2015. A fin 2018, ils ont crevé le plafond du million de mètres carrés, souligne Stanislas Leborgne, directeur régions de CBRE France. Ils représentent désormais 40 % de la demande placée francilienne contre 30 % en 2010. »

 

Retard qui se comble

Le changement de braquet, tant en résidentiel qu'en bureaux, est le fruit d'un long enchaînement de politiques publiques et du développement d'infrastructures de transport. Ce qui a permis à ces six métropoles de rattraper leur « retard » par rapport à Paris. « Elles tirentdésormais la croissance française à la fois de la population et des emplois, relève Stanislas Leborgne, et c'est nouveau, alors que la région parisienne ralentit. »

Une vitalité que confirment les derniers chiffres de JLL, autre spécialiste de l'immobilier d'entreprise. Avec 671.000 m² de bureaux commercialisés dans les sept principales métropoles régionales (les six précitées, auxquelles s'ajoute Nice-Sophia), un nouveau record a été atteint au premier semestre 2019. La performance est supérieure de 23 % à celle de la même période de 2018 et de 48 % par rapport à la moyenne sur cinq ans.

Comme pour  le marché des bureaux franciliens , les grandes surfaces en régions, celles de plus de 5.000 m², tirent la croissance. Framatome par exemple vient de signer un contrat de bail pour 27.480 m² de bureaux au sein de l'immeuble « Work in Park » dans le secteur de Lyon Gerland.

Lyon, Lille et Toulouse disposent aujourd'hui d'un parc tertiaire d'une dimension comparable à celui de métropoles européennes comme Amsterdam, Barcelone, Dublin ou Lisbonne. Dans chacune de ces métropoles françaises, de véritables quartiers d'affaires ont émergé comme la Part-Dieu à Lyon, Euralille à Lille ou Euromed à Aix-Marseille.

 

Petits Paris

Encore considérées comme des territoires de diversification il y a peu, ces six métropoles se transforment en marchés tertiaires à part entière. L'argent y afflue à un rythme plus soutenu. « Les ventes de bureaux aux investisseurs dans ces territoires ont atteint 3,6 milliards d'euros en 2018, précise Yves Gourdin, directeur investissement régions chez CBRE, contre 1,5 milliard en moyenne sur la période 2007-2017. »

A la manoeuvre, principalement  des SCPI, ces sociétés civiles de placement immobilier , et plus marginalement des assureurs, des banques et des fonds immobiliers allemands. « C'est la conséquence de la très bonne santé du marché locatif de ces métropoles, observe l'expert. La différence entre le rendement moyen des meilleurs actifs parisiens et celui de leurs pairs régionaux s'est très fortement réduite, tombant à 85 points de base au 1er juillet ». A Lyon, « petit Parisavec 40 % des volumes investis à l'échelle des six grandes métropoles », les immeubles tertiaires les plus cotés rapportent du 3,85 %.

Grosse ombre au tableau, la qualité du parc. « Les grandes métropoles régionales affichent globalement une offre limitée, vieillissante et parfois mal localisée, de plus en plus inadaptée pour répondre à cette demande structurellement porteuse », juge CBRE. L'offre de bureaux immédiatement disponible la plus prisée - le neuf en coeur de ville ou dans des zones très bien desservies, mais aussi les nouveaux bureaux flexibles du type coworking -, est insuffisante. C'est le cas, d'après l'étude, à Nantes ou à Bordeaux, où le taux de vacance des bureaux oscille autour de 3 %. Le parc lillois est le seul à afficher une certaine fluidité, sa vacance approchant les 6 %.

Contrairement au marché de bureaux francilien , la rareté ne fait pas encore chauffer les prix. Quand la Défense se négocie aux environ de 550 euros/m²/an, les loyers « prime » en régions se situent encore autour des 300 euros/m²/an à Aix-Marseille, Bordeaux et Lyon et se rapprochent des 220-230 euros/m²/an pour les autres métropoles.

* « Le Grand Pari des régions », CBRE, 2019.

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LES ECHOS - Par Anne-Sophie Vion - Publié le 16 oct. 2019 à 13h18

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